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不是危言耸听，中山，现在已经正式进入房价挤泡沫的阶段。
上周，中山的四大行发出紧急通知：
外地人已经有房贷在供的，二套将暂停受理贷款申请。
简而言之，就是外地户籍二套停贷！
其实在此通知发布之前，在中山的限贷政策中，早就有二套停贷的要求，只不过多数银行在执行上不会那么严格，基本都是睁一只眼闭一只眼。
现在环境变了，为了收紧楼市，本来很“灵活”的条例都要开始认真起来，官方进一步打压中山楼市的讯号可以说是非常明显。
而贷款被堵，尤其是外地人的贷款被堵，将会颠覆中山楼市的走势。
为什么？
了解中山楼市的朋友都清楚，从市场来看，和很多大湾区的城市一样，中山此前的楼市热度，就是外地人带来的，甚至我可以毫不夸张地说，中山10个买房人，8个是外地。
而这些外地人买中山，基本都是第二套、第三套的购房者，大家都不是傻白甜，没有什么人会把首套名额浪费在中山。
因此，二套房停贷，就意味着投资客入场中山要全款。
现在愿意全款买中山的，非疯即傻。
原因很简单：算算成本和未来预期的收益，谁还愿意来啊？
天下攘攘，皆为利往，支撑中山成交量的这批外地人散了，中山的楼市还能撑得下去？
除了外地人二套限贷，两道红线之后，由于中山各大银行的房贷额度非常紧张，现在所有中山的房贷，都很难放出来。
我具体从中山银行那边的朋友了解到的情况是：
二手中的次新房，能贷款但得长时间等；
二手的楼梯房，银行已经不放贷；
所有贷款，尤其是二手房，都得等上几个月，房贷速度非常慢，近乎于停贷的状态。
能用的杠杆在不断被限制，现在投资客想入场中山，难度远超以往。
最近中山的楼市还有一个很有意思的现象：
不少中山的新盘开始以各种名义打折扣、送优惠。
类似上图这样的优惠活动海报，最近在中山的新盘中是频频出现。
值得一提的是，优惠降价的新盘覆盖了中山的不同区域：
火炬开发区的招商禹洲云鼎府，推出10套钜惠工抵房，单价低到只要17XXX元/㎡起，此前的均价在2.2-2.5万/㎡之间
马鞍岛的保利天汇左岸，单价从3万/㎡降到2.64万/㎡
东区的高端项目佳兆业·樾伴山，价格本来是23000元/㎡起，优惠之后的最低售价20XXX元/㎡起，降幅达到3000元/㎡
三乡雅居乐有部分卖了很久的楼盘，之前价格超过10000元/㎡，现在降价到7000元/㎡。
招商禹洲云鼎府优惠活动的海报
搞这一类优惠折扣，实际上就是新房在变相降价！
当市场上的新盘要沦落到降价促销这一步的时候，中山的楼市行情已经不难想象。
我具体查了下中山的成交量，根据合富研究院的数据显示，8月份，中山的住宅成交量只有3671套，同比下跌了29%，环比下跌了10%。
现如今中山的市场热度，肉眼可见在下降。
而市场的热度只要一过去，表面繁荣背后的泡沫就会暴露无遗。
第一个泡沫是房企泡沫。
现如今全国不少房企都在三道红线之下苦苦挣扎，多数房企为了回款、为了生存，只能通过各种打折来搞促销，这也是不少中山的新盘愿意搞优惠的一个原因。
而许多房企的利润在这个过程中被压缩，甚至很多房企现在只能亏本卖。
第二个是房价泡沫。
部分新房降价你可以说是一时的市场行情，但背后市场预期的崩塌，已经不可避免。
深中通道离开通的时间越来越近，楼市却变得越来越不稳定，现在房价开始下降、产业发展也没有实质性的进展，再加上房地产被打压、行情变冷，中山的房价天花板已经接近4万/㎡，早就走不下去了。
现在中山的楼市，像极了2017-2019年房价下调时的行情，而这也就意味着，接下来中山的楼市，将会迎来继2019年之后新一轮的去泡沫。
新房降价、房贷停贷，背后释放的信号非常明显：
这一刻的中山不能买了！
一方面，是因为深中通道的概念红利，早在几年前就已经被吃透。
现在大桥已经批复、建设已经在进行，房价暴击的时间点早就过去了。
过去一年中山楼市的回暖，是疫情之后大放水的结果、是深圳被堵之后深圳客外溢的结果，和深中通道没什么关系。
现在再提深中通道，对房价的影响已经不大，这几年关注的，其实应该是中山的产业转型，但从现在的情况看，这几年中山在这一块并没有什么突出的成绩。
当下，中山去年好不容易涨上去的价格，现在以各种优惠的名义降了回来，价格忽上忽下，说明中山楼市所谓的确定性，其实并不确定。
另一方面，中山的二手房也是一个潜在的问题。
我查了一下链家的数据，现阶段中山的二手房数量超过6万套。
其他主要的湾区城市中，佛山是69367套，惠州是60988套，和中山相当；
珠海有23239套、东莞有37399套，深圳有45954套，比中山少。
在这其中，最有比较意义的城市是惠州和珠海。
惠州的城市面积是中山的6倍，但二手房数量和中山差不多，而惠州的人口还比中山要多；
珠海的城市面积是1736.46平方公里，中山是1783.67平方公里，中山只比珠海大一点点，二手房在售数量却接近是珠海的3倍......
中山路边中介店挂出的在售房源
一比较之后，就会发现，中山的二手房数量多的有些夸张。
在这样的数量下，最后还是要回到那个老问题：
以后你的一手变二手，怎么出手？
中山很多房子空置率极高
别忘了，在二手扎堆之余，中山还有不少新房嗷嗷待哺。
因此，中山的二手房，不仅得面对楼市收紧、银行不放贷这样的大环境，还得面对新房和其他二手房的激烈竞争，如果最后能卖出去，那就赶紧谢天谢地吧。
最后，还是要重新提醒一下，千万不要以为现在中山的新房开始降价,就以为可以捡笋盘了。
现在的行情，对于一部分有钱的中山本地人而言是利好，毕竟价格有回落，买了自己可以住，有钱的话也不需要太多杠杆。
但对外地购房者来说，现在的中山，绝对是一个大坑，想不浪费钱，就千万不要碰。
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（李显杰 ）
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