割韭菜割红了眼！多如牛毛的新区概念，到底怎么选？

围棋最大的魅力在于，它能在有限的361子棋盘中，创造出无限可能。

如果围棋棋盘是无限的，反而棋子的布局和变化，就没那么引人入胜了。

本来，中国的新区也是有限的。从最早的浦东新区，到后来的深圳经济技术开发区，当时的新区并不多，咱们集中力量干大事，为中国经济的腾飞创造出无限可能。

可现在，中国有超过3500个的新区，眼花缭乱不计其数。这么多的新区，反而对经济增长的贡献并没有那么大，有时候花费大量的人力物力去规划，更是一种资源的浪费。

更加浪费的是，有些人花了一生的积蓄在新区购置了一套房产，结果却住到一座“鬼城”中，配套全无人烟罕至，根本不知道要规划到猴年马月。

买房前，置业顾问，一顿介绍猛如虎；入住后，恍然发现，新区杂草一米五。

那么，中国这么多新区，到底该如何选择呢？

为什么要搞新区

但不知道从哪一天开始，新区的开发有些变味了。

也许是中国房地产开始成为支柱产业的那一刻，也许是中国一个又一个新区发展成功的那一刻。

越来越多的空谈和概念浮现于置业顾问的激光笔之下，新区变成了房产升值和价格洼地的代名词，而不再是纯粹的经济开发区。

现在，连一个十八线县城都恨不得搞出个什么产业园开发区，随后出现的场景，可能是5年后工地外围的广告纸都发黄了，新区建设还没个影子。

那么，为什么现在的新区越来越多呢？

无非4个原因。

? 1. 老城基建落后

矗立在马路正中间的电线杆，双向只有两车道的主干道，无处不在见缝插针的城中村，摩肩接踵狭窄无比的人行道，落后于现代审美的发黑老建筑。。。

以上五个场景，是我们经常可以在老城区见到的。其分别对应着公共设施安全、交通拥堵情况、土地利用效率、人口承载能力和当代市容市貌，老城区在这些方面已经逐渐跟不上时代，而解决这些问题的最好办法，就是开发新区。

? 2. 推进城镇化

积极推进中国城镇化建设是每座城市义不容辞的责任，然而一下子就让进城人民购买核心区的房产，无论放在哪个年代都是不可能的事情。

这个时候，新区就是一个不错的选择，各种配套虽不如主城，但房价一般也便宜不少。许多早期进城的人，都享受到了新区发展的红利。

另外，有的新区可以连接郊区与主城，有的新区可以扩大城区面积，有的新区可以合村并城，有的新区可以撤县建区，这些，都是推进城镇化的可靠手段。

? 3. 财政收入

当新区房价有过一轮上涨后，土地价格就会水涨船高，城市便会有更加可观的财政收入。

这种“新区土地财政”的模式，让部分城市尝到了甜头，许多欠发达城市和县城便纷纷效仿，规划新区。但其实新区发展的根本逻辑还是在于产业和人口，一些城市实力弱反而大且空的规划，最后都沦为纸上谈兵。

? 4. 性价比更高

老城区某土著棚户喜闻拆迁消息，疯狂借钱加盖3层。。。

你可能经常听到这样的新闻和故事，因为在中国，城市付出的拆迁成本高是众人皆知的事情。

规划新区，不仅可以节省棚改资金，还可以从零开始做出更合理、更符合现代节奏的规划。在白纸上绘画，总比在报纸上涂改要容易。

曾经的前海湾，满是空地：

新区的诸多优势，让不少新区在上一轮房价行情中，涨幅跑赢核心老城区，尤其是二线城市，这种现象尤为明显，比如武汉的光谷、郑州的郑东、长沙的湘江、成都的高新、杭州的钱江等等，都是价值高速增长的新城区。

不过，并不是所有新区都能建设成功。在这个浮躁的时代，新区的概念多于实际，开发商也将计就计，再增添几个概念然后捞一票走人。选择新区，一定要从以下几个方面，谨慎考虑！

新区怎么选？

? 1. 选择有产业的新区

任泽平曾用五个字概括了中国的人口流动：“人随产业走。”

