解局 | 金地商置八月合约销售回调中的瓶颈挑战

观点地产网 去年年初，金地商置行政总裁徐家俊表示，要在3年实现千亿规模的目标，成为继金地集团(600383,股吧)后，集团内又一个达到千亿规模的上市企业。而今年的销售目标，金地商置定在了900亿元。

如今，2021年已过去了三分之二，据金地商置最新8月销售报告显示，截至8月31日该公司已完成全年销售目标的59.86%，而合约销售额则连续两个月回调。

另据中期业绩报告显示，该公司今年上半年营收减少8.39亿元至49.97亿元，存在大量全口径已售未结转项目，资金数额超过千亿。

合约销售与应对

据9月6日金地商置发布的月报显示，其8月合约销售总额约48.27亿元，结合其7月的合约销售总额约72.86亿元，及6月的合约销售总额约98.32亿元，该公司合约销售已连续两个月出现下调。

尽管如此，得益于头5个月累计合约销售总额约319.3亿元，同比上升81.85%，金地商置1月至8月期间累计合约销售总额约538.75亿元，仍比去年同期上升了24.6%，对应的累计销售总面积约250.79万平方米。

目前，金地商置完成全年900亿元销售目标的59.86%。即将进入年末业绩冲刺阶段，如何扭转颇具挑战的销售局面，将是金地商置首先要应对的问题。

此前8月23日晚，金地商置发布2021年中期业绩报告。今年上半年，金地商置营收减少8.39亿元至49.97亿元，毛利14.29亿元，归属股东净利润10.66亿元，多项财务数据出现回调。

金地商置将营收和利润的下调归因于物业销售收入确认减少，并预计在下半年将有所改善。据观点地产新媒体了解，金地商置管理层曾对投资者解释，今年上半年结转项目主要为2018年推盘，项目毛利上差一点，但整体毛利在下半年会有改善。

观点地产新媒体了解到，该公司上半年全口径已售结转销售额为280亿元，而已售未结超过1000亿元，其中所占权益约为57%，毛利率为27-28%。

一般而言，房地产企业的销售金额会在1-2年之内结转成为营业收入，大量未结转项目在无形中增加了金地商置的周转压力。

但金地商置并未放缓扩张的脚步。今年上半年，金地商置经营开支约为7.89亿元，较去年同期增长50.8%。

对此，金地商置管理层在与投资者交流中就曾表示，由于若干物业项目正进行预售准备，因此市场推广及相关费用会相应增加。此外，随著物业发展及物业投资业务持续扩展，金地商置也增聘较多数量员工，以致产生较高员工成本。

查阅半年报可知，截至6月30日，金地置业共雇佣3700名员工，较去年末增长600名。这直接导致金地商置支付的工资及薪酬（包含董事酬金）达4.65亿元，较去年同期的2.14亿元增长117.3%。此外，截至6月30日，金地商置财务费用为3.92亿，同比增加43.24%。

目前据观点地产新媒体了解，金地商置上半年新增总土储面积接近2500万平方米，其中1500万平方米可以进行销售，货值大概为3000-3500亿元左右。

不过，随着新增土储面积的增加，金地商置的负债有明显增加。截至2021年6月30日，金地商置债务净额比率为68%，较2020年末上升16个百分点。

快周转的商业回归

金地商置销售与收益变化对应不同时期的项目，究其本质，在于市场行业周期的变缓--房地产进入存量时代，传统的快周转模式已经遇到瓶颈。

虽然被冠以“商置”之名，作为金地集团的商业地产平台而建立，但金地商置的主要业务仍是住宅开发。从2014年至2020年，金地商置物业销售占总收入的比重一直维持在90%左右，土地储备中也有接近九成是住宅用地。

由于物业投资资金回笼周期较长，对现金流的要求较高，金地商置主攻住宅开发的做法符合迅速扩张规模的需求，也符合增量时代的商业逻辑。但近年来，该公司管理层也在尝试另一种思路--又或者说回归初衷。

金地集团董事长凌克此前接受媒体采访时表示，住宅仍然是金地非常大的业务，但在做销售型住宅的同时，一定要多做办公楼、购物中心、产业园区等持有型物业。金地商置行政总裁徐家俊也表示，不是为了“做住宅地产才去开发产业地产”。

管理层的表态可以从财报中得到部分印证。今年上半年，该公司旗下在营运的商业项目总建面66万平方米，租金收入3.16亿元，同比增长34%。集团产业园的总建面达272.9万平方米，其中在营运建面达87.7万平方米，其中录得租金/物业管理费总收入约2.1亿元，较2020年同期增长34%。

据悉，截至今年6月30日，金地商置旗下深圳南山区深圳威新科技园的出租率约为99%，杭州金地广场及北京搜狐网络大厦出租率接近100%，上海九亭金地广场出租率超90%。今年上半年，商业项目淮安金地MALL、北京大兴区的金地威新国际中心及南京南师大玄武科技园已正式开业。

受惠于租金增长及更多新商业项目开业，上半年金地商置从商业及产业园项目共录得租金或管理费总收入约5.26亿元，较2020年同期增长35%。该公司预计，在2023年左右商业租金收入会突破18亿元，产业园租金收入将会突破20亿元。

尽管商业地产的增长势头稳步向好，但受限于持有型物业占比较少，金地商置今年上半年收益主要还是来源于物业销售。此时谈论“转型”显然为时尚早，商业地产对现在的金地商置而言，主要还是意味着稳定的收入来源，以及业态分布的多样性。

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（ HN666）