二手房8万了，新房却只要5万！打新人赶快冲！

“大胡子说房”视频号已经推出，欢迎大家关注！

深圳的买房人，还能买哪里？

楼市转向之后，不仅深圳的二手房买不起，最近就连打新似乎也没有以前那么香了！

楼市转冷，大家都在观望、都不太敢下手。

但是，当大家都犹豫的时候，往往就是刚需下手最好的时机。

当下，深圳买房最好的机会，在新房！

深圳新房最好的机会，在光明！

你要知道，现在光明凤凰城的龙光玖龙台，二手房最近的成交价都到8.6万/㎡了，新盘还在5万/㎡上下。

这不是最好机会是什么？

下半年，即将扎堆开盘的光明新盘有4个，这4个新盘要怎么选？

在我们亲自考察之后，今天这篇文章我会以打分（10分满分）的方式，全面地给各个楼盘周边的配套做出评测。

看看新盘扎堆之下，谁是最强王者？

即将开的四个光明新盘，分别是：

星河天地四期、电建洺悦鹏著花园、金茂公园里、金地峰境瑞府二期

四个盘全部集中在光明中心区，我们具体一个一个分析。

星河天地四期

我从6号线的光明大街站D口一下来，就能看到星河的新盘，项目离地铁站非常近。

众所周知，星河喜欢搞大而全的综合体，星河天地不例外，项目涵盖了住宅、办公写字楼、公寓以及商业。

因此，星河天地和其他光明新盘相比，占地最多，社区最大。

一期和二期已经建好了，我看到一期不少房子的阳台有衣服晾挂，可以判断已经交房入住了。

一期已有人入住

下半年要开卖的是星河天地四期。

此前7月份的时候，三期开盘推出573套，开盘即售罄。

这一次开盘的四期将推售937套住宅，其中有585套90-97平的三房，352套111-130平的四房，推售数量是四个光明新盘中最多的。

价格上，星河三期均价5.2万/㎡，最低入围积分大概是64.1分，这一期的价格大概和三期相近。

交通：9分

星河天地靠近6号线的光明大街站，项目距离地铁站大概就在400-500米左右，我走下来不过3分钟，是四个新盘中最靠近已开通地铁的新盘。

而且在具体位置上看，四期和地铁线（位于光明大道之上）之间有6期的商厦隔着，所以地铁噪音问题不大。

商业：9分

星河的盘，都是自带商业的体质，而且光明大地站附近商业很多，压根不用担心商业配套。

在光明大街地铁站周边，会有新地中央广场3万㎡购物中心和绿地新都会4.3万㎡购物中心，而体量最大的，将会是星河自带的6万㎡的星河coco city。

这是四个盘中，唯一一个自带大型商业的新盘。

从现场看，星河的商业还处在在建阶段

学校：7分

在规划中，星河天地自带教育用地，而星河天地的学校将会是星河和华南师范大学签约建立的华南师范大学附属光明星河小学。

此外，项目周边最近的学校是东周小学，但光明现有的教育资源不咋样，最好的学校是深圳实验光明学校，星河在深圳实验光明学校的学区范围内，但学校距离星河的盘非常远，从地图上看，距离达到1.6公里。

所以从学校上看，星河的亮点主要在于自己的星河小学。

东周小学

休闲娱乐配套：5分

周边距离比较近的休闲娱乐配套很少，附近还是以商业和学校为主。像光明区图书馆、光明文化艺术中心和群众体育中心这些场所设施离项目都有一段距离，比较近的是翠湖公园和东周公园，距离都在1.2公里左右。

金地峰境瑞府二期

峰境瑞府离星河天地很近，从星河的盘出发，绕过东周小学，往华夏路走大概10分钟就能到金地峰境瑞府，配套上两个盘是共享的。

金地的新盘明显会比星河小。

项目的一期是在去年10月份开盘，开盘日光，均价5.14万/㎡。

接下来推出的二期价格和一期相近，预计会在9月开盘。推出584套住宅。

交通：8分

峰境瑞府二期直线距离6号线光明大街站1.3公里，从项目走到地铁站，步行时间大概是要15分钟左右，比星河天地的时间更长。

商业：7分

项目不自带商业，只有一些底商，周边能倚靠的最大商业就是星河天地的coco city，新地中央广场的购物中心和绿地新都会的商业也在附近。但这几个大商业综合体和项目的距离会比星河远。

学校：6分

地段位置和星河天地差不太多，最靠近项目的学校是华夏中学和东周小学，华夏中学现在还在施工中，我从现场的建设进度看，建成还需要一定时间。

前面也说了，光明的学校实力不强，所以在这学校上各个新盘的差距不算大，唯一一个能看重的是深圳实验光明学校，金地的项目和实验光明学校的距离比星河更远，加上没有项目自带的学校，所以评分会比星河低一些。

