楼市已明显降温，今年要买房吗？

对于楼市，我一直坚持两个核心判断：

1、楼市普涨行情早已不存在，进入到了“一二七”分化走势。

即：10%城市房价下跌，20%城市楼市有潜力，70%城市走平。20%城市集中在省会城市、一二线城市城市，10%、70%城市集中在三四线城市或县城。

2、买房致富时代已经成为过去时。未来的买房顶多是能保值增值，而不大可能发家致富，甚至可能亏损或套牢。因为楼市已经从黄金时代，转向了白银时代甚至是青铜时代。

所以，本文探讨的买房主要是针对刚需型群体、改善型群体。

对于大部分的三四线刚城群体来说，考虑到短期内价格变化不大，所以早买晚买都差不多，主要是根据实际需要，比如结婚了需要婚房，生宝宝了需要改善型住房那就不要考虑太多了，直接出手就可以了。

而对于在前期房价上涨较大的城市置业者，如果购房不是很急迫，未来一年内，时间越往后房子的“性价比”可能越高。因为当下楼市处于政策的消化期中。

我此前就说过，2021年的楼市肯定会比2020年要冷。想想看今年以来的楼市调控一波接着一波，不仅力度大，而且有许多创新型调控手段出来。

没错，我说的就是二手房参考价制度和房地产贷款集中度管理制度（房地产贷款、个人住房贷款占比设定上限。

继深圳率先推出二手房参考价制度，目前已有多个城市效仿深圳出台类似政策。

二手房参考价制度的出来对二手房市场的降温确实起到了立竿见影的效果。二手房价格要么涨幅回落，要么价格出现下跌。

随着楼市调控的深入，可能还会有更多城市出台类似政策。

当下楼市相较去年已经明显降温，但未来降温的幅度可能会更大，这也就是为什么说未来一年内买房晚一点“性价比”可能更高。

1、学区房可能会继续降温

针对学区房目前主要是两大“新政”，一是教师轮换，二是多片划区的大学区房模式。目前这两项制度主要在少部分地方落实，尚未大面积推广。如果推广开来对学区房的影响是显而易见的，一是学校之间的师资源更加均衡，降低名校效应，二是多片划区后买房不一定对应着好学校。

大家都知道，学区房一直是其他房价的领头羊，学区房不再后房价上涨的动力将大为降低。

2、房地产税试点或来临

房地产税何时试点现在还不知道，但房地产税肯定会来临。房地产税若开征有多套房的人持有房子成本会上升，对于炒房客来说是致命一击，对于楼市也将产生显著影响。

随着时间的推移，关于房地产税的信息可能会逐渐明朗化。

当下正在处于消化房地产税信息的过程中，短期内楼市易冷难热。

除此之外，还有两点值得我们关注。有些地方的土地出让价格出现了“限价”，对于今年新房价格的降温有显著作用。此外近期一些大型房企出现资金紧张，对于楼市、对于行业的影响还处于观察中，而这些东西终将明朗化，对于购房者来说现在主要是静观其变。

有些读者可能担心，未来几个月房贷利率会上升，会加重购房负担。我个人觉得未来一段时间房贷利率上升的概率偏低，或者节奏会放慢，因为市场利率在低位。

总结一下：

1、其他条件一样的情况下，如果买房尽量买新房，而如果不着急，晚几个月出手可能“性价比”更高，因为新房的热度可能还会降，到时购房者可能有更多选择权。

2、如果是二手房，晚一点可能更好，因为二手房前期上涨较大，现在则处于回调中。

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（李显杰 ）