建业的危急时刻

9月9日当天，网上流传出一份名为河南本土房企建业集团《关于企业出现重大风险和危机并请求帮扶救援的报告》(以下简称“《报告》”)的文件。

该文件显示受今年水灾、疫情影响，建业集团遭受严重损失，且已出现重大风险和危机。

针对此事，建业集团当天迅速作出回应，证实向政府提交了求助报告，但否认主动对外发布。

此外，9日深夜，建业集团紧急邀请媒体召开沟通会，就水灾、疫情对公司的影响，以及建业地产当前销售业绩、盈利、负债、现金流等情况进行说明。

涝、疫影响损失严重

建业集团目前涵盖地产、智造、物业、科技、文旅、商业、酒店、农业、君邻会、旅游、足球、金融等多种业态。旗下拥有建业地产(00832.HK)、筑友智造科技(00726.HK)、建业新生活(09983.HK)、中原建业(09982.HK)四家公司在香港主板上市。

《中国经营报》记者了解到，上述求助文件提交给政府部门的时间为8月中旬，上面列举了建业集团今年受水灾、疫情影响而产生的严重危机。

具体来看，今年7月20日的水灾，造成建业集团直接经济损失达5.5亿元。如果疫情持续到年底，经营性损失将达到8亿元。地产项目停业、半停业，商场、酒店、文旅项目停业，预计集团运营性损失将达到3亿元。7月20日以来，集团地产销售业务销售及回款较原计划减少近30亿元。郑州二七区樱桃沟足球小镇项目，由于道路冲断，复建无期，6亿元的投资及9亿元的建设用地成为15亿元的无效资产，以上损失累计超过50亿元。

在上述文件中，建业集团希望有关县区偿还拖欠款项，总计逾50亿元，并恳请分类减免和缓交增值税、所得税，延期交付部分在建工程，以及申请延缓支付部分土地款项等其他帮扶措施。

以上材料在网络流传(9月9日)当天，建业集团旗下建业地产股票跌5.39%，中原建业9日跌超10%。

当天晚间，建业集团紧急召开线上新闻发布会，建业集团总裁王俊、副总裁代纪玲、建业地产集团CFO马成等高管参会回应各方关切。

在对媒体的沟通会上，建业集团管理层证实了求助报告的真实性，并详细介绍了集团所遭受的损失及应对措施。

王俊表示，水灾和疫情影响了建业住宅项目的施工、销售进度。部分在建楼盘在洪水中受到不同程度的损坏，工期被拉长。疫情出现后，郑州市部分区域以及商丘、三门峡等市出于限制聚集考虑，叫停了工地施工和售楼处运营。在没有明令要求的城市，销售进度也因疫情大打折扣。上述影响使得公司面临潜在的工程逾期风险，同时回款节奏也受很大影响。

同时，集团的文旅业务受到了严重损失。“只有河南·戏剧幻城”是建业集团斥资60亿元打造的项目，在6月5日开业就成为河南省内的网红打卡点，但项目运营45天后，遭遇了水灾、疫情的双重冲击。王俊直言，文旅业态的停滞给建业的经营造成了比较大的影响和挑战。另外，他还特别提到，上述郑州二七区樱桃沟足球小镇项目，投资15亿元，整个设施和道路都被完全冲毁，项目想要恢复到正常经营，只能重建。

但王俊同时强调，按照上半年的常规经营表现，公司原本并无向政府求助的想法，但目前河南省“万人助万企”活动正在全省范围内展开，公司面对今年严重的水灾和新冠疫情影响，故向政府递交了求助报告，除了反映经营上的短期困境，也提出了若干具体帮扶建议。

这份求助报告在8月16日，即获得了河南省主要领导的批示，要求相关部门负责人就《报告》中的建议提出意见。随后，8月18日，河南省办公厅印发了《河南省支持企业加快灾后重建恢复生产经营十条措施》，即俗称的“金十条”。里面多条建议与建业集团的求助报告相吻合。如加快退税和依规缓税、缓缴社会保险费、支持企业技术改造、顺延房地产项目交付期限、加快清理政府欠款等，随后政府职能部门以十条措施为抓手，积极落实帮扶政策。

危机化解进展如何？

面对上述危机，建业集团化解进展如何受到关注。据建业集团介绍，随着河南省疫情迅速控制，各级政府落实灾后重建恢复政策，目前建业多数业态和业务已恢复到正常经营状态，正在加速回暖。公司向政府求助的相关支持政策，如加快退税和依规缓税、缓缴社会保险费、支持企业技术改造、顺延房地产项目交付期限、加快清理政府欠款等，也正在落实中。