休闲娱乐配套：6分

项目旁边就是东周文化公园，距离只有大概约100米；相当于一出门就是公园，但除了公园之外，周边其他休闲娱乐配套有欠缺。

金茂公园里

走到金地峰境瑞府之后，继续沿着华夏路往下走，就能看到金茂公园里。

项目周边多绿地，加上远离地铁和主干道，环境我感觉是比较安静的。

但周边界面一般，有整体还在建设阶段，还不够成熟。

这个项目主推的是89-115平的3-4房住宅，预计本月入市，毛坯限价不高于49140元/㎡，四个新盘中价格最低。

交通：6分

交通上，该项目是离地铁站最远的项目。

距离最近的地铁站是光明大街站，距离1.6公里，如果步行，从地图上估算，大概要23分钟。

学校：7分

距离最近的学校是中科院附属高级中学，大概500米，学校今年第一批新生正式开学。除此之外，和华夏中学的距离也很近。

学校的资源个人认为和星河相当，比金地峰境瑞府要更好。

中科院附属高级中学

商业：6分

商业同样是共享星河COCO，但距离和星河、金地两个新盘相比更远，附近也没有其他大型商业。

休闲娱乐配套：6分

周边有两个公园，其中距离东周文化公园约400米；距离科学公园约600米，其他配套设施还有待建设

电建洺悦鹏著花园

电建洺悦鹏著花园位于光明中心区，但很靠近凤凰城片区。

这个盘和其他三个盘的地段不一样，实地考察中，我能感受到的是电建的新盘附近，整体界面比光明大地站周边新盘的界面更好，周边的设施配套也齐全。

项目本身主推的面积段为88-108㎡住宅，毛坯限价不高于50295元/㎡，加上装修价格大概在5.2-5.3万/㎡，9月份入市。

电建新盘附近的板块界面

交通：7分

项目处在光侨路与华夏路交汇处，位置上离地铁站很远，已开通的地铁中，最近的地铁站是光明大街站，距离项目1.7公里，步行过去实在太远。

电建项目附近还有6号线支线的华夏站，华夏站属于6号线支线二期工程，大概在2025年建成，项目3年内交楼的话，交楼之后还得等1-2年地铁才能开通，兑现时间很长。

6号线支线

学校：7分

周边学校比较多，距离比较近的是光明小学和光明中学，约550米；距离深圳实验光明学校约1.3公里，是距离这所学校最近的新盘。

深圳实验光明学校

商业：5分

项目最大的硬伤就是商业，周边没有大型商业综合体，只有自带的底商，周边我转了一圈，连小型的超市都很少。

休闲娱乐配套：9分

项目附近的休闲设施是四个盘中最丰富的。

首先是公园非常多，项目距离光侨公园只有50米；距离新城公园也只有350米；距离虹桥公园约500米。

除此之外，项目对面就是光明区群众体育中心。

光明区群众中心

步行大概10分钟，还有中科院深圳医院。

四个新盘的配套都打完分之后，我们可以算个总分来作总结。

首先明确一下算分规则。

因为不同配套对于一个楼盘的重要性不同，所以最后做总结的时候，我会对不同配套做一个评分比重。按照比重把不同配套的分算出来之后加起来就是最后的总分。

具体来说，不同配套的评分比重是：

学校占35%，交通占30%，商业占20%，休闲娱乐占15%

在深圳，学校和交通（地铁）最关键，所以比重最高，商业和其他休闲娱乐设施重要性没那么高，占比稍低。

对四个项目的配套的打分总结如下：

从分数测评情况看，排名如下：

星河天地＞电建洺悦鹏著花园＞金地峰境瑞府＞金茂公园里

这几天星河天地已经传出要开盘的消息，户型图都已经出来，而金地峰境瑞府和金茂公园里也已经拿下预售证，这3个盘不出所料将会在这两周率先开盘。

预计比较火的新盘比如星河天地四期，打新的竞争预估会非常激烈，多数人可能还是够不着。

所以，刚需们在深圳打新最重要的还是根据自己的需求和积分实力，做好规划，选对打新的楼盘。

希望今天的新盘测评，能够对大家打新有所帮助！

最后，通知一下，大胡子李老师开通视频号啦！

后续更多对楼市的精彩点评，会第一时间在视频号跟大家分享，点击下方二维码，即可关注！

-end-

以上为正文，来自湾区区长

扫码添加微信

▼

光明下半年又有好几个新盘要开盘，具体应该怎么买？打新优先选哪个新盘，各个新盘有哪些优劣？有任何买房问题，记得扫码下方二维码，李老师及其研究团队成员将会为你一对一解答！

【推荐阅读】

直播推荐：精选直播丨每周直播

城市分析： 广州 | 深圳 | 东莞 | 佛山 | 惠州

看完文章点个赞和“在看”哟

本文首发于微信公众号：大胡子看深圳。文章内容属作者个人观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

（李显杰 ）