对话赵泽生：合生商业的“个性”与“路径”

在商业地产方面，合生商业走得比较靠前。截至目前，合生商业已拥有百余个商业地产项目，其中，以上海五角场合生汇、北京朝阳合生汇为代表的购物中心成为城市现象级商业地标。

之后，大批传统住宅开发商也纷纷开始转战商业地产，使商业地产呈现如火如荼之势。然而，不可否认的是，转型浪潮之下，商业地产面临着同质化竞争激烈，运营模式存疑和资金压力过大“三座大山”。

特别是2021年上半年，一线城市长期高增长供应带来的空置率高企和线上经济的持续影响，都让国内商业地产发展不断分化。

尽管如此，今年上半年合生商业仍收获了不错的成绩，旗下重资产板块运营营收达19.25亿港元，轻资产板块运营营收达4.69亿港元。

究其原因，合生商业集团联席总裁赵泽生认为，这归因于合生商业始终贯彻的“精细化”运营模式，其独辟蹊径的“慢开发”路径是企业穿越周期的密钥。

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“慢”工夫

2016年，合生商业旗下首个城市综合体品牌合生汇在上海五角场开业，给五角场商圈和行业都带来不小的积极影响，然而，从拿地到开业，上海五角场合生汇持续筹备蓄力数年，此后，合生商业的项目落地也大多延续这一节奏。

高周转之下，合生商业的慢节奏颇显独树一帜，同时也备受外界质疑，不过，在赵泽生看来，正是这样的性格使得合生商业在行业风云变幻之下能够保持稳健发展。

“合生商业的性格越来越得到大家的广泛认可，”赵泽生说，一直以来，合生商业不同于快周转、规模化的地产公司，相对而言，合生商业的节奏确实不快，但快周转意味着高杠杆、资本运作以及更大的土地储备、开发规模及营收去支撑股价与估值。但从当下来看，快周转已经暴露出很多问题，这些公司亟待解决的问题正是提质降速、行稳致远。

“慢”工夫的背后是合生商业始终如一对稳健的追求。据赵泽生介绍，合生商业的产品并非简单复制，每一个商业项目从前期的开发规划开始就坚持精雕细琢，从时间成本来看，代价确实要高一些。但合生商业不过分依赖财务杠杆，而是较为依靠自有资金开发业务，降低负债。

“从长周期维度来看，其实我们是快的，”赵泽生称，合生商业最后沉淀下来的是持有型物业，这种慢其实是另外一种快，一种有质量支撑的“快”。

如果说上海五角场合生汇是合生商业城(600306,股吧)市综合体的1.0版本，北京朝阳合生汇则是迭代更新的2.0产品。除了建筑设计上下功夫外，在空间运营方面更是推陈出新，极具开创性，仅在该项目五层，合生商业便拿出近5000平米打造超大共享空间，定期或不定期的举办汽车陈列、电竞、各类球赛、fashionshow等各类特色体验活动。

不遗余力的创新正是合生商业在同类竞争中打造差异化的一张王牌。赵泽生告诉和讯房产，合生商业打造差异化产品的宗旨贯穿在整个过程之中，从拿地开始，合生商业就在考量土地条件能否支撑做不一样的产品；在规划设计阶段，合生商业并不吝啬以时间换产品，运营团队与国际性设计师事务携手磨合差异性产品；在运营阶段，叠加自有IP的研发，或通过合作经营、收并购等形式，赋予商业产品更多可能性。

据赵泽生透露，合生商业持续推陈出新的源动力来自于团队内部。“公司在引入人才方面，非常重视有创新思维的人，此外，从机制上，公司倡导激励创新，每年在奖金设置上，针对经营创新，产品创新，都有专门的奖金池。”

慢工出细活，好产品需要时间的打磨。赵泽生认为这是值得的，精雕细琢的产品最终会被市场接受，一个能持续创造价值和发展的项目，或许能够取得5个甚至10个其他项目的效果。

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路径选择

与其他同行仅专注一两个业务线的打法不同，合生商业所涉甚广，根据官网信息，其定位为“商业生态链价值创造者，致力于打造商业多维生态链的世界企业。”资料显示，合生商业业务线覆盖商业综合体、写字楼、产业综合体、高端酒店及服务公寓这四大板块，拥有100余个在营项目，已建成运营的项目面积超过500万平方米。

对于企业来说，多元业态能够提供更多盈利增长点，但同时也对经营提出更高要求。在这一点上，合生商业秉承专人专事的理念，“由于每个业态的用户不同，所处行业不同，经营方式、商业模型、算账逻辑不同，因此公司内部成立若干个事业部，每一个事业部都有非常资深的团队操盘不同的产品。”赵泽生表示。

他进一步阐述到，合生商业通过两方面使得各业态之间形成合力。一方面是，基于公司内部强大的底层的管理系统，不同项目由具备专业素养的团队各自运营，自身就能达到效率最优。另一方面，在综合体内，不同业态的优势能够得以展现，以此形成合力，而这正是合生商业的核心竞争力。

实际上，自2019年合生商业以合生汇作为原点进行轻资产输出以来，目前合生商业已实现轻资产、重资产项目运营结合的模式。

在轻重并举这条路上，合生商业的逻辑很清晰，根据赵泽生介绍，合生商业的重资产模式没有被抛弃，优质的资产依然很有价值，合生商业做轻资产，不是只想做服务商，而是通过“轻”的经验积累，让“重”变得更好。

赵泽生进一步称，“轻资产合作常常面临对价不好谈的问题，我们先进场进行管理，然后尝试小股操盘，我们期望通过合生商业的运营，让合作公司的资产收益增厚，然后收到分成，而不仅是收取管理费，这才是我们的逻辑。”

据悉，合生商业深耕一线热点城市，项目集中在北京、上海、广州、深圳、成都等主流城市，依据轻资产发展思路，合生商业将加速输出管理，赵泽生预计，未来3-5年，合生商业将成为核心城市头部玩家，资源整合和带动能力大幅提升，旗下轻资产项目占比将过半。

（常丹丹 HO016）