上海二手房市场提前“入冬”。
数据显示，8月上海二手房成交环比下降24%，同比下降40%，为今年以来最大幅度，当月成交绝对值1.8万套，已跌至疫情前的月均成交水平。
暴跌的背后是上海自8月初起执行的二手房“三价就低”政策，即8月6日起，上海各银行二手房审核贷款金额以“三价就低”为原则，即银行根据合同网签价、涉税评估价、银行评估价三个价格中，相对最低的价格审批贷款额度。
《每日经济新闻(博客,微博)》记者走访调查了解到，由于银行贷款的指导价普遍比交易中心核验价低很多，导致不少购房者的贷款额度缩水，无法承担成本增加的购房者会选择解约。
受此影响，上海有的中介门店成交量也出现明显下滑。
图片来源：上海电视台新闻综合频道
购房者：评估价打对折 贷款额度遭腰斩
张华相中了一套松江九亭贝尚湾的房子，面积60多平方米，总价在420万元左右，但涉税评估价只有260万元。
同样的情况也发生在李强身上，他买的一套位于周浦镇的一室户，价格是270万元，但银行给出的评估价只有130万元。这一结果导致李强的首付款从90多万元飙涨1倍，3.5成的首付硬生生变成了7成。
像张华、李强们的情况还不在少数，大多数小区给出的二手房核验价格约等于市场价的5~7折，最终导致的结果就是首套3.5成变6成，二套首付7成变成8成甚至9成，一时间首付突然增加上百万，买房难度瞬间增加。
据了解，此前在上海，由于合同网签价、涉税评估价、银行评估价三个价格之间存在偏差，购房者或为避税做低房屋总价，或为减少首付故意做高房屋总价，二手房市场的“阴阳合同”时有出现。
一般来说，网签合同价是由购房者和卖房者双方商定而成，并录入网签合同的价格。银行评估价，即双方签订贷款合同后，银行委托第三方评估公司评估所交易房产的资产价值。涉税评估价，即由房产交易中心评估的价格，所缴纳的税费都是以交易中心评估价格为标准的。
但由于上海规定“三价就低”，不少房产的评估价遭到“打折”。
购房人张梅就遇到了这个情况，她告诉记者，自己原本看中了一套35平方米的房子，成交价225万元，但银行给出的评估价只有115万元，这也使得她的贷款额度被拦腰截断，不得已，她和房东解了约，还赔了违约金。
“当时付定金的时候早了点，还没有实行三价合一，按照合同价，二套5成，客户钱也刚刚好。现在的话，客户不敢买房，房东也不挂了，因为不知道自己到底能贷多少款，大家都是置换客，现在即便卖掉了老房子，也只能按原价换一样价格的，因为贷不到款。”张梅表示。
图片来源：摄图网
中介：自3月份起成交就不理想
购房者境况的变化，也直接影响了二手房门店的生意。
“自从银行贷款政策出来后，几乎没有什么成交的，除非是一次性付款。”李华是上海中原梅园店的一位工作人员，他告诉记者，自从“三价合一”开始执行，整个8月，他们店就成交了1套。
“因为三价就低，银行贷款的指导价比交易中心核验价低很多，客户的贷款额度硬生生比原来少了一半，所以有些本来成交的客户也解约了。”李华表示。
李华告诉记者，实行“三价就低”之后，房龄在2000年以前的房子银行评估价直接打对折，2000年之后的次新房评估价则是实际房价的6到7折。
李华所在的片区是上海比较热门的学区房区域，他的门店自3月份起成交就不理想，“以前好的时候，每个月能成交十几套，少的时候也有七八套。
如今，贷款指导价叠加了新的学区划片政策，让这个原先热门的学区房成交跌到冰点。“现在我们已经不敢给客户推荐房子了，即便成交也有解约风险。”
上海中原地产分析师卢文曦告诉记者，“三价就低政策”直指二手房市场，精准调控价格，虽然表面看只是影响了外网展示，但实际上有效降低了购房者对价格的预期；“三价就低”影响了首付比例和贷款成数、降低了支付能力，部分购房者被动下调预算。
专家：内外因素导致二手房转凉
实际上，除了二手房核验价的新政，今年以来，上海已多次出台楼市新政，包括“沪十条”、离婚3年限购、法拍限购、新房积分摇号、赠予限购，信贷额度收紧、房贷利率上调等等。
持续、密集的楼市调控政策让中介压力陡增，也使得上海8月二手房成交量同环比双减。
58安居客研究院分院长张波告诉记者，受疫情影响，2020年下半年房地产市场交易量总体明显高于上半年，大量购房需求在下半年集中释放，导致一二手房市场成交量出现快速上升。同时一手房市场摇号制度也导致不少购房需求不得不转向二手市场，而今年二手房市场成交量则更多集中在上半年，下半年市场降温态势明显。
但今年，上海二手房核验价制度以及“三价取低”的贷款政策共同发力，导致市场二手房成交量不断走低。
二手房核验价制度导致线上虚高的二手房挂牌价“集体消失”，这对购房者的心态影响明显，很大程度上降低了购房者对房价上涨的预期，实实在在对购房者购房行为形成影响，提高了购房首付门槛，导致大量改善型购房需求暂停，市场成交量锐减，预计这一趋势今年还将持续。
（文中受访者均为化名。）
（马金露 HF120）
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