立足于西南的全业态物管龙头：公司成立于2000年，提供重庆市住宅物业管理服务，于2006年开始向独立第三方提供增值服务，于2013年提供社区增值服务。截至2021年上半年，公司完成26个省，166个城市的全国化布局，管理496个住宅项目，292个非住宅项目，合约面积约315百万方。公司自2016-2020年连续5年被中指研究院评为《中国物业服务百强企业》十强，并于2015-2020年连续6年被中指研究院评为西南地区物业服务百强企业第一位。
双平台股权激励充分：恒业美好与金恒鸿鑫分别为公司2017年与2020年设立的物业板块员工持股平台，天津卓越为母公司金科股份设立的地产板块核心骨干在公司的持股平台，双平台总持股占比在上市前达到14.2%。充分的激励有助于调动员工的积极性，同时对母公司管理层相应的股权激励能充分发挥协同效应，促进集团对物业公司的持续赋能。
新签合约面积第三方占比超七成，社区增值服务快速发展：2021年上半年，公司新增合约面积约3800万方，其中73%来自独立第三方；在管面积1.87亿方，其中独立第三方占比52%，较高的第三方占比彰显公司的市场化属性。同时， 公司2021年上半年各项社区增值业务均收入实现翻倍增长，其中旅居综合业务同比+1623.02%，园区经营业务同比+526.41%。家居焕新服务同比+234.26%，家庭生活服务同比+110.37%。原因或有三点：1)去年同期受疫情影响，一些业务无法正常开展，如旅居服务，今年实现大幅增长；2)公司布局的一些新业态逐渐获得收获；3)随着时间推移，公司的社区增值服务覆盖率及渗透率进一步提升，带来的内生性及外延式自然增长。
盈利能力强劲：公司综合毛利率自2017年的26.8%逐年提升至2021年H1的32.5%。在行业中属较高水平。净利率方面，得益于优良管控及科技化投入带来费用率的下降，公司2021年H1管理销售费用率降至7.1%，领先行业；同时，公司大多数附属公司位于西部地区享受15%的优惠所得税税率，这让公司2021年H1综合税率约为18%，远低于行业平均25%的水平，因此公司净利率有望长期较行业保持领先优势。
投资建议：公司背靠优秀的房地产母公司金科股份，成长有保障；管理层激励到位，实现了物业服务平台与房地产开发平台双绑定；第三方外拓的高占比彰显其在西南地区的优良口碑与强大的品牌力；同时，公司在社区增值服务领域业务不断拓展，智慧科技服务领域经过多年积累，已经具备并开始转向对外实现软硬件输出创收的能力。我们看好公司未来3-5年实现高速的业绩增长，预计公司2021-2023年归母净利润分别为10.79、16.11、23.54亿元；EPS分别为1.65、2.47、3.61元。
风险提示：疫情对外拓影响超预期；第三方拓展项目毛利率水平不及预期；住宅物业交付进度不及预期；研究报告使用的公开资料可能存在信息滞后或更新不及时的风险。
（文章来源：中泰证券研究）
文章来源：中泰证券研究
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