有产业就有收入，有收入就有年轻人，有年轻人就有买房需求。

新区的价值增长逻辑也一样，一切的交通、基建、配套都得建立在钱和人上，而钱来自产业税收，人来源于产业岗位。

所以一个新区能否搞得起来，就看它的产业能否搞得起来。

可以从以下几个方面来判断：

1.1企业入驻信息

可以在新区的官网、当地人民政府网搜索以及所有信息渠道去了解新区信息。

看这个新区有没有规划企业入驻，尤其是可以带来年轻人、可以带来收入的高新企业，或是成规模的、知名的大企业的分部等等。

1.2 “正负”搬迁入驻

ZF在哪里，意味着成堆的企事业单位就在哪里。因为行政需要，疾控中心、市教育局等多个单位都会围绕着ZF建设。

比如，贵阳市ZF在06年搬到了观山湖新区，安徽省ZF在14年搬到了滨湖新区，都直接带动了整片区域的发展。

1.3区域控规图

在新区的控制规划图上，若商务和商业用地占比较多（超过一半），一般都是有价值的区域，比如深圳前海。

1.4工地建设进度

有些地方虽然规划得好，但迟迟不落地，这个时候可以多去实地考察加卫星图观测，看看新区建设进度。

比如郑州的白沙片区，尽管规划为省级行政中心，但多点开花的郑州很难去面面俱到的照顾到每个新区，白沙的落地就十分漫长。

2016年2月的白沙

2019年6月的白沙

武汉的光谷新区，基本集结了全市甚至全省的精力，落地速度就很快：

2016年6月的光谷东，良田千亩

2019年4月的光谷东，已具雏形

? 2. 选择无断裂带，或断裂带短的新区

一般来说，新区想要发展起来，往往要靠着老城区的经济辐射和人口外溢，所以主城区与新区的断裂带长度这个因素，在新区的选择中就尤为重要。

在快速城镇化发展的过去五年中，全国建成区面积扩张率约为13.5%（数据来源于《2019中国城市空间开发简报》），中国一座一二线城市向外扩张的速度，大概在一年1到1.5公里，三四线城市的扩张速度，往往一年小于1公里，甚至是负数。

那么，一个与主城区超过15公里断裂带的新区，差不多要10年的时间才能发展过去，自住的话配套要等太久，投资的话到时候房子都旧了，所以基本没价值。

比如，兰州新区虽贵为国家级新区，但距离市中心东方红广场足足有了70公里，过长的断裂带让新区数年来都没有多少人口流入，2014年碧桂园在兰州新区开发的“城市花园”项目，总共697套房源，至2016年也仅售出211套。

当然，这也和兰州四面环山的地形和相对较为乏力的经济有关。

反观这些成功的新区，基本都紧密地与主城相接，很好地承接了主城区的外溢。

长沙的湘江新区，其核心梅溪湖新城离老城区五一广场仅5个地铁站；

连续三年位列国家经开区综评第一的苏州工业园区，紧邻着老城姑苏；

已经成为成都名片之一的成都高新区，也与主城没有任何断裂带。

? 3. 选择地位高的新区

3.1新区级别

中国有19个国家级新区、18个自贸区、145个高新区和219个开发区，再加上其他不计其数的区级、县级新区，如果都按照规划发展成功，那中国怕是要有40亿人口才够。

所以，选择新区置业，尽量不碰那些区主导、县主导的低能级新区。尤其那种本身市政建设就很一般的三四线城市，还硬要搞个什么工业园产业园高新园，一般都要凉。

3.2地铁

地铁密度，是非常容易判断一座城市对一个新区的重视程度的。

比如：

广州，向北到从化、向东到增城，都只规划了1条地铁线，而向南到南沙，却偏偏要多规划1条。

南宁，不仅3号线直通五象新区，马上建设完成的4号线，也横穿整个五象。

青岛，其第4条地铁线，就完全建在西海岸新区。

反正，决策者如果有意打造一个新区，一定不会落下轨道交通这么重要的东西。

? 4. 选择在城市重点发展方向上的新区

我们伟大的特色社会主义事业，之所以能取得举世瞩目的成就，发挥集中力量办大事的优越性无疑是成功秘诀之一。

城市发展也一样，所投入的资金和精力是有限的，再加上地理环境、资源、产业等各方面的限制，城市的扩张必须要集中力量，往一个或两个方向进行发展。

北京的西和北两个方向受山脉限制，且在京津冀战略规划之下，北京要带动天津、河北保定、廊坊等城市的发展，所以北京的发展重点一定向东和向南，副中心通州和大兴新机场，已然说明了一切。

成都的规划发展方向虽为“东进、南拓、西控、北改、中优”，但重点还是在于东进和南拓，具体已经体现在南边的天府新区高新技术产业聚集带，和东边空港新城所在的龙泉山发展轴。

每座城市都有重点发展的方向，而选择新区也最好往这个方向上去挑选。

《海上钢琴师》中有一段耐人寻味的话：

“钢琴只有88个琴键，然而正是这有限的琴键中，可以谱出无尽的乐章。如果琴键是无限的，又怎么奏得出音乐呢？”

今天中国的3500个新区，实在是有些太多了。

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（李佳佳 HN153）