亿翰产城自成立以来，与产城开发运营、园区开发运营等产业地产企业或周边组织进行了深入的管理咨询合作，持续关注行业的发展，并进行了相关思考和总结，形成了系列观点。恰逢2021中国产城园区运营商百强峰会来临之际，亿翰智库产城观察网现推出【亿翰观点七篇】系列文章，以期于峰会前向行业分享亿翰产城对于产城及产业地产领域的行业观点，为行业发展贡献一份力量。
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创新资源组织和营造创新环境是中国产业地产的历史使命，而其重要程度完全不亚于科技创新，这是产业地产真正在风口的关键原因。
产业地产长期是一个模糊的概念，狭义的产业地产主要指的是以工业用地为主要载体的物业开发运营，即主要为工业地产。
广义的产业地产则更为多样，在类型包括文化产业地产、体育产业地产、设计产业地产等多类概念，而在土地方面则匹配了超出传统工业用地的B29（生产性服务业用地）、B22（艺术传媒用地）、A22（文化活动用地）等。总结来说广义的“产业地产”是以承载产业为目的进行物业开发，并提供与之匹配的产业运营服务，故广义产业地产不仅为房地产业，更是复合了服务业的相关特征。
轻资产的“内容”运营服务 与 重资产的“空间”开发建设，深度交融后，进而产生了独特的“化学反应”，构建了在传统地产“地段、地段、还是地段”之外的另一个稀缺因素“服务”，即在“造好房子”的基础上进一步“用好房子，服务好房子内的产业”，最终变现则是“运营服务”作用于重资产的“空间”的价值提升，进而获取整体收益。
以上即为“广义产业地产”的逻辑，笔者更愿意定义其为“产城”，“产城”绝非传统的“产业新城”或“产城融合”，借用成都《产城》期刊的英文名“Industry&City”，即“产业与城市”。通过运营服务，围绕“内容”与“空间”做匹配、整合、服务，激发内容潜力，创造增量价值。
从宏观国际竞争局势来看，“广义产业地产”未来直接的价值即为“组织创新资源，营造创新环境”。
1
信息时代到来，有效的组织创新资源至关重要信息时代带来产业发展逻辑的巨变，“新资源+新技术+人的创新能力” 成为产业竞争战略的重点，在前沿科技发展之外，有效的组织创新资源是实现发展的重中之重，也是产业地产的未来使命。
从人类产业发展时代来看，大致可以分为三个时期，即15世纪前的“农业时代”、15-20世纪的“工业时代”、21世纪的“信息时代”。时代之间的区别核心是“关键生产资源+生产技术+所需要的人”之间的不同。
以农业时代为例，农业时代关键生产资源是“土地资源”，关键生产技术是“农业技术”，所需要的是人的劳动力，在人的劳动力与农业生产技术水平有限的前提条件下，影响财富创造的核心是土地，故在农业时代，人类的战争基本是围绕着土地进行的。到了工业时代，要素则发生了巨大的变化，在工业时代关键生产资源是“以石油、煤炭为代表的化石能源”，而关键技术是“工业技术 – 即机械/电机等相关工业技术”，所需要的是人的专业技能。故在工业时代，每个人都有了自己的专业如“工程师”、“医生”等，影响财富创造的一方面是能源资源，另一方面是“技术升级创新”，前者是“美元-石油”体系的根本基础，而后者则是提升财富创造的重要方向。
在“信息时代”，产业发展的基础要素与逻辑又发生了根本变化，有效的组织创新资源成为这个时代的核心。从发展逻辑来看，计算机+互联网的出现，实现了人类大规模的获取信息、链接资源，可以通过计算来设计、模拟，预测发展结果。这使得除了少数的前沿科技以外，其他传统的专业能力并非稀缺的，而稀缺的是将前端“生产资源”，在后端“洞察人的需求”进行桥接的“脑子足够活”的创新人才，这样的桥接将使得有限的资源可以满足更多人的需求，进而创造更大价值。而在这个过程中，真正稀缺的是“新能源、大数据”+“前沿技术的突破”+“人的创新能力”，总结来看就是“有效的组织创新资源”。
资本一直是最聪明的，如何用有限的资源创造更大的财富价值（即有效的组织创新资源）才会获得高估值。以1999年-2020年 - 20年全球市值最高10家企业的变化为例，1999年全球市值前10的企业主要为“专业技术型”企业，包括了通用、思科、诺基亚等，而20年后的2020年，全球市值前10的企业主要为清一色是“科技+互联网”的复合型企业，如谷歌、苹果、微软等，这些企业在科技端实现的是“前沿技术发展”（包括人工智能、基因工程等方向进行技术突破），而在“互联网”端则做的是“对需求的敏锐洞察、资源的快速链接”，而能做成的关键是“具备创新能力的人才”。
1999全球市值TOP10企业
2020全球市值TOP10企业
微软
软件业
5830亿美元
微软
科技+互联网
11000亿美元
通用电气
工业制造
5040亿美元
亚马逊
科技+互联网
10000亿美元
思科
工业制造
3530亿美元
苹果
科技+互联网
9800亿美元
埃克森美孚
能源业
2830亿美元
Alphabet（谷歌）
科技+互联网
7780亿美元
沃尔玛
零售业
2830亿美元
科技+互联网
5500亿美元
