去年开始，随着地产调控进入深水区，传统高周转模式的弊端正在显现。
越来越多的开发商陷入危机，房企商业模式的转型迫在眉睫。
特别对于中小房企而言，直接与龙头房企竞争往往会面临劣势，只有建立差异化竞争力，形成特色开发模式，才能永立潮头。
因此，近年我们看到，一批具有强运营能力、擅长大盘打造、能经营高品质文旅项目的房企涌现出来，凭借难以复制的优势，获得市场关注。
今天我们就聊聊，从增量时代到存量时代，什么样的企业能够更从容？
1
从增量到存量，运营力成核心
事实上，存量时代这一概念，大约5年前就已经提出，但直到最近2年才更加被行业认同。
数据显示，2020年全国房地产销售面积增长仅2.6%，行业增速显著放缓，这也代表着增量时代结束，存量时代来临。
传统房企们渐渐发现，过去简单“买地-盖房-销售”的模式越来越缺乏价值。
各地政府更期望开发商能帮助地方解决问题，带动产业发展，而不是把房子卖了就完了。
当前更重要的是，如何通过区域产业的综合发展，建设现代化的城市生活，真正带动经济，促进产业与人口导入。
同时，三道红线政策提出后，房地产去杠杆、回归稳健经营的导向已非常明显。
头部房企一方面积极降债，另一方面纷纷布局商业、产业、文旅、物业等经营性业务，寻找新的增长空间。
因此，不管从地方政府角度看，还是从行业发展趋势看，传统房企都需要转型为产城综合运营商。
未来，对产业的导入和综合业态的运营能力，将成为房企的核心竞争力。
2
从产品到产业，文旅地产巨变
如今，人们对生活品质期待越来越高，为追求更理想的生活，甚至可以放宽地域要求。
这也使得具有文旅属性的产城综合体，成为热门领域。
从北方的阿那亚，到杭州的良渚文化村，再到海南、云南、贵州……文旅大盘虽遍地开花，但真能做好的却并不多。
从行业观察看，文旅综合体分为三个层次：
第一层是挂羊头卖狗肉，打着文旅的旗号，其实还是在卖房子，只是景观资源好一点，这也是当前市场上最常见的所谓文旅楼盘。
第二层则是通过综合业态的打造，满足旅居度假需求，并形成一定区域影响力。
例如融创文旅城，通过住宅+商业+酒店+乐园，不仅满足居住需求，同时也带动旅游业的发展。
事实上，目前能做到第二种的企业并不多，但在涛哥看来：
真正的文旅高手应运营一个区域，带动地区经济全面发展，把品牌打出去，把人口带进来，也是我们要说的第三种。
这一类作品，最典型的如杭州良渚文化村。
距离杭州16公里，规划占地面积达12000亩，集居住、旅游、文化、康养等功能于一身，居民约3万人，预计年接待游客100万人次。
作为文旅标杆的良渚，不仅彻底改善升级了当地生活条件，使良渚成为华东知名的度假地。
更带动产业与人口的导入，帮助其所在的余杭区成为浙江GDP最高的市辖区，真正助力城市经济的发展。
3
从良渚到兴义，又一传奇作品
良渚的成功，吸引了全国各地的开发商及政府官员慕名学习，而涛哥近期听说：
在贵州兴义，同样诞生了一个有区域影响力及经济带动力的文旅产城大作。
兴义，估计很多人不了解。位于昆明、贵阳、南宁经济圈中心区域，是贵州省第四大城市。
凭借优美的环境、花园城市景致，以及温润宜人的气候，成为享誉省内外的宜居之城，并获得中国优秀旅游城市、中国十佳休闲宜居生态城市等诸多荣誉。
而在这样一个未被多数人发现的山水都市，一家深耕本地的房企——富康集团，打造了一座规划用地面积达5000亩的理想之城，将兴义品牌一举打响。
让人们重新认识这座城市，也让更多人来到、并且留在这里。
这个项目，就是兴义文化艺术旅游城，被很多人评价为是“贵州的良渚”。
兴义有着的得天独厚的景观资源，气候宜人，本身具备诞生文旅佳作的“天时”。
