今年以来，房企信用风险加速暴露，再次将这一关乎国计民生的重要行业推上舆论的风口浪尖。数据显示，截至9月底，2021年房企累计违约债券只数达到39只，较2020年增长25只，累计金额达到467.5亿元，较2020年增长159%。
受此影响，市场对房地产资金链安全问题愈发担忧，忧虑情绪蔓延至其他板块，其中受冲击最大的便是物管板块。2021 年 7 月至今，港股物业管理板块集体调整。富途内地物业管理股指数从 7 月初的 5368点，大幅回调30个百分点，其背后的担忧主要在于地产信用风险是否会触发产业资本处置物业管理公司股权，以及交付规模和交付后运营质量的不确定性。
在此，笔者对于物管板块大幅回调后的配置价值提出一些个人的见解，希望能提供一些有价值的参考。
一、地产新周期下，物管赛道方兴未艾
首先，对于开篇所提及的由地产担忧引发的物管板块受挫，笔者认为：首先，在物管公司对于关联房企的依赖度逐渐降低的趋势下，这一下跌逻辑正加速弱化。其次，根据统计局最新公布的数据，2021 年 1-8 月房屋累计竣工面积 4.67 亿平方米，累计同比+26.0%，8 月单月竣工 4,957 万平方米，单月同比+28.4%。这代表着竣工维持着平稳增长，整体形势向好，物管交付面积提升有保障。
以长期的视角来判断，房地产调控政策敲定了行业平稳健康的发展基调，回归居住属性是大势所趋，这在很大程度上指明了物管行业向好的发展趋势。笔者认为，物管行业仍是可持续的优质赛道，具体来看：
1、政策指向层面，受到政策鼓舞的物管行业将在规范化的道路上继续壮大
7月23日，在住建部等8部门联合印发的《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》中重申了对物业管理服务的收费标准的合规性。换句话而言，其政策基调是推动物管行业市场化、规范化发展。
站在更长的时间维度来看，据华泰证券统计，自 2020 年下半年起，发改委、住建部等多部委的多个政策文件、十四五规划 6 次提及物业管理，一系列的政策文件既肯定了物管公司在基层治理中的作用，也标志着中央对于物管行业定位的提升。
笔者认为，物管行业在社会治理体系中的关键位置愈见明显，促使物业服务业不断打破边界，向新的领域延展，物管赛道空间持续扩张。而对于其中的各家物管公司而言，伴随着经营不规范、服务质量参差的物管公司被淘汰，叠加行业制度的逐步完善，行业集中度将加速提升，优质物管企业将占领更大的市场份额。
2、投资逻辑层面，“安全边际+上行空间”锚定物管行业长期投资价值
目前，物管行业已形成了存量与增量并行的市场格局。
一方面，商业模式决定了物管行业天然地具备抗周期能力强、轻资产运营、现金流稳定等优势特征。近三年以来，物企的收缴率及续约率都持续维持高位。2020年，百强企业物业服务费收缴率均值为93.57%，续约率均值为98.39%，这也意味着，在不考虑每年竣工面积交付结算的增量前提下，存量市场每年都会给物业公司贡献稳定且可持续的营业收入，奠定了业绩的安全边际。
另一方面，笔者注意到，政策文件中明确鼓励物管公司扩大服务覆盖范围、多元经营挖掘内需潜力。据此认为，未来物管行业发展的增量将不仅仅体现在物业管理面积的拓展上，更体现在深层次挖掘业主需求，实现服务边界的拓展上，尤其是仍处在发展初期的增值服务、城市服务等业务板块，为行业提供了广阔的上行空间。
总结而言，作为城市基础管理必不可少的一环，物业管理代表的是现代生活的刚性需求，亦是政策支持的行业板块，向下有充足的安全边际而向上空间广阔。因此，随着各项市场上的各类杂音消散，物管板块估值大概率将回归正常轨迹。
二、品牌影响力+核心能力圈，催化弘阳服务长期价值释放
弘阳服务成立于2003年南京，是弘阳集团旗下物业板块，也是中国华东区域广受认可的综合性社区服务供应商。自2017年以来，弘阳服务连续四年被中指院评为物业服务百强企业之一。
