北京第二批集中供地：延期、多宗地底价成交下的楼市叠加作用

观点地产网 10月13日，北京“一日土拍”结束。

本次集中供地，26宗地延期至下一批次供地同时进行。11宗拍出仅用了一天时间。上午出让“海淀四美”，即海淀区东升与西北旺各两宗地，下午则出让剩余分布在丰台、昌平、大兴以及门头沟的7宗地。

上午的竞拍中，海淀东升2宗地块转入竞方案阶段；几近饭点，华润、首开联合体与中海分别以45.0亿元、45亿元分食海淀西北旺地块。

下午的竞拍中，懋源、建工首开联合体分别以43.3亿元、48.1亿元竞得丰台周庄子、二泉寺地块；昌平七家镇地，金隅建工首开联合体36.6亿元摘得；昌平东环路地块中铁置业摇号摇中，这也是北京首个摇号地块；

