楼市调控的风向有变化？

不久前网上传出一段heng大集团债权人会议的视频。

一位女士现场对heng大及许老板进行灵魂拷问，情绪越来越激动，不断爆粗口，怒骂许老板买豪宅、坐拥私人飞机以及玩女明星就是不还钱！

昔日高高在上的首富，如今却被投资人如此硬刚。

有人说这女的满嘴粗话，粗俗不堪...但不是把人逼到绝境，谁能这样说话呢？

但，投资人被逼到绝境的背后，是已经濒临绝境的房企。

房企破产潮来了？

2019年黄奇帆曾在一次演讲时说过：“今后十几年，中国房地产开发企业数量会减少三分之二以上。”

如今这句话，正不断被现实验证着！小白菜通过人民法院公告网，粗略统计后发现，截至10月3日，年内共有315家房企发布了相关破产文书，以此来看，平均每天就约有一家房企破产。

两三年前，当泰禾首次暴露危机的时候，行业极度震惊。毕竟在当时，这是一家20强房企，发展势头一度如日中天。当2018年9月，万科在自己的秋季例会上第一次喊出“活下去”的口号时，多少人为之震惊。但如今的境况，不言而喻。就在中秋节前后，又有几家房企释放出了“危险信号”。9月20日，新力地产一天里股票直接暴跌了87%，从开盘的三块九毛五，跌到5毛钱，市值蒸发了123亿港元，相当惨烈。致使这家千亿房企砸盘的原因，主要是传出公司全体员工降薪。其中副总裁级别降70%，总经理级别降60%，总监级降50%。好家伙，连高管们的工资都发不出来了吗？同样是9月20日，富力将自己的物业资产富良环球以不到100亿的价格卖给了碧桂园。在卖了自家物业后，富力还表示：“本集团亦将继续积极寻求另外的资金来源及资产出售机会，以管理现金流及缓解由经营状况及外来因素改变而带来的市场不确定性”。意思就是卖了这个物业公司，依然不够还债，接下来还要找好机会继续变卖资产套现，度过寒冬。可见富力的资金危机也是非常严重。房企爆发出的危机与购房者息息相关，与金融和市场风险也是如此。所以我们在上一次的文章中提到了“限跌令”。《跌出了“限跌令”，楼市拐点真的来了！》当市场在“倒闭潮”的冲击之下，一片悲观情绪的时候，央行却罕见的释放了一些刺激人心的信号。央行季度例会罕见地提及房地产问题

前几天，央行2021年第三季度例会召开，罕见地提及了房地产问题，而这是央行官方在2009年第一季度后首次再提及，12年后央行重提房地产，其中有两个维护引起了网友热议。

维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益。

也正是这一则消息，让一片悲观的市场情绪突然变得积极起来。地产板块随即也出现了久违的上涨。

之所以如此，我们就一起来理解一下这两句话！

1、何为“维护房地产市场健康发展”？

这一项相对容易理解。

大涨大跌，肯定不是健康的市场，而众多房企纷纷陷入债务危机，同样不健康。

所以，维护房地产市场健康发展，其实要的就是稳定。

这段时间，从heng大危机，到众多房企集中爆发的债务危机，许多人以为楼市调控会给房企致命的打击，但这明显是误读。

调控的目标其实就是“稳”。绝不会从一个极端走上另一个极端，要知道房地产行业可不是教培行业，其与整个金融体系和财政体系的连结决定着它不可能被“抛弃”。

在稳的前提下，不断消化高杠杆，化解金融风险，让房地产变成正常行业。

2、何为“维护住房消费者的合法权益”？

首先就是，应尽量避免“误伤刚需”。

这轮调控政策很多地方都非常严格，严格到首套贷款和二套贷款同样困难

其次，就是要防止烂尾，保证顺利交房！

作为消费者来讲，平安的拿到自己的房子是第一要紧的事情。

自去年以来，连龙头房企都遭遇债务问题，部分楼盘被迫停工，这让已经缴纳了首付的购房者，开始面临项目烂尾的风险。例如我们此前的文章中多次提到的泰禾院子。

在过去高周转的模式之下，预售期房一直是一个重要的手段。虽然根据规定，预售资金必须纳入政府监管账户，但预售资金被开发商频频挪用早已不再是新闻，资金监管并未真正落到实处。小白菜的一个朋友就是期房烂尾的受害者，他们的房子烂尾之后，购房者们自己又凑了尾款，协助房企完成开发，谁知道这些钱根本没有用于开发建设，而是被直接拿去还债了。

这样的问题，在之后肯定是要被杜绝的。这里就会有两个政策走向：

一个是官方会严格预售资金的监管；

另一个就是房企的流动性可能会获得一定的支持，协助房企缓慢度过危机，不要出现硬着陆的现象，带来更多不稳定因素。

其实到这里，就是关键了。

这次会议可能标志着央行关于货币政策和房地产政策已经悄然变化。

楼市政策出现了变化！

我们来看看在央行之前，还有哪些预兆？

9月下旬，国务院直属的《经济日报》的两篇评论文章其实就预示了政策可能有所转向：

先是明确指出“促进房地产市场健康发展，稳是主基调，大涨不是稳，大跌也不是稳……房地产市场既要抑制房地产泡沫，又要防止大起大落；

接着《经济日报》又发文强调“楼市调控应注意满足刚需”，并用较大篇幅阐述了控制房地产市场风险的必要性和紧迫性。

再有就是《证券时报》也发文呼吁：房企遭遇的资金问题，已有扩散迹象，数家千亿元量级房企相继出现债务违约现象。解决债务问题宜缓不宜急，为了相关各方利益，要给房企多一点时间。

多篇官方媒体的文章都在强调房地产调控不宜过急，这其实就是在预示着，或者说是媒体们感受到了调控风向的一些转变。

回过头来，我们再来看看这次央行的会议通告，这次在强调了两个“维护”的同时，却没有过分强调去杠杆。而是开始强调“保持宏观杠杆率基本稳定”。

这也是为什么在央行会议之后，地产板块普遍上涨。因为，房企们看到了政策的松绑。当然，这里的松绑，指的不是彻底的放松，而是要允许房企慢慢缓解债务压力。

如果龙头公司连续出事，对金融市场和社会稳定会造成重大威胁。在这种背景下，决策层审时度势，调整金融政策和房地产政策，以应对形势的变化，确保稳定局面，也是顺理成章的事情。

纵观刚刚过去的九月份，楼市迎来了传统的“金九”时间节点，这在以往本应是各个楼盘的热销时期，但在今年，“金九”折戟，成色明显不足。

据中指研究院院数据显示，9月一线城市成交面积整体降幅为39.1%。诸葛找房数据研究中心监测的重点10城（佛山、武汉、济南、北京、深圳、青岛、温州、成都、南京、大连）数据显示，2021年中秋假期期间，重点10城新房成交2336套，较去年中秋假期下降82.1%，较2019年中秋假期下跌40.1%，较2018年中秋假期下跌36.9%。

成交量的下跌，预示着整个市场情绪的悲观，尤其是过于悲观是很危险的。而这些都跟下半年各地空前严格的调控政策有关，所以现在不仅要给时间，还要给点信心和实际的支持。

而这次央行会议释放出的信号，很可能就是信心和政策支持的开始。

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（李佳佳 HN153）