鹏瑞“围猎”大湾区

乐居财经 李奕和 发自佛山

全盘接下华夏幸福(600340,股吧)旧改项目的三个月后，鹏瑞地产再次以一笔近52亿的投资，搅动了大湾区土地市场的一池春水。

9月15日，鹏瑞集团以51.78亿元总价，拿下佛山三龙湾双子塔产城综合体项目，折合楼面价9194元/平方米。据悉，项目地块刷新纪录，成为佛山禅城历史总价第二高地块。

在其他房企着力降负债，控规模，谨慎拿地的大环境下，鹏瑞地产似乎有一番逆市扩张的意思。

事实上，在高调夺地背后，徐航有更大的野心。他希望能将深圳湾1号的豪宅模式扩张至大湾区、甚至全国的其他城市。此次拿下的项目，也被外界称为“三龙湾壹号”。

只不过，在房地产房住不炒，限价等调控政策压力下，鹏瑞的豪宅扩张能够成功吗？

52亿高调夺地

拿下此次项目地块的公司，名为佛山瑞盛科技发展有限公司，成立于今年8月10日，注册资本1亿元。经营范围包括以自有资金从事投资活动、房地产开发经营、物业管理、住房租赁等。

股权穿透信息显示，瑞盛科技为鹏瑞地产旗下100%持有的附属公司。

据了解，地块总占地面积9.39万平方米，规划用途为商业商务娱乐康体用地，兼容二类居住用地。宗地分A、B地块，其中A地块1.76万平方米，B地块7.62万平方米。地块规划容积率≤6.0，住宅户数≤1084户，酒店计容建面≥2万平方米。

该地块位于禅城区东平路西北侧、规划十五路南侧，魁奇路以南，三面临东平水道，景观资源十分优越。按照规划，地块将打造成三龙湾城市地标综合体，并将建设两座约250米的双子塔地标。

地块似乎是为鹏瑞地产量身定做的。根据出让条件，竞得人或其所属集团2020年或最新季度经审计后合并财务报表中，剔除预收款后的资产负债率不超70%、净负债率不超100%、现金短债比不小于1倍。

此外，竞买人拿下地块后，须在三龙湾禅城片区引入银保监会批准的保险公司或银行或证券公司分支机构或区域性总部、国内上市医疗器械行业营收前十名企业市级或区域性总部，并为禅城引入不少于2亿美元的外资。

乐居财经查阅了解，在2020年中国医疗器械（含IVD）企业排行榜TOP20榜单中，深圳迈瑞生物医疗电子股份有限公司名列第一。而该公司的联合创始人、实际控制人，正是鹏瑞集团董事局主席徐航。

事实上，相对于地产的半路出家，医疗器械行业才是徐航的老本行。

据了解，1962年出生的徐航，清华大学毕业后，曾在1987年至1991年任职于深圳安科高技术有限公司。这是当时国内最早从事医疗设备仪器的龙头科技企业，徐航曾担任超声部技术负责人。

1991年，徐航和当时的安科办公室主任李西廷一起创立了迈瑞医疗(300760,股吧)；2006年，迈瑞医疗成为第一家在美国纽交所上市的中国医疗器械公司。当时的徐航和李西廷是联席CEO，凭借公司的上市，徐航也得以位列当年福布斯中国富豪榜排名第70。

直到2016年，迈瑞医疗完成私有化，从美股退市，开启了回归A股的步伐。2018年5月，迈瑞医疗正式登陆深交所。值得一提的是，随着去年以来，新冠疫情在全球范围的爆发，生物医疗股大火。该公司曾在今年2月和7月突破500元/股，目前，迈瑞医疗总市值超4400亿元。

“围猎”大湾区

或得益于迈瑞医疗市场行情的一片大好，徐航在地产上的投资动作也变得愈加频繁。此次，在其他房企同行都在着手降负债，控规模，谨慎拿地成为共识的环境下，鹏瑞地产却高调以近52亿拿下三龙湾项目，就是最好的例证。

资料显示，鹏瑞集团是一家集健康产业、商业运营、地产开发、物业管理、PE投资、公益发展等多元业务为一体的综合型企业。而鹏瑞地产，即便没有华夏幸福的名声响亮，但以成功开发了深圳顶级豪宅深圳湾一号得名，徐航也因此在地产圈一炮而红。

徐航从医疗切入房地产是在2007年，当时，深圳市鹏瑞地产开发有限公司（以下简称“鹏瑞地产”）应运而生。随后次年，徐航无意中得知深圳后海有一块地皮要卖，他冒险买下，拿到这块紧靠深圳湾内湖一线海景的地皮。

这便成为了后来房价超过20万/平的深圳湾一号。据了解，项目光设计费就耗资3.5亿元，汇聚了马云、许家印等一众富豪名流。

深圳湾1号成功开发后，徐航近几年正着手将深圳湾1号的模式向全国城市复制开来，而诞生于深圳的鹏瑞地产，大湾区成为其重要的试验田。

从2018年开始，鹏瑞地产在粤港澳大湾区土拍、合作以及城市更新市场高调起来，频频斥重金拿地。并在此后短短一年多里，先后进驻广州、东莞、佛山、珠海、清远等城市，选址均倾向于城市核心并配有稀缺景观的地段。

今年6月，鹏瑞还全盘接过了华夏幸福的城市更新项目。当时，华夏幸福城更的投资方出现变更，股东由“华夏幸福（深圳）运营管理有限公司”变更为“深圳市鹏瑞地产开发有限公司”。公司也一并更名为鹏瑞（深圳）城市发展有限公司。

华夏幸福城更，最早成立于2019年8月，原本归属于华夏幸福南方总部，主要网罗大湾区旧改项目。凭借此笔收购，鹏瑞地产在大湾区的旧改得以大大增厚。

数据显示，华夏幸福此前仅在东莞就布局有11个旧改项目，涉及总占地面积256万平方米，包括10个前期服务商和1个虎门威远岛土地整备综合服务商。而在接盘华夏幸福旧改后，鹏瑞地产仅在东莞就拥有了超15个旧改项目，总占地面积达340万平方米。

目前，鹏瑞集团已陆续布局深圳、珠海、广州、佛山、东莞等湾区核心城市以及上海、大理等重点城市。在大湾区及国内核心城市已布局了20多个项目。未来三年内，其还将计划拓展新项目土地面积300-600万平方米。

据了解，走出深圳的鹏瑞，已经首先打造了三个“玥系”的项目，分别是顺德的皓玥湾、东莞的天玥广场和位于珠海的珠澳湾中心。这些项目，甚至在全面对标或者复刻深圳湾1号的项目。

但无论是东莞、佛山、珠海，甚至是同为一线城市的广州，鹏瑞地产在这些城市所拿地块与深圳后海得天独厚的位置均不可同日而语。与此同时，在房地产房住不炒，限价等调控政策压力下，鹏瑞的豪宅扩张面临的挑战不可谓不小。

本文著作权归乐居财经所有，未经允许不得转载。

（徐帅 ）