预判9月，我们认为，狭义整体库存或将延续小幅微增态势，主要是基于成交增长动能转弱，供过于求将加剧库存积压。
◎ 文 / 克而瑞研究中心
■■■
指标说明
自房地产行业“去库存”以来，2018-2019年全国商品房待售面积持续下行，2020年初因新冠疫情“黑天鹅”突袭，使得本就加速下行调整、交易持续低迷的楼市更加“雪上加霜”，库存规模也由降跳增，迎来新一轮周期变换，为市场各方所关注。为此，我们梳理了全国百城数据，通过商品房待售面积（小口径），商品住宅狭义库存量（中口径）、商品住宅广义库存量（大口径）三个维度，每月20日定期发布《全国商品住房百城库存月报》，以期将库存总量变化趋势和各城市市场的差异分化能及时传达给市场。1、商品房待售面积：指报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的商品房屋建筑面积，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面积，但不包括报告期已竣工的拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的房屋面积。2、商品住宅狭义库存量：指报告期末已批准预售可供销售的商品住宅建筑面积中，尚未销售的商品住宅建筑面积。3、商品住宅广义库存量：指报告期末商品住宅市场的可销售房屋量和涉宅用地施工量之和。以未动工总建面积加上已动工未拿销证面积和狭义库存面积之和来测算。2021年8月，房地产市场热度稳步回落，供求皆有走弱态势，同环比齐降，受此影响，狭义库存小幅微增至5.8亿平，成交增长动能不足，去化周期由2021年7月末的11.8个月上涨至13个月，显著高于2020年同期水平。广义库存层面，因22个重点城市中仅无锡一城集中土拍，导致本月土地市场成交规模持续回落，加之房企资金受限，新开工热情不高，未开工地块量总体呈现稳中微降，广义库存延续高位波动态势，小幅微降至37.77亿平，同比上涨4%。
稳中有降至5.1亿平方米
住宅、办公回落、商业持增
国家统计局公布数据显示，8月末，商品房待售面积50580万平方米，比7月末减少284万平方米。其中，住宅待售面积减少257万平方米，办公楼待售面积减少13万平方米，商业营业用房待售面积增加10万平方米。
事实上，2021年以来，整体库存延续稳中有降态势，6月小幅跳增后，7-8月持续回落，持稳在5.1亿平，基本与去年同期持平。分业态来看，住宅待售面积降幅显著，主要得益于供需两淡；办公待售面积微降13万平当米，不过考量其基数，整体去化压力依旧较大；商业待售面积延续稳中有增态势，南京、扬州等新冠疫情反复使得商业销售的不确定性增加，后续疫情稳定后行情或将好转。
狭义库存
高位微增5.8亿平方米
三四线持稳，仅一线同环比齐跌
2021年开年以来，狭义库存除2月显著跳减之外，一直延续高位震荡态势。据CRIC监测数据，2021年8月百城商品住宅库存量达到了57953万平方米，环比上涨0.3%，同比增长2%。8月恰逢传统营销淡季，叠加中央信贷收紧，热点城市调控加码，楼市明显降温，供需两淡，成交降幅略高于供应，使得狭义库存延续小幅微增态势，较上月上涨了189万平方米。
不同能级城市狭义库存与上月相比变动不大，涨跌幅均在1%以内，仅一线韧性较强，环比持降。同比来看，二线涨幅4%，在不同能级城市中居首；一线得益于良好的成交表现，整体库存量仍显著低于去年同期水平；三四线供求持稳，同比小幅微增1%。
具体来看，一线城市中，北京、上海、深圳狭义库存同环比齐降，北京供应显著缩量，成交热度亦有回落，供求比维持低位，仅为0.5，总体仍保持供不应求格局。上海、深圳成交热度延续，调控层层加码下，项目开盘去化情况均有不同程度回调，但降幅可控，狭义库存延续稳中有降态势。值得关注的当属广州，因部分房企担忧多次申请预售将造成指导价接连下浮，索性一次性推出更多货量，导致供应大增，不过受限于调控政策持续发力，叠加房贷放款周期普遍延长，广州市场降温特征明显，新房成交创年内次新低，同比跌幅扩至31%，因而狭义库存环比增长7%，是一线城市中唯一一个狭义库存环比保持增势的城市。
