东莞加入“二手房指导价”阵营，“剑指”挂牌价虚高乱象

10月8日，东莞市住房和城乡建设局（简称“东莞住建局”）发布《关于建立二手住房交易参考价格发布机制的通知》（简称“《通知》”），将自发布之日起施行。《通知》还同步发布了《东莞市成交活跃住宅小区二手住房交易参考价格表》，公布了首批218个楼盘二手房指导价。

业内人士认为，在热点城市调控转向二手房市场后，包括东莞在内的多个城市推出二手房参考价，是必然的趋势。

10月8日，东莞住建局发布《关于建立二手住房交易参考价格发布机制的通知》，并公布了首批218个楼盘二手房指导价。图片来源/IC photo

东莞首次发布二手住房交易参考价

《通知》指出，东莞住建局在二手住房网签交易价格基础上，综合考虑税务部门、金融部门的评估价格、周边新建商品住房网签价格等因素，经调查分析，形成二手住房交易参考价格，在该局官方网站、微信公众号等发布，并视市场运行情况适时调整更新。

此外，《通知》要求，房地产经纪机构、房地产网络信息发布平台等应对挂牌房源开展对照自查，不得受理及通过线上和线下渠道对外发布明显高于本市二手住房交易参考价格的挂牌价格。二手住房交易涉及的相关机构，应将二手住房交易参考价格作为开展业务的参考依据之一。

东莞住建局表示，在此之前，该局已分别发布2020年第四季度和2021年第一季度成交活跃二手楼盘网签交易价格情况，由于只参考网签交易价格，且采用“掐头去尾”式的统计方式，导致较易被偏低价格区间的交易拉低均价，未能完全反映真实的交易价格平均水平。而此次制定的二手住宅交易参考价格，以今年第二季度二手住房网签交易数据为基础，将二手住房网签交易套数超过10套（含）的住宅小区纳入统计范围，并对统计方式进行了优化和提升，综合考虑了税务部门、金融部门的评估价格以及周边一手楼盘网签价格等因素，统计维度更丰富，统计方式更合理，对市场交易也起到更好的指导作用。

事实上，东莞此次建立二手住房交易参考价格发布机制，也是此前“莞八条”政策的落地。今年8月2日，东莞住建局颁发了《关于进一步做好房地产市场调控工作的通知》（即“莞八条”），主要内容集中在稳控地价、强化限购、规范金融、税收调节、二手房指导价、认购销售管理、规范市场秩序、完善保障体系等8个方面。其中提到，在二手楼盘网签交易价格常态化发布基础上，加快建立二手住房成交指导价发布机制，进一步加大二手住房交易信息公开力度，引导市场理性交易，引导商业银行合理发放二手住房贷款，防控个人住房信贷风险。

首批发布218个小区参考价，后续或将增加

从配套举措来看，东莞住建局明确，发布二手住房交易参考价格后，市住房城乡建设局将组织对全市房源挂牌情况开展全面检查，对房地产经纪机构、房地产网络信息发布平台挂牌的价格虚高二手住房房源，一律下架处理；不按规定执行的，抄报网信、市场监管等部门实施联合惩戒；二手住房交易涉及的相关机构，应将二手住房交易参考价格作为开展业务的参考依据之一。

对此，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析指出，这一做法与其他城市一样。往后，各大平台必须按照参考价来发布挂牌价格，超过的要下架处理，目的是以参考价引导市场预期，防止挂牌价虚高，严控业主坐地起价等给市场传递错误涨价信号的行为。

“相关机构应将二手住房交易参考价作为开展业务的参考依据，这一条最为关键。”李宇嘉称，只有银行按参考价做贷款评估价，控制住杠杆，才能让这一政策落到实处。目前，深圳、上海已经在这样执行，广州、成都、西安等其他城市还尚未明确要求这样做。

在明确正式建立二手房交易参考价机制的同时，此次《通知》还同步发布了《东莞市成交活跃住宅小区二手住房交易参考价格表》，公布了首批218个楼盘二手房指导价。

新京报记者注意到，在首批名单中，价格最高的楼盘为松山湖的翰林湖花园，成交参考价格为43436.7元/平方米；价格最低的楼盘为常平的新城市(300778,股吧)花园，成交参考价格为8214.95元/平方米。而二手房参考价格排名前五的住宅小区均位于东莞松山湖。

东莞住建局也指出，接下来该局将继续加强房地产市场监测分析，对二手住房网签交易价格、评估价格和周边新建商品住房网签价格等数据进行收集整理和对比分析，根据房地产市场变化情况，适时调整二手住房交易参考价格，进一步完善发布机制。

李宇嘉表示，218个楼盘未覆盖全市，也比今年7月份发布的第一季度成交活跃二手楼盘（269个）少51个，后续还将不断增加。东莞的做法，与广州、成都、西安类似，即先发布交易活跃楼盘，再不断扩展。此外，二手房参考价怎么定，并无先例，深圳探索以后，各地都在学习。东莞的做法比较好，此前先发布典型镇街热点楼盘网签价，以官方形式给市场传递二手房交易信息，然后住建委与统计部门、金融部门（贷款评估价）合作，探索建立价格发布机制；今后，其统计方法还可能会继续完善。

业内：二手房参考价助力楼市逐步稳定

谈及东莞房地产市场的特质，李宇嘉指出，“东莞楼市很特殊，新增供地很少，新房的在售库存是全国热点城市中最低的，只有4个月左右。同时，新房限价，而二手房对户籍不限购，导致‘打新热’；买不到新房的，涌向二手房市场，又导致二手房涨价，反过来带动新房涨价，形成一二手房联动涨价。”

李宇嘉进一步称，东莞落户门槛低，又是“网红”城市，因此，推出二手房参考价，并让银行将其作为贷款评估价，是建立长效机制；同时，调整住房供应结构，比如加大“三限房”（类似于共有产权）供应、保障性租赁住房供应，才能让楼市逐步稳定下来。

“总之，在热点城市调控转向二手房市场后，推出二手房参考价，是必然的趋势，也是政府发挥有形之手，维护供应市场基础秩序，弥补市场缺陷的需要。”李宇嘉称。

新京报记者 张晓兰

（徐帅 ）