深圳顶级学区房真的凉了？
时隔半年，深圳顶级学区房——百花片区二手房的价格再探新低，但“有价无市”成了今年的常态。相比于早两年“一有空房就被抢光”的“盛况”，今年百花片区着实有些“凉了”。
业内不少人士认为，二手房政府指导价、限制离婚买房政策以及教育均等化等都导致买家观望、业主降价。
顶级学区房2个月降300万
10月11日，据第一财经报道，深圳市福田区的百花片区面积不大，约1平方公里的范围内囊括了实验小学、实验中学、荔园小学、百花小学等深圳第一梯队的学校，百花片区也由此成为深圳历史最久、实力最强的顶级学区房片区。
今年市场行情遇冷，片区某房产中介姜海对记者称，今年还没开单。据其介绍，目前能上“双实验”的两个小区国城花园和南天二花园皆有房源在售，有好价格。
从其提供的业主报价来看，目前国城花园面积在44平方米左右的一房，最低报价为1300万，最高报价为1548万。7月24日，该套“1300万”的一房首次挂牌，彼时业主报价为1600万。9月25日，业主提出首次降价，直接降价300万至1300万。姜海称，该业主最先的报价也是高于市场价的，现在着，所以直接给到市场最低价，期望尽快出售。
与此同时，记者注意到，同小区的一套约95平方米的三房在近半年内连降了6次，自今年4月份挂牌后，几乎每隔一月便降一些，但目前仍未售出。最近一次是8月16日，价格下调100万，目前业主报价2200万，单价约23.16万/平方米。
图片来源：摄图网（资料图）
虽然片区内不断有业主报价持续下行，但目前市场的最低报价仍高于去年年底的成交价。王力（化名）对记者称，南天二花园的一套82平方米的房子去年年底成交价格在1550万~1600万元之间，94平方米的成交价在1600多万，但对比目前市面上业主的报价，82平方米的价格在1780万~1850万，94平方米的在1900万~1950万，已经是虚高了200多万了。
王力表示：“片区内其他几个小区也同样如此，虽然市面上的挂盘价确实降了，但对比去年还是涨了。”
但另一方面，今年以来的实际成交却是少之又少。王力向记者透露，今年1月到9月以来，成交的总套数还不到往年高峰期3月份一个月的成交量。
值得一提的是，此前京东拍卖上的一套深圳顶级学区房遭遇流拍。这套房子位于深圳福田区港中旅花园26栋，面积116平方米，起拍价为1969万元，比市场价便宜了500万元左右，但是直到拍卖结束也无人出价。
除了学区房，据中新经纬消息，记者了解到，从2020年以来，面对火热的房地产市场，深圳出台了一系列楼市调控措施，其中的二手房参考价被视为一把调控利器，这让深圳楼市从今年2月起迅速降温。有业内人士认为，作为一线城市，深圳房地产市场具有有风向标意义，此次既拟出台“大学区制”，又进行楼市调控，代表了未来房地产市场一种走向。
据中新经纬客户端此前不完全统计，2021年以来，已有北京、上海、广州、深圳、重庆、西安、厦门、成都、大连、南京、合肥、太原、温州等13城出手，整治学区房乱象。
北京有学区房1个月狂降150万
除了一线热门城市深圳，北京学区房也遭大杀价。据21世纪经济报道报道，受需求释放、“学区房”追捧、违规资金流入等因素叠加影响，北京市二手房市场上半年经历了一轮上涨，这让存量市场成为楼市调控的主战场。
为此，严禁炒作学区房、打击“假离婚”买房、严查楼市违规行为、严禁“货不对板”、教师轮岗破除学区房“神话”等政策接连落地。
贝壳研究院数据显示，8月份，北京二手房成交量自6月以来保持环比下降，价格虽仍有上扬，但涨幅连续两个月缩小，开始释放平稳信号。
“从9月上半月的情况看，北京二手房市场成交量仍保持稳中向下。”贝壳研究院首席市场分析师许小乐向记者表示，二手房市场观望情绪正在加重。
“最近还是那个样子，一潭死水似的，成交很少。”北京西城德胜片区一名房产经纪人告诉记者，这个曾被誉为“顶级学区”的片区，近期成交情况依然处在冰点以下。以一套建成于1980年的老旧公房为例，房子建筑面积38平方米，6月中旬挂牌价为866万元，买家出价800万元也没能谈到业主心里去。而近日，这套房最终以680万元成交了，前后差价达到120万元。
7月初，北京西城严格实施多校划片入学政策，迅速拉开了学区房降价的大幕，德胜、月坛“顶级学区”里，大幅降价的案例层出不穷。记者的走访中，甚至有卖家仅隔一个月，就少卖了150万元，这甚至是三线城市一套房的总价。
8月25日，北京公布将大面积、大比例推进干部教师交流轮岗，对学区房炒作起到釜底抽薪的作用，权威人士纷纷表示:“如果实施彻底，以后都没有‘名校’概念了，最多只是片区均衡，对学区房价格是根本的打击”。
一系列重锤之下，北京顶级学区房价格大幅下调。而西城学区房降价情况并非孤例。对应海淀区“超级牛小”中关村(000931,股吧)三小的蜂鸟家园，一直被称为海淀学区房的“晴雨表”。该小区房屋在2021年初的“学区房涨价潮”中，曾创下“一夜涨价20万元、30万元”、“半年涨价150万元”的记录。
目前蜂鸟家园的在售数据显示，该小区业主心理也开始出现松动。一套建筑面积51.63平方米的1室0厅房屋，报价720万元，单价不到14万元/平方米，还有谈价余地，这种价格几乎回归到了本轮涨价前水平。
每日经济新闻综合第一财经、21世纪经济报道、中新经纬
（王治强 HF013）
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