上半年经营现金流为负，中铁建欲售西安配套会所遭维权

（文/张玉 编辑/马媛媛）10月8日，在约定就相关争议问题给出具体回复的日子，李涛(化名)和其他西派时代的业主们并没有等到任何回复。

据李涛介绍，2020年3月，正是由于看中了社区的高端会所配套，其在西安市西派时代购买了一套143平方米的房源。项目前期销售阶段，开发商曾经承诺，售楼部三层后续为小区的私享会所。

然而，到了8月份的清盘阶段，业主发现中国铁建(601186,股吧)西派时代一张“三层独栋商铺”热势待发的宣传海报，被出售的商铺即为此前置业顾问提到将交付业主使用的配套会所，即S1#商业（现售楼部）。

经过业主多方维权以及当地市场监督管理局、住建局等多部门的沟通协调后，开发商表示将S1#商业（现售楼部）自持。但业主提出的诉求仍未得到全面解决。

针对上述项目维权及企业发展相关问题，观察者网多次尝试联系中国铁建相关负责人。截至发稿，未收到回复。

10月9日，李涛所在的沣西新城住建局回应称，开发商此前于27日发布的公告和公众号的通知即为最终结果，此外没有其他的违约责任。

西安项目涉嫌虚假宣传

李涛称，项目刚开盘时，西派时代均价是在15000元/平方米左右，而周边项目房源价格均低于西派时代，此后，西派时代均价涨至16000元/平方米，其中168平、188平等户型房源售价为17000-18000元/平方米，甚至有房源售价达到20000元/平方米。而自己和800多户业主也正是看中了社区的高端会所配套，才以高于周边项目的价格购买了西派时代。

9月8号，沣西新城市(300778,股吧)场监督管理局回复表示：“中铁西派时代在销售过程中涉嫌存在虚假宣传，现对其进行立案查处。目前案件正在调查处理之中。”

而在一份流传的聊天记录中，中国铁建华中区域一位高管在媒体群内解释了群诉的原因是源于销售发出的一张海报，在对售楼部进行宣传的过程中表述未清，使用了“三层独栋商铺”和会所功能的描述。

由西咸新区住房与城乡建设局主导沟通协调后，开发商发布告知函表示，决定将S1#商业（现售楼部）自持。开发商表示，S1#商业（现售楼部）功能的持续性与其所在建筑的权属没有法律上的关联性，出于全体业主功能性使用的考虑，公司明确S1#商业（现售楼部）的自持期限与《不动产权证书》使用期限一致，故不存在违约赔偿的事实依据及法律依据。

尽管作出了售楼部自持的相关承诺，但在业主看来，这份告知函措辞模糊，对业主的诉求答复并未进行细化和完全解决。

多机构下调目标价

西安项目维权事宜仍在进展中，中国铁建自身的发展也引发关注。10月6日，花旗发表研报表示，将中国铁建（01186.HK）目标价由8.5港元下调至7港元。9月23日，瑞信发布研究报告称，维持中国铁建“跑赢大市”评级，目标价由9.24港元降至9港元，将今年至后年的每股盈利预测下调3%，预计该公司收入增幅会放缓，并轻微上调坏账拨备预测。另外，大和也在近期下调了中铁建目标价，目标价由12.1元降至11.9元。

公开资料显示，中国铁建于2007年11月5日在北京成立，为国务院国有资产监督管理委员会管理的特大型建筑企业。2008年3月10日、18日分别在上海和香港上市。中国铁建也是国资委明确的以房地产开发为主业的16家央企之一。

多家机构下调目标价的背后，中国铁建的经营问题也遭到拷问。上半年，中国铁建经营活动产生的现金流量净额为-561.86亿元，去年同期则为-480.78亿元。

具体来看，上半年中国铁建房地产开发业务的毛利率为17.85%，比上年同期减少了5.18个百分点。而在2019年同期，上述数据为28.44%。两年的时间里，中国铁建毛利率下滑了超过10个百分点。

数据显示，2021年上半年，行业80家典型上市房企毛利率中位数同比降低1.6个百分点至21.7%。由此来看，中国铁建17.85%的毛利率的确在行业内属于偏低水平。

毛利率下降也带动了利润总额的变化。上半年报告期内，中国铁建房地产业务的利润总额为13.64亿元，同比减少39.94%。

利润下滑、经营活动产生的现金流量净额为负，在视现金流为生命线的当下，这些都对外释放出不太友好的信号。

截至2021年上半年末，中国铁建共拥有货币资金1397.04亿元，较上年期末减少了25.69%。此外，公司目前负债合计为10098.02亿元。

针对债务规模超过万亿的现状，中国铁建日前回应投资者表示，公司上半年资产负债率虽有阶段性小幅增长，但是稳杠杆是为了防风险，促进公司更好持续健康发展，后续不论国资委是否有相关要求，公司都会从自身实际出发，加强债务规模管控。

（王治强 HF013）