金融街控股底价售出北京北二环外物业

经济观察网 记者 程璐洋 9月29日，金融街(000402,股吧)控股股份有限公司将全资子公司北京德胜投资有限责任公司(以下简称“德胜公司”)100%股权及债权出售，以挂牌起始价15.75亿元，由凯龙股权投资管理(上海)有限公司受让。

早在今年1月28日，金融街控股挂牌出售德胜公司股权和债权。公告显示，德胜公司目前主要业务为出租运营德胜国际中心部分写字楼和商业，该物业位于北京市西城区德胜门外大街83号，总建筑面积约22.95万平方米，2020年出租率约为80%。

作为散售物业，该项目存在多位业主，租户以中小创业型科技企业、餐饮企业等为主，租金承受能力相对有限。

德胜公司持有运营德胜国际中心约3.8万平方米的面积，在整栋楼的面积占比不足两成。业态包含写字楼、商业、地下零散配套服务用房和车位，因为持有面积占项目整体比例较低，存在物业共用配套，管理界面交叉等问题。

一家写字楼投资顾问机构数据显示，德胜国际中心的租金约290元/月/平方米（不含物业费），低于北京市甲级写字楼341.1元/月/平方米的平均租金。贝壳平台的商业办公页面显示，德胜门区域的写字楼平均租金报价为128元/月/平方米。

对于德胜国际中心的后续用途，贝壳研究院商业地产分析师郑中向经济观察网分析，买家大概率将自用此次交易的写字楼面积。交易空间整体更新改造的可能性不大，因为交易资产在整栋楼面积占比不多，散售物业存在多位业主，很难进行整体改造，可能升级交易空间的室内装修部分。

一位写字楼投资顾问机构的从业者告诉经济观察网，德胜国际中心为乙级写字楼，物业品质一般，但所在区域位置不错，属于资产较稀缺的核心区域。

2021年中报显示，金融街剔除预收款后的资产负债率为73.3%，净负债率为163.7%，现金短债比为1.13，两项指标超阈值，维持“橙档”行列。

贝壳研究院认为，在“三道红线”的压力下，金融街于2020年12月发布与北京中信房地产有限公司协商解除北京中信城B地块合作协议的公告，并在同月宣布出售金融街?万科丰科中心项目所占股权。本次出售能够迅速回款，继续减轻公司债务压力。

贝壳研究院分析，北京写字楼市场近年来新项目持续入市，整体市场持续承压，竞争愈发激烈，部分商圈空置率持续走高，平均租金则处于缓慢下行趋势。德胜国际中心尽管位于核心城区，但并不属于任何一个商办主流商圈，吸引优质租户的能力较弱，而且产权由多位业主共同持有，处于散售模式下的商办物业，较难进行统一管理，进一步削弱市场竞争力。不过，受益于北京证券交易所的建立，德胜区域写字楼市场或将承接部分金融街商圈的外溢需求。

截至9月29日公告披露日，德胜公司已完成工商登记变更。北京产权交易所在德胜公司办理完毕股权变更登记手续后，于2021年9月28日将全部转让价款15.75亿元支付给金融街控股，本次交易完成。

工商信息显示，凯龙股权投资管理(上海)有限公司注册资本2000万美元，经营范围为受股权投资企业委托，从事投资管理及相关咨询服务业务。

（张泓杨 ）