时代邻里(09928.HK)：优质物管标的 低估值高质地凸显配置价值

第三季度港股市场下挫，地产板块全线下跌，物管股惨遭错杀。实际上，一段时间以来，内房行业去杠杆及流动性忧虑一直在压抑物管股股价表现。而在板块经历超跌过后，市场过度悲观的修复行情也正在路上。

放眼整个物管板块，在众多物管股中，笔者注意到时代邻里(09928.HK)估值正处于底部，而经过研究后发现公司的基本面以及催化剂都是具备的。

首先时代邻里的战略定位非常清晰明确，以“4321”为核心战略，即深耕“四”大核心城市群包括大湾区、长三角、成渝、华中、布局“三”大核心业态包括住宅、产业园、政府公建、实现“两”大核心增长点包括物管服务与增值服务、建立“一”个全生命周期的“科技+服务”核心平台。而其管理规模、撬动增值服务能力以及扩展服务业态等多方面均呈现出向上发展、加速成长的良好态势，下文将对公司的投资亮点进行梳理及分析。

1、 兼顾规模与品质，第三方外拓持续发力

不同行业由于业务模式的不同，在成长性释放上往往也有不同的方式和表现，就物管行业而言，其成长性的释放往往需要着重关注其管理规模。

具体而言，物管公司的管理规模提升，主要在于两个方面，其一是背靠关联公司的资源补充，其二是拓展独立第三方业务，则主要依靠第三方竞标和收并购。

时代邻里在管理规模上一直稳步增长，截至2021年上半年，公司的合约及在管面积达至1.24亿平方米及9,800万平方米，环比增长约52%及42%。翻查了2019年招股书，当时公司的合约及在管面积分别为4,500万平方米及3,500万平方米，从上市到现在经过2年时间，管理规模翻翻。

物管企业的管理规模除了靠关联公司的输送外，外拓也很重要，因其能体现物企的市场竞争力，也是市场更为关注的要点之一。就时代邻里而言，公司在外拓能力上取得了不俗表现。截至2021年上半年，公司来自独立第三方的合约及在管面积分别为9,200万平方米和7,500平方米方，环比增长70%和58% 。值得关注的是，上半年公司通过自主外拓新增合约面积为1,279 万平米，较去年同期大幅增长418%。

在外拓方面也注意到时代邻里凭着在大湾区内丰富的经验及优质的品牌，年内与雄峰集团、中国联塑集团达成深度合作，通过类似的方式锁定其在第三方拓展的管理面积来源。

目前时代邻里的外拓实力已呈现日趋成熟的发展态势，倘若以60%左右的增速保守测算，公司在管规模有望于2021年突破1.1亿平方米。

(来源：公司公告)

2、社区增值业务加速增长，快速释放成长动能

物业管理行业正处于高速变革的时期，业主对物业的服务感知、服务品质、服务方式、服务多元化都提出了新的要求。

时代邻里把握行业深耕的优势，通过丰富的服务内容和业务生态，深化“物业+生活”经营模式，在社区增值服务这座金矿里挖掘出更大的价值。

目前，时代邻里的社区增值服务涵盖美居业务、生活服务、购物平台APP“邻里星选”、邻里置业等多种业务类型，大大拓宽收入及盈利来源。

结合公司当前社区增值服务板块的收入来看，該板块在过去2年都录得爆发性增长，2020年全年社区增值服务收入达人民币1.86亿元，同比增长135%； 2021年上半年该业务收入增至人民币1.78亿元，同比高增250%。

物业管理企业是距离用户生活最近的位置，靠近“流量”和“付费”的入口，它们能得天独厚的具备做好这两项服务的潜力，从当前公司的表现来看，有望凭借当前积累的业务优势与经验，以及依靠不停增长的客户群，继续挖掘社区增值服务线的增长空间，打开成长天花板。

3、切入城市公服赛道，打造新增长点

除了市场比较关注的增值服务外，城市公服也是各物企抢占的业务之一，时代邻里最近积极将服务的触角延伸至城市公共服务领域，使得公司的发展空间又扩大了一个量级。公司相继与江西鹰潭市、四川成都温江区等达成城市服务战略合作，积极在城市公服领域加大布局。仅今年上半年来看，时代邻里就新中标12个项目，合同金额新增规模约人民币9,141万元，年化收入约人民币2,938万元。

值得一提的是，时代邻里在做收并购时会从多方面考虑标的与公司业务的协同效应。时代邻里在年內完成進一步收购位于成都的合达联行物业有限公司(“合达联行”)，成为时代邻里的间接非全资附属公司且并表业绩。该公司主要从事物业管理，同时发展城市公服。而合达联行也通过自身影响与三家城投公司分别成立合资公司展开城市公服相关合作。时代邻里透过这一系列动作，进一步打开成渝市场的同时，亦夯实了公司在城市公服领域的布局。

城市公服为各物管企业大力拓展业务之一，自2018年时代邻里已切入城市公共服务赛道，该部分业务的收入占比及面积占比都在不断攀升。据此，时代邻里从为业主服务的社区业务管理领域，进入到为城市服务的城市公共服务领域，公司市场化、专业化和社会化属性得以不断强化，有望使其不断在行业中突围而出。

小结

总结时代邻里未来的成长逻辑，可观察到其所蕴含的三股推动力，三股推动力分别指的是1。) 精准的投拓能力尤其在大湾区、2。) 含金量高并有爆发性增長的增值服务，以及3。) 逐渐在扩张的城市公服业态。

在此时点，公司估值跟随板块估值中枢下移，目前动态市盈率仅为11倍上下，处于历史底部区间。在市场“草木皆兵”之际，基本面扎实的时代邻里仍接连获得多家大行看好，上述的三股推动力或将成为加速其回归正面的催化剂。

（文章来源：格隆汇）

文章来源：格隆汇