今年上半年，新力销售587.89亿元。
自从9月20日遭遇黑色星期一以后，港股新力控股（02103.HK，简称“新力”）停牌至今。当天收盘后，新力公告称，公司股份及债务证券（股份代号：40557及40413）已自2021年9月20日（星期一）下午3时38分起于香港联交所短暂停止买卖，以待刊发一份载有内幕消息的公告。
彼时业内猜测，新力要公告旗下物业公司出售事项；也有另一种说法是，新力要披露大股东股票质押爆仓。新力相关人士对此两种说法均表示不知情。
新力控股停牌前报0.5港元/股，当日跌逾87%，最低位曾见0.37港元/股；最新市值17.85亿港元。
日前，21世纪经济报道记者就部分传闻向新力内部人士求证，了解到新力正在从几个方面入手，试图缓解公司资金压力，以应对即将到来的偿债危机。但从新力出售物业公司与全国项目进展来看，目前通过出售资产回笼资金这条路走得并不顺畅。
根据知情人士透露，新力长三角地区江苏有项目在谈出售，全国其他地区已有项目成功出售，正在办理交接手续。
“金融监管收紧，叠加调控政策，导致回款干涸，加上公司近期一些负面舆论导致融资快速收紧，现金流就难以支撑了。”前述内部人士透露。
然而，新力内部人士的看法仅仅说出了行业普遍存在的一个问题，那就是政策施压下，抗压能力弱的企业容易“出事”。如果把新力作为案例来解读，这家房企遭遇的危机恰恰暴露了自身运营与战略的部分问题，比如少数股东权益占比较高、过度依赖外部资金发展。
“自救”
日前，新力爆雷的舆论已甚嚣尘上。截至目前，据澎湃新闻报道，新力一笔金额为540万元的商票此前在8月逾期，现已全部兑付。这也是“920”事件之后，新力对外界传达的唯一积极信号。
21世纪经济报道记者独家获悉，新力目前有一笔400多万元的信托已逾期，该公司财务部尚在努力调配资金偿还。10月18日，新力有一笔2.44亿美元的美元债要兑付。事实上，“920”事件前后，新力存续期内的三笔美元债都跟着暴跌，跌幅最大的正是这笔将于一个月内到期的美元债。
近期，联合国际、标普相应调低了新力评级至“CCC+”，并继续将其列入评级负面观察名单；惠誉将新力控股长期发行人违约评级由“B+”下调至“CCC”，并将其高级无抵押评级由“B+”下调至“CCC-”，回收率评级由“RR4”下调至“RR5”。
“920”事件之后，新力在三个方面的举措也表明这家房企陷入了资金困境，包括“降薪裁员、出售新力服务、出售项目股权”。
据了解，此前的9月15日，新力公司总部员工已陆续收到降薪50%的口头通知，但至今公司内部也没有发布关于降薪的具体文件，且当月工资已正常发放，有待下月工资发放情况才能求证降薪真实情况。日前，新力又传出裁员，新力服务裁员50%。
新力服务招股书自9月初失效之后，没有更新招股书的动作。业内人士指出，新力大概率要出售物业。
从碧桂园到金科，坊间传闻新力已在市场上“兜售”新力服务有一段时间了，但至今这笔生意都没有落锤。从招股书可见，新力服务2020年收入10亿元，相比同为黑马房企的中梁旗下物业公司——中梁百悦智佳2020年的7亿元营收，并不逊色。
知情人士透露，新力董事长张园林与金科董事长黄红云之间相互熟悉，很有可能可以促成生意。但金科服务相关人士对21世纪经济报道记者表示，目前还没有非常确切的消息。
“从物业市场角度看，新力卖物业应该没什么大问题，今年物业公司估值已经见底了。主要看新力集团目前的困难能否撑过去。”一名物业老兵对21世纪经济报道记者分析道，今年开发商日子越来越难过，卖子求生的情况很常见，再者太多物业企业上市，资本市场已融不到太多钱。
合联营困境
除了降低人力成本与出售手中资产，张园林在融资层面已没有更多办法。此前南昌项目传出停工，新力方面解释是由于工程流程中某一个环节供应商质量出了问题，工程方要求其整改，导致停工。
由此可见，新力要出售这些在建项目的话，收购方要考虑新力项目目前是否存在停工风险。此外，还要考虑合联营公司的占股比。
在停牌期间的9月24日，新力发布了2021年中报。新力一直是黄档房企，一直以来只有剔除预收账款之后的资产负债率这一项不达标。今年上半年，新力销售587.89亿元，开发中物业约为225亿元，应付给合联营公司的出资为约46.83亿元。这从一个侧面表明，新力在其开发项目中的权益占比较低，如果要引入资金方或者说合作方，还要与此前的合作方的沟通好。
值得关注的是，上半年新力的流动资产比去年年底增加约20%，中报披露称，主要是由于期内现金及现金等价物和开发中物业增加所致。
从合联营公司的垫资情况来看，新力今年上半年经营情况并不是很乐观。该公司合营公司垫资比去年少3亿元左右，但联营公司垫资情况比去年同期有大幅增加。联营公司今年上半年垫资超过18亿元，去年同期仅为4亿元。从新力偿还合联营公司情况来看，上半年，新力偿还合营公司垫资15亿元，比去年同期少大约1亿元；偿还联营公司垫资2.5亿元，去年同期却偿还了8.9亿元。
新力少数股东权益过高这一问题在2019年年报暴露，年末归属于少数股东的权益为67.29亿元，同比增长723.95%，超过7倍的增长。2021年上半年，新力非控股权益100亿元，相比去年同期91亿元，又增长了9亿元。
也正是由于合作开发模式，新力才获得了高速发展。如今，新力牵一发而动全身，项目合联营公司能否配合新力渡过难关尚不得而知。
债务承压
知情人士对21世纪经济报道记者透露，新力最近有一笔400多万人民币的信托还不上。此外，10月18日即将到期的一笔2.5亿美元债，成为资本市场关注点，当下可见的资金缺口就有15亿元左右。
截至2021年6月末，新力流动负债754亿元，有息负债约295.5亿元，其中有抵押负债243.6亿元，未来一年内约有133.6亿元债务到期。
按照中报披露的上半年净利润7.3亿，非受限制资金约140亿，新力短期内的偿债能力为何消失了？为此21世纪经济报道记者微信上曾多次联系新力首席财务官许进业，对方一直没有回应。知情人士透露，新力香港办公室多名工作人员也都无法取得联系。
由张园林2010年创办的新力，10年间伴随中国房地产发展火速成长为千亿房企，“黑马10年，赶上别人发展30年，但崩得也快”。知情人士曾经对21世纪经济报道记者说，高周转的模式必须配以相应的金融环境。短期内金融政策收缩过快，对企业无异于釜底抽薪。
“这么多年土地财政和货币问题让房地产行业过于受宠，其实很多房企经不起推敲。”一名业内人士表示，房企过往通过买榜单等非常规手段实现高负债的模式应该喊停了。
（作者：唐韶葵 编辑：张伟贤）
（李佳佳 HN153）
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