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去年，楼市一片大好。
唐山是北方楼市最靓的一匹黑马，涨幅稳居全国前列，8月新房涨幅高达15.4%，二手涨幅高达14.6%，一度招至调控光顾。
今年，楼市一片冷淡。
唐山再次走在市场前面，调控没有多严，但市场连跌起来一点情面都不留，到了8月，官方忍不住开启限跌令救市。
从限涨到限跌，唐山楼市活得像是大盘的晴雨表，价格更是像搭上了过山车一样跌宕。
如此不平静的唐山，究竟发生了什么？市场究竟会冷到何处？值得买(300785,股吧)入吗？
唐山这座城市，在很多人的印象中，是因为多年前的一场地震。
确实，了解唐山，要从地质开始说起。
唐山的地质结构非常复杂，地底下不平静，但却蕴藏着丰富的自然资源。
唐山可以说是全国不得多见的资源富集区，是全国焦煤主要产区和全国三大铁矿区之一，石灰岩、黄金等储量也十分可观。
天赐的资源拿在手上，唐山理所应当走上重工业的路子，支柱性产业以钢铁业、装备制造业、建材业、化学工业、能源业五大产业为主。
此外，唐山还有优越的港口优势，与矿石出口国澳大利亚、巴西、秘鲁、南非、印度等国海运航线也十分顺畅，货物吞吐量位居世界第二，这就给与了唐山更加优质的能源、原材料运输、加工优势。
从产业来看唐山，在资源以及区位上的优势可以说是得天独厚，比大多的地级市要强很多。
2020年，唐山的GDP排在全国第28名，仅次于徐州，同时也是河北省第一大经济体量的城市。
以这个经济基本面来看，唐山1.1万的楼市均价，价格算不上离谱。毕竟现在，房价不过万地级市越来越稀有。
只不过，所有的资源型城市，面临着更大的转型压力，唐山的争议也在此。
所有因煤而生，因矿而兴的能源型城市，头顶都顶着一把达摩克利斯之剑。
这把剑的名字，叫经济转型。如果不能从这种资源依赖的产业模式中转型，这类城市最终都不可避免的走向衰败。
经济学上，将这成为称为资源诅咒。
什么意思呢？
简单来说，自然资源本就老天爷赏饭吃，这些资源性城市，只要好好开采这比宝藏，就已经过的还算富足。
但长期以往，从不思变的话，就会产生一种发展的惯性，无心去从事附加值更高的加工业、制造业、服务业等创新型产业。
一旦自然资源枯竭，或是能源革命，这些城市因为过度依赖于资源，直接就会走向衰败。
山西的繁荣和失落，很大程度来就是因为于此。
不过，唐山并没有走向衰败的迹象，情况要好很多。
2013年，国家公布了全国262个资源性城市，唐山的定义是再生型资源城市，已经宣告唐山已经摆脱对资源的高度依赖，处于转型之中。
煤炭采选业和金属冶炼这些高度依赖于能源的产业基本没有结构性增长，在高端装备制造业，比如铁路装备制造上，已经拥有一定的市场份额。
近年来，随着京津冀战略结构的调整，唐山的定位其实越来越接近承接北京此类国企，借助港口与原材料优势，唐山这条路子还能走很远，这几年的发展增速还算不错。
但能源型为主的重工业，对这座城市的影响依旧很大，重工业依旧是唐山支柱性产业。全省四分之一的排放，创造全省五分之一的经济，唐山的减排之路依旧漫长。
这样的产业特点，也就造就了唐山楼市的特殊。
唐山的市场，非常封闭。
本身有产业，有就业，有购买力，但传统产业为主，对年轻人，尤其是高学历年轻人的吸引力非常低。
根据7普数据来看，唐山过去十年的人口增长仅仅只有14万，相当于年均仅有1.4万的人口增长，完全等于自然增长了。
唐山尽管基本面还不错，但这个市场，是一个完全内耗的市场。
消耗完本有的购买力，这里就会面临一个非常残酷的现实，大家都有房子了。
年轻人的出逃，也会带走本地的购买力的出逃。
并且本身极度靠近天津的地理位置，为了更好的教育和医疗水平，唐山也是天津市场的主力军。
未来唐山的楼市游戏，能玩下去的人越来越少！
这是毋庸置疑的事实。
既然唐山的楼市，如此不乐观，为何还会有去年这波上涨呢？
2019年，唐三区的楼面价还仅仅只有3730元，2020年，已经涨到了7235元。而随便打开去年任何一个月的统计公报，几乎都能看到唐山，无论是新房，还是二手房都在涨。
真正要追溯这波涨动的原因，棚改并不是主推力。
唐山真正的棚改高峰还是在2017年-2018年，而到了2019年，2020年，每年的棚改安置户数都在万户左右，算不上多。
那么真正推动市场火热的原因是什么呢？
症结在供需。可以看出，2019年几乎全面都处在一个供不应求的氛围之中，到了2020年这种趋势还是没有减缓。
而与此同时，土拍市场还在添油加火。
2020年8月，荣盛以楼面价1.4w，溢价率43.25%抢得凤凰新城一宗地；2020年6月，隆基泰和以1.6w的楼面价拿下金融中心北侧的地块。
地王不断入市，刺激这唐山整个市场的预期，但是也透支着唐山的购买力。按照这个地价计算，凤凰新城房价将突破3w，金融中心至少得卖到3.1w，对于唐山这样的地级市来说，显然是非常困难的。
再加上市场同时也有预期，唐山的房价一直相对石家庄、廊坊、沧州、秦皇岛要低，但是经济却比这些城市要好很多。
在河北洼地的思维模式下，确实还是有一批投资势力涌入，在短期内刺激本就紧张的供需。
但这些，都在2021年的供应量中，迅速走向了幻灭。
其实，从2020年年底，唐山市场的住宅供应就已经在大幅提高。市场看起来是在1月的调控开始走向下跌，但实际上那场调控更多是意思意思，真正给市场致命一击的，是突然加大的供应量。
唐山1月加大的调控，不过是二套首付5成，限售42个月，但是是从网签开始计算，新房交房本就1-2年，再加上房产证办理一年，所以限售三年半可能就是你拿到房产证半年，根本算不上严格。
只是这声调控，变成了唐山市场最明面的一个警报！
砰！购买力都冷静下来了！
从限涨到限跌，三四线城市可能远比我们想象的脆弱！
2017年因为京唐铁路，冲着环京冲进唐山市场的人们，不知解套没有。
但去年，冲进市场的这批，可能再难有机会解套！
这可能就是眼馋三四线楼市的代价。
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（李佳佳 HN153）
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