其地处北纬25度、东经104-116度，属亚热带季风湿润气候，年均气温在15-18°C之间，四季如春，非常适合居住康养。
兴义市区负氧离子含量达到4万个/立方厘米，全年空气质量优良天数100%。
更有马岭河峡谷、万峰林、万峰湖等4A级国家风景名胜区，被誉为是地球上最适宜人类居住的地方之一，每年吸引大量游客慕名而来。
并且，与很多文旅项目远离城市、位置偏僻不同，兴义文化艺术旅游城位于城市新区，本身就是城市的一部分。
交通便捷、配套完善，不仅满足度假需求，更适合长期居住生活，这是其独特的“地利”。
项目所在的民航片区，承载着旅游、商贸、商务、医疗、居住、康养等城市职能，是集山川之秀美、康养之闲适的山水旅游城市中心。
而周边5公里内，汇聚万峰林机场、高铁南站两大城市交通枢纽，链接万峰林、马岭河峡谷生态景区，使其成为便捷宜居的生态康养新区。
因此，很多人来兴义后，会被其秀美的自然资源和舒适的生活打动，从而选择在这里常住，这是兴义能够吸引人、留住人的重要因素。
而在天赋条件之外，兴义文化艺术旅游城的打造，更为这座城市增加了文化艺术的内涵，使城市形象与功能全面升级，从而有了留住心的“人和”。
项目由定位清晰的两大片区组成，其中文化艺术公园围绕260亩永兴湖而建。
包含兴义首座大剧院、文化艺术学院、悦榕集团酒店，还有图书馆、博物馆、科技馆等三大场馆。
将打造成为兴义的文化艺术中心，也成为这座城市继四大国家级景区之后的“第五景”。
事实上，纵观国内各大旅游城市，会发现除风景名胜之外，每个城市都必须具备更多的文化属性，才能满足当代人越来越高的精神追求。
而文化艺术公园的打造，正好补强了兴义在美景之外的文化内涵。
人们白天可以游山玩水，下午参观文化艺术学院中艺术家的作品，晚上在剧院听一场歌剧、逛逛附近的商业街，最后回到悦榕酒店结束美好的一天。
正因为城市功能的不断完善，很多人开始认识到兴义卓越的旅居康养价值，从而选择在这里长期居住。
为此，兴义文化艺术旅游城还打造了满足现代人高品质居住需求的花月湖公园。
围绕2.3万方花月湖，建造4条景观带、7个景观半岛、约1000米环湖跑道，以及多个主题休闲区。
同时，周边还有丰富的教育及康养配套，包括幼儿园、兴义四小、阳光书院、万峰林国际康养中心，满足旅游、艺术、文化、教育、康养、居住等全部需求。
在富康集团的规划中，希望将兴义文化艺术旅游城，建设成在贵州乃至西南地区有影响力的文旅新地标。
用艺术和人文绽放城市活力，让更多人了解兴义、来到兴义、并真正留在这里。
据悉，著名的国际钢琴大师郎朗，已经签约为其代言，未来也将有更多的艺术家来到这座城市，登上兴义大剧院的舞台。
4
分化时代下，房企的出路
事实上，越来越多的案例让我们看到，房地产正在进入一个分化时代。
一些过去很大的房企，在危机下轰然倒塌，而一些具备特色、深耕地方房企，却能够凭借扎实的基础稳健成长。
以富康为例，其定位于中国产城运营服务商，布局文旅、地产、商业、建工、物业五大板块，深耕西南区域，在地方具有领先的开发运营能力。
某种程度上，这也为很多中小企业发展提供了一个样板，那就是深耕优势区域，打造产城运营能力，帮助政府带动经济增长，与城市共同成长。
不再是简单的造房子，而是真正帮助一座城市树立新面貌，深度挖掘土地长期经营的价值，以文旅+产业运营的方式为地方导流。
真正成为城市经济的建设者，这才是房企未来的方向。
涛哥杂谈，地产人都在看的公众号，点击下方卡片关注我，带你全面认知房地产行业。
本文首发于微信公众号：涛哥杂谈。文章内容属作者个人观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。
（董云龙 ）
加载中,请稍侯......