二线城市中，北部内陆城市诸如沈阳、青岛、太原8月末狭义库存量均超2000万平方米，位列本月末狭义库存总量TOP3。多数城市库存量与上月相比变动不大，涨跌幅均在10%以内，西安因浐灞、高新、城北区域供应集中井喷，狭义库存环比涨幅达20%，居百城之首。6成共18城8月库存同比上涨，涨幅显著的集中在北部和中部等弱二线城市，譬如青岛、兰州、昆明、郑州、西安、南宁、武汉、银川、哈尔滨、南昌等，库存积压情况显著。在13个库存下降的城市中，贵阳、重庆跌幅显著，均超40%。
三四线城市狭义库存同、环比均呈现涨跌参半，不同城市间分化持续加剧，汕头、绍兴、张家港、江门、东莞、日照、扬州、淄博、舟山、临沂、衡阳、钦州、防城港、金华、常州、连江、佛山、福清、台州、永泰、来宾、太仓、岳阳等同环比齐增，库存风险稳中有增；其中日照、淄博、临沂、钦州、防城港等城市主要源于历史遗留问题，库存基数较大，叠加成交转淡，使得狭义库存稳步攀升；而东莞、金华、常州等东南沿海城市则主要受到政策“调控”影响，成交被抑制，数据实难反映真实的市场需求。此外，部分长三角城市迎来轮动行情，芜湖、泰州、淮北等城8月库存环比持降，同比跌幅均在50%以上。
图2-3 2021年8月末商品住宅库存量同比上涨TOP20城市情况（略）
表2-1 百城2021年8月末商品住宅库存量和同环比变动情况（单位：万平方米）（略）
库存消化周期
增至13个月显著高于去年同期
三四线涨幅近3成
8月因市场热度明显转淡，成交增长动能转弱，狭义库存保持小幅微增态势，去化周期则延续上行走势，由2021年7月末的11.84个月上涨至12.99个月。分能级来看，一线成交热度延续，市场韧性较强，去化周期环比微降至10.21个月，但仍显著低于2020年同期水平。二三线去化周期同环比齐增，三四线成交显著下行致去化周期激增至14.73个月，高于百城平均，去化风险浮出水面。
具体来看，一线城市分化加剧，北京、广州去化周期均在1年以上，上海、深圳则低于8个月，库存风险相对较小，整体去化周期变动情况与狭义库存变动情况基本一致，仅广州一城出现同环比齐增，且涨幅均在2成以上，主要是因调控层层加码下，新房市场逐渐回归理性，叠加房贷放款周期普遍延长，使得置换需求被压抑，狭义库存稳中有增，加之居民购房热情回落，去化周期增至13.26个月，高于去年同期水平。
30个二线城市中仅有哈尔滨、太原、大连3个城市库存消化周期超过2年，以北部城市居多，成交相对惨淡；多数城市去化周期在12个月以内。从变化情况来看，商品住宅消化周期同、环比均是涨多跌少，其中哈尔滨、兰州、青岛、昆明等面临去化周期大于15个月且同环比齐增，整体库存风险依旧较大。与之形成鲜明对比的是，呼和浩特、福州、石家庄等成交热度回升，去化周期环比均有不同程度的回调，显著低于2020年同期水平。
因三四线城市成交显著回落，去化周期同环比齐增，且增幅在不同能级中居首，库存压力骤增。整体来看，下跌城市以东南沿海三四线为主，汕头、宁德、三明、太仓、盐城、无锡、泉州、莆田等城市8月末消化周期维持在一年以下，库存见底且同环比均保持降势。而永泰、防城港、宝鸡等基本面缺乏支撑的三四线城市消化周期高达30个月以上，且同环比齐增，库存风险依旧较大。
表3-1 百城2021年8月末商品住宅库存量去化周期和同环比变动情况（单位：月）（略）
广义库存
由升转降至37.8亿平
一线回落、二三线同比涨幅收窄