因特尔
电子信息
2710亿美元
帕克希尔 哈撒韦
投资银行
5000亿美元
日本电报电话公司
通讯业
2620亿美元
阿里巴巴
科技+互联网
4300亿美元
腾讯
互联网业
2520亿美元
腾讯
科技+互联网
4300亿美元
诺基亚
工业制造
1970亿美元
VISA
银行业
3800亿美元
BP石油
能源
1960亿美元
强生
医疗卫生保健及消费者护理
3600亿美元
表：1999年-2020年 - 20年全球市值最高10家企业
从商业理论发展来看，2010年以来，所谓“商业战略认知底层逻辑的改变，企业发展边界被重新定义”，即从竞争逻辑转向共生逻辑。企业不断挖掘新需求、连接新资源，跨界融合，谋求全新发展空间，究其根本还是在于信息时代的财富创造要素巨变的结果，普通的专业并不重要，重要的是如何去“敏锐洞察需求与快速链接资源” – 即有效的组织创新资源。
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根据欧美发展经验，科学的营造创新环境是产业升级的重要支撑
“营造创新环境”是欧美更先发国家给予中国产业发展的重要先行经验。以美国为例，通过打造“创新型城市”帮助美国走出了1980年大滞胀，实现了在经济、科技、城市建设等方面，在如今的21世纪实现全面领先。中国产业地产的发展也亟需为中国打造自己的“创新城市(300778,股吧)”。
北卡三角城是美国创新城市营造的典范案例，与国内城市强调产业导入完全不同，北卡三角城其核心理念是“以人为本，通过完善的配套设施建设，给科研与高科技产业人员提供舒适宜居的环境，吸引高素质人才，进而推动科研的发展”。北卡三角城一方面完善配套设施，包括商业配套、教育配套、休闲配套、医疗配套、文化艺术配套等。以被休闲体育设施建设为例，在28.3平方公里的土地上，项目建设有4个垒球场、10个草地排球场、6股份沙滩排球场、4公里专用山地自行车运动跑道，以及17公里的慢跑步道，为居住的科研人员与产业工作人员提供了充足的周末休闲场地。
匠心设计与良好的城市服务，满足科研人员基本的生活诉求和精神文化诉求，将自身打造成全美生态环境最好的州，为科研人员提供良好的科研环境。在项目建设、免税政策争取、产学研转化嫁接等多个领域，北卡三角城都通过细致的服务解决了科研与产业人员的所面临的发展难题。目前，北卡新城是全美博士人口密度最高的地区，已有264家企业，5万多名科研从业人员，是美国研究机构密度最高的地区。
我们从北卡三角城的案例中可以看到，北卡三角城的成功不是传统的产业导入的规划逻辑，而是以人为本，为科研人员与产业人员去营造一个宜居宜业的生态，进而留住高素质人才，发展高端产业，这是对“人城境业”发展思路的完美诠释。
中国产业地产的发展也亟需为中国科技创新去构建打造自己的“创新城市”，在城市宜居环境建设，产学研转化导入，政策扶持的争取，创新城市的综合运营等多方面做全新的发展与建设。在这个方面，笔者看来做的最好的是如今的上海张江，很多产业地产同行对于张江的认知仍停留在“产业投资”的概念，常常感慨于张江的金融环境与产业环境，张江的产业投资无法效仿。真正看张江 – 产业投资只是张江用来收割成果的方式，真正值得同行去学的是张江的城市综合运营与产业服务，不是政府当年长期天量的产业补贴与投资形成的产业氛围，现在的张江又有什么企业可以投资呢？
3
组织创新资源、营造创新环境是中国产业地产的历史使命
综上，信息时代的到来，产业竞争将分为两个部分：科学技术发展+创新资源组织、创新环境营造。
通过创新资源组织（包括需求的敏锐洞察、资源的快速链接）和营造创新环境（建设中国的创新城区）是中国产业地产的历史使命，而其重要程度完全不亚于科技创新，这产业地产真正在风口的关键原因。
在创新资源组织、创新环境营造诉求下，传统的产业地产商必将进化为产城生态运营商，产城生态运营商角色将横空出世。传统片区开发中，政府方、产业企业、金融机构组三方博弈模型，三方在收益分配与风险承担上进行博弈。在创新资源组织、创新环境营造引领的区域产业发展新诉求下，第四方协调者价值逐步显现，调和者角色重要性凸显。
我们认为，产城生态运营商以片区发展的资源整合者角色入局，协调产业方、政府方、资本方之间关系，算一笔开发建设、产业、资本的综合账，以城镇化推进、区域资产价值提升的确定性为最终后盾，构建区域产业发展生态。
图：三方博弈模型 图：四方协调模型
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【1】观点七篇1 | 产业地产企业未来：国企做资产，民企做服务
【2】观点七篇2 | 产业地产业务未来：从勾地到勾业务，从卖地到卖服务
【3】观点七篇3 | 产业地产模式未来：产业地产关键是搭好“三座桥”
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（董云龙 ）
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