9月30日公告，华夏幸福公布了初步拟定的债务重组计划，包含清偿方案和企业持续经营计划两部分，公司股票将于10月8日开市起复牌。
华夏幸福将通过出售资产、现金兑付、展期等方式化解总计2192亿元的金融负债，业务上，公司经过资产及业务重组后，将保留孔雀城住宅业务、部分产业新城业务、物业管理业务及其他业务。
近两年来，受到政策收紧等因素影响，地产公司经营压力显现，恒大集团、华夏幸福、泰禾等高负债经营的地产公司陷入困境，地产股整体表现也持续低迷。
近期地产行业也迎来了一些相对乐观的声音。9月29日央行、银保监会联合召开房地产金融工作座谈会，并邀请住建部、证监会、全国24家主要银行负责同志参加，提出“金融机构要按照法治化、市场化原则，配合相关部门和地方政府共同维护房地产市场的平稳健康发展，维护住房消费者合法权益”。
市场人士认为，地产行业信贷面等有望迎来阶段性边际改善，而随着华夏幸福危机化解展现突破性进展，或将带动市场情绪更加乐观，相关个股也或出现投资机会。
2192亿负债化解方案曝光
华夏幸福在公告中表示，在地方政府的指导和支持下，公司初步拟定了债务重组计划，并在省市政府的指导下，与债权人就债务重组计划的相关内容进行了沟通。华夏幸福始终明确坚决恪守诚信经营的理念，积极解决当前问题，落实主体经营责任。以“不逃废债”为基本前提，按照市场化、法治化、公平公正、分类施策的原则，稳妥化解华夏幸福债务风险，依法维护债权人合法权益。
具体来看，华夏幸福2192亿元金融债务，将通过以下方式妥善安排清偿：
1、卖出资产回笼资金约750亿元。
对于变现能力强的资产，华夏幸福将积极寻找资金实力强、协同效应好的潜在投资者予以出售，回笼资金主要用于偿付金融债务。可出售资产预计能够回笼资金约750亿元。回笼资金中拟安排约570亿元用于现金偿付金融债务；剩余部分用于落实住宅开发和交付责任，及恢复产业新城及其他业务板块的正常运营，以保障经营债务及承接金融债务的清偿。
2、出售资产带走金融债务约500亿元。
出售项目公司的自身金融债务，随项目公司股权出售一并带走并转出公司，展期、降息，由项目公司依据债务重组协议约定还本付息。出售项目公司通过债务置换方式，有条件承接相应的由公司统借统还的金融债务，置换后的债务展期、降息，具体置换方式由公司、可出售项目公司的收购方、相关金融债权人具体协商。
3、优先类金融债务展期或清偿约352亿元。
(1)应收账款质押和实物资产抵押的金融债务展期留债，维持原财产担保措施不变。展期期间利率下调。如若实物资产抵押相关担保物被处置或出售的，所担保债权可在担保物处置或出售价款范围内优先清偿；应收账款质押的，按年度分期按比例偿还。
(2)与房地产开发建设等业务相关的开发贷，由相关金融机构维持开发贷余额不变，利率下调，存量项目逐步销售偿还，新增项目逐步投放。
4、现金兑付约570亿元金融债务，即出售资产回笼资金中约570亿元用于兑付金融债务。
5、以持有型物业等约220亿元资产设立的信托受益权份额抵偿，即以公司约220亿元有稳定现金流的持有型物业等资产设立信托计划，并以信托受益权份额偿付相关金融债务。
6、剩余约550亿元金融债务由公司承接，展期、降息，通过后续经营发展逐步清偿。展期届满后，根据企业后续经营情况，可协商直接清偿或继续展期。
华夏幸福表示，公司经过资产及业务重组后，将保留孔雀城住宅业务、部分产业新城业务、物业管理业务及其他业务。其中，孔雀城住宅业务板块，多措并举缓解资金压力，有序运营，落实交房责任，通过成立专门的住宅开发和交付运作平台，
提升地产行业信心
“这个化债方案超过市场预期，可能带动市场情绪变得乐观一些。”一位关注地产投资的私募人士对券商中国记者表示，此前市场判断华夏幸福即便在政府帮助下也难以全额偿付债务，但是从方案来看，华夏幸福偿债决心很大，意愿很强。
近两年来，受到政策收紧等因素影响，地产公司经营压力显现，恒大集团、华夏幸福、泰禾等高负债经营的地产公司陷入困境，地产股整体表现也持续低迷。
地产股股价表现也相当低迷，比如行业龙头万科，当下市值仅有2400亿，对应市盈率约为6.2倍，市净率为1.12倍，处于季度低估状态，而保利地产等多家地产公司股价更是低迷。
前述私募人士坦言，房主不炒的大背景之下，市场对于房地产行业发展前景悲观，再加上部分头部企业接连不断“暴雷”，市场对于一些企业的资产真实性已经永续经营等能力都产生了较大的怀疑，导致行业估值整体低迷。
“但是如果华夏幸福能够超预期解决负债问题，可能带动市场情绪更加乐观，相关个股也或将出现投资机会。”该人士表示。
事实上，地产行业政策面的一些转机也已经出现，比如，9月29日央行、银保监会联合召开房地产金融工作座谈会，并邀请住建部、证监会、全国24家主要银行负责同志参加，提出“金融机构要按照法治化、市场化原则，配合相关部门和地方政府共同维护房地产市场的平稳健康发展，维护住房消费者合法权益”。
华泰证券分析师陈慎认为，平稳的市场才能更好地去杠杆。地产供给侧改革的核心是房企去杠杆，这需要平稳的销售和回款支撑。下半年以来房地产市场热度回落，与按揭额度过度收紧不无关系，并不利于房企去杠杆。部分房企出现流动性危机，导致风险暴露出现加快的趋势。
他认为，地产政策回旋余地较大，房住不炒、共同富裕等大基调制约下地产政策也不太可能出现重大逆转，但防风险、保交付也确实需要政策适度缓和。随着央行会议明确“维护房地产市场的健康发展”，部分过度收紧的政策有望得以改善，如按揭额度的适度保障、因城施策的托底等，这也是“维护住房消费者合法权益”的应有之意。
汇丰晋信宏观策略分析师沈超也认为，三季度央行货币政策委员会例会，重申货币稳健、服务实体、防控风险、稳定经济的基调与目标。同时罕见地提到了关于房地产市场相关的内容。目前房地产行业压力加大，局部信用风险升温。特别是居民端按揭贷款收紧后，地产销售回款时间拉长，房地产现金流风险加剧。央行本次例会表达了对地产维稳的意图，预计后续针对按揭贷款政策边际上会有所放松，以满足居民合理的购房需求。
不过，从整体来看，当下的变化更像边际改善，房主不炒的大背景下，地产企业的投资价值显然已经不能和当年狂飙突进的年代相比，估值修复等逻辑才是核心，分析师也更多关注经营质量更有保证的头部企业。
“板块估值仍旧处于历史大底，我们重点覆盖的龙头公司202年平均PE倍左右，PB0.7倍左右，不考虑反转仅从估值修复的逻辑来看至少也有40%左右的上涨空间。受恒大危机迎来缓释信号及地产政策宽松预期渐强共同催化，板块近期有所上涨。我们认为若地产基本面数据及宏观经济下行持续超预期，政策或将迎来结构化宽松可能性，发力点可能在流动性和行业信用的修复上，稳健绿档房企或将率先受益。”东北证券分析师吴胤翔表示。
（文章来源：券商中国）
文章来源：券商中国
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