广义库存本月由增转降，2021年8月末达377686万平方米，环比微降0.4%，同比上涨4%。本月，由于22个重点城市中仅无锡一城集中土拍，导致本月土地市场成交规模较7月再度下滑，加之房企资金受限，新开工热情不高，未开工地块量总体呈现稳中微降。分能级来看，一线同环比大幅回落，在不同能级城市居首，二三线城市环比变动不大，同比涨幅均为4%，增幅有收窄趋势。
一线城市中，北京、上海、广州、深圳广义库存均呈现同环比齐降，去库存效果显著，主要得益房企开工进度加快，带动整体广义库存稳步下行。对于一线城市而言，在市场整体下行加剧的大背景下，抗跌保值属性愈发显著，房企加快开工保交付，一定程度上可以加速资金回笼，缓解运营压力，因而整体开工积极性相对高涨。
二三线城市中，贵阳、大连、沈阳、唐山、石家庄8月末广义库存量遥遥领先，高位持稳，突破1亿平方米，株洲、烟台、南昌、沧州、蚌埠、太原、岳阳、哈尔滨、宝鸡、佛山、兰州、淄博次之，广义库存量也达到了8000万平方米以上。
变化情况来看，环比波动不大，多数城市涨跌幅不超过5%。不过相较于2020年同期，涨跌参半：以哈尔滨、南昌、西安、昆明、长春、成都、桂林、天津、保定为代表的中西部和东北内陆城市，同比涨幅超15%，主要是历史遗留的高库存问题影响，加之行情转淡，潜在库存风险依旧较大。部分东南沿海城市同样面临前期需求透支，潜在库存风险上升的问题，诸如金华芜湖、河源、镇江等城市广义库存也出现显著增长。而部分城市诸如合肥、晋江、漳州、石狮、福州等广义库存显著回落，同比降幅均在30%以上。
表4-1 百城2021年8月末商品住宅广义库存量和变动情况（单位：万平方米）（略）
综上，8月，楼市热度明显转淡，供需两淡，一方面恰逢传统营销淡季，房企推盘积极性不高；另一方面信贷持续收紧，热点城市调控加码初见成效；同时因南京、扬州突发疫情也为楼市成交带来了一丝不确定，成交增长动能略显不足，供需相作用之下，狭义库存小幅微增至5.8亿平，去化周期增至13个月，广义库存由升转降，37.8亿平高位波动。分能级来看，分化趋势依旧：一线韧性较强，广、狭义库存均呈现同环比齐降趋势，库存风险基本可控；二线狭义库存环比小幅微增，同比涨幅收窄，不过仍属各能级之首；广义库存环比微降，同比持增，潜在库存风险依旧较大。三四线狭义库存变动不大，主要问题聚焦在广义库存，同比增幅达4%，尤其是北部和部分东南沿海三四线城市，同比增幅更是在15%以上。
预判9月，我们认为，狭义整体库存或将延续小幅微增态势，主要是基于成交增长动能转弱，供过于求将加剧库存积压。不过城市间分化将持续加剧：一线城市整体库存量有望持稳或小幅微降，但降幅有收窄趋势，尤其在银根收紧，利率上调的背景下，整体购房行为将逐步趋于理性，而库存压力将主要集中在基本面缺乏支撑且购买力严重不足的广大三四线城市，诸如永泰、防城港、宝鸡等，这些基本都是人口净流出的城市，目前商品住宅消化周期均在30个月以上，即便供应不再放量，以目前低迷的成交走势来看，中长期库存风险依旧较大。
而就广义库存而言，预期将高位持稳，主要是基于狭义库存微增，房企新开工意愿不足。一方面，多城二次集中供地延期，土地成交规模受限；另一方面，房企在“三条红线”的客观压力下，资金面不会特别充裕，开工意愿不会太高，从已披露的8月新开工数据我们不难看出端倪，8月全国房企房屋新开工面积16554万平方米，环比降6%；较2020年和2019年同期分别下降16.8%和14.7%。房企审慎态度下新开工大幅减缓，单月规模已降至疫后最低。基于此，后期未开工地块量预期稳步上涨也将使得广义库存延续高位。
排版/Jenny
本文版权归克而瑞研究中心所有 未经授权请勿转载
以上代表克而瑞研究中心团队观点，仅供参考
本文首发于微信公众号：克而瑞地产研究。文章内容属作者个人观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。
（张泓杨 ）
加载中,请稍侯......