从当前市场环境来看，物管企业关联房企的稳健性是投资者关注的要点之一。就弘阳地产而言，其“三道红线”标准全线达标，保持绿档，展现出健康稳健的发展步调。也就在近日，弘阳地产凭借突出的现金管理能力，被香港知名券商评为中信里昂抗压能力最高的首三家房企之一。笔者认为，背靠经营稳健、实力强大的优质房企，为弘阳服务在市场中获得稳固竞争地位奠定了良好的基础。
聚焦到弘阳服务本身的实力优势，笔者观察到，弘阳服务的品牌力与能力圈互为驱动，形成了“优质服务能力-品牌认可-服务能力圈扩大-品牌力再提升”的良性循环， 助力其打造出从众多投资标的中脱颖而出的差异化核心竞争力。
先来看弘阳服务的品牌力。秉承着“让生活更有温度”的初心，弘阳服务致力于打造精细化服务的标杆，实现服务品质与品牌影响力双提升。下半年以来，弘阳服务先后斩获了“2021物业服务企业综合实力50强”、“2021城市服务领先企业”、“2021品质物业领先企业”等多项行业荣誉奖项。
此外，弘阳服务还在抢抓三大发展契机，不断扩大自身能力圈，利于创造出更长远、更持久的价值：
一是抢占城市服务“新风口”。近年来，弘阳服务的业务边界进一步拓展至城市公共服务领域。据了解，继去年拿下南京泰山街道的城市服务项目。弘阳服务于今年上半年与南京市栖霞区西岗街道签署战略合作协议，再次拿下一项与南京政府合作的高价值城市服务项目。此外，弘阳服务今年以来还承接了一些保障房项目。
可以看到，弘阳服务紧跟国家城镇化进程，其服务半径从小区到城市扩围，在不久的未来，将为公司创造出更多的增量空间。
二是掘金“社区增值服务”。谈及物管行业未来的发展趋势，高毛利社区增值服务是各家物企重点挖掘的领域之一。弘阳服务积极围绕社区资源和业主资产，服务触角延伸至公共区增值服务、房产中介服务、资产管理服务、社区商业服务以及美居服务等领域。
优秀的运营实力最终反映在公司的财务数据上，今年上半年，弘阳服务社区增值服务收入超9000万元，同比大增230%。这一增长率在行业内处于绝对领先水平，体现出弘阳服务的高成长，将持续增厚公司的未来收益。
三是聚合优势资源，强化增长动能。着眼于未来业务的增长弹性，弘阳服务不断夯实链接优势资源的能力与实力。
近日，弘阳服务基于服务能力、资源与优势互补多维度的考量，顺利与江苏骅东投资有限公司达成合作。据悉，江苏骅东投资有限公司，是启东市委、市政府对江苏南通二建集团实施股份制改革而创建的启东建筑业发展史上第一个具有投资功能的有限责任公司，主营建筑业和房地产业，开发面积175万平方米，累计投资额30多亿元。
笔者认为，此次与江苏骅东投资达成合作，不仅验证了其高品质、智慧化的服务能力，更为其后续外拓斩获更多市场机会积蓄了强劲的增长动能。
与此同时，弘阳服务的增长动能还体现在突出的全委项目中标能力上。数据显示，弘阳服务上半年新增全委外拓项目28个，共433万平方米，其中涵盖了与街道管委会、业委会等合作的多个全委大体量项目。
不难预见，在上述多种利好加持下，弘阳服务未来业绩大概率将延续良好的增长态势。
小结
今年以来，物业管理板块整体大幅回调，新股也频现破发。短期来看，物管板块的估值仍然受到房地产信用风险担忧情绪的压制，大部分物管公司已经接近历史底部。中长期来看，物业管理存量+增量的发展模式、无重大资本开支、净现金的财务状况、稳定的派息分红等增长逻辑并未改变，市场存在低估值+景气拐点预期，届时优质物企将迎来反弹。
在一众物管标的中，弘阳服务虽然不是体量最大的一家，但其互为驱动优质的服务力和持续扩大的能力圈，已经呈现出一个正向、加速发展的良好态势，为公司后续发展带来了巨大的想象空间，预计其价值将被市场逐步挖掘出来。
根据招银国际发布的最新研报，该行维持对弘阳服务的“买入”评级，维持9.37港元的目标价，潜在涨幅空间高达130%。综合其基本面因素及同类企业估值水平来看，弘阳服务值得长期关注。
（文章来源：格隆汇）
文章来源：格隆汇
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