据建业集团上述发布会介绍，9月3日上午，河南省文化和旅游厅举行的“河南省文化和旅游业复工复产启动仪式”放在了只有河南·戏剧幻城。建业足球小镇等的复工复产，受到了政府部门的大力帮扶。9月4日，“只有河南”和电影小镇正式开园，均已恢复汛前运营状态。全省8家建业大食堂、10家建业酒店、7家商场、4家绿色基地均已复工复产。

据中报显示，截至6月底，建业地产现金、现金等价物及受限制银行存款的总值约为164.80亿元，其中，现金及现金等价物约为108.72亿元，较2020年底的226.19亿元下降超50%。

王俊解释称，这是因为今年花费85亿元购买土地，成为现金流负增长的主要原因。另外，公司6月份合同销售额约95亿元，占到上半年销售额的30%，但这部分销售回款有滞后性，导致现金总额减少。

据了解，建业地产6月底时的净负债比率达到92.6%，较2020年底的13.6%增加79个百分点。现金短债比为1.93，剔除预收账款的资产负债率为87.2%。

在销售回款上，受灾情影响，建业地产7月的销售额只有23.22亿元，大幅低于月均表现。但至8月份时，已实现合同销售52.55亿元，单月实现回款45.4亿元，同比持平。中原建业8月份新签约项目6个，同比增加20.0%；新签约面积59.5 万平方米，同比增加23.5%。

王俊表示，灾情并未造成永久性损失，房子仍能继续出售。5.5亿元的直接损失中，大部分也都与保险公司取得联系，陆续在进行赔付。

随着水灾、疫情相继过去，公司管理层预计，9月底时公司非受限制性现金及现金等价物有望达到150亿元。王俊称，建业地产会继续降低负债，6月底时有息负债余额为282.93亿元，较2020年末下降9.6%，预计下半年再降低30亿~40亿元有息负债，净借贷比例降到50%~60%，主要是降低境外债。

增长颓势待解

实际上，在此次被曝出危机之前，建业集团尤其是地产业务的增长颓势就已显现。建业集团长期深耕河南市场，从2016年开始，建业地产借助于河南市场棚改推动，销售额一改低迷态势，在当年实现200亿元，尤其是郑州、洛阳市场，为其贡献了大部分业绩。随后通过不断加杠杆，到2019年时，合同销售额突破千亿元关口。

建业地产销售额分为轻、重资产两部分。重资产销售额即为建业地产自身或联合开发销售的业绩。轻资产销售指代建业务，其销售额即是使用“建业”品牌的销售额，建业地产从而收取基础管理服务费和溢价管理服务费。

其中，轻资产销售额在2018至2020年增长迅速，分别为186.91亿元、293.49亿元和343亿元，到2020年时在总销售额中占比已达三分之一。由于代建业务获取的项目多下沉至河南的三、四、五线城市，项目品牌溢价较高，近三年净利率分别达到59.7%、62.3%及59.2%，而同期建业地产的净利率分别为9.54%、7.85%、4.85%，且近三年逐步走低。

建业地产的增长颓势在2020年较为明显，当年合同销售总额1026.42亿元，同比仅增加1.5%，其中，重资产项目的销售额为683.39亿元，同比减少4.8%。分拆了代建业务之后， 2021年上半年，建业地产重资产合同销售额为310.5亿元，同比仅增长3.5%。

棚改浪潮退却，再加上河南市场的逐渐饱和，建业地产已开启降价去库存策略。上半年，建业地产销售均价进一步下滑。大本营郑州的销售面积下滑12%，销售金额下滑了36%。此外，由于去年疫情期间打折销售的物业项目陆续于上半年交付结转，整体物业销售毛利率下滑至15.7%，而去年同期为21.1%。

河南市场的颓势使得建业加快出走步伐。今年上半年，建业集团将“大中原战略”的半径由300公里提高至500公里，寻找业绩增长的可能性。

今年初时，建业地产曾将公司2021年的合约销售目标定在1200亿元，其中重资产800亿元，轻资产400亿元。但受水灾、疫情及行业变化的影响，建业地产主动将全年重资产销售目标由800亿元下调至700亿元，相较于2020年的683.39亿元几乎持平。

不过，王俊表示，随着集团前几年投资的文旅项目相继面市，且这部分毛利较高，再加上企业精细化管理以及旗下筑友智造规模效应的显现，利润或会有所改善。

（文章来源：贝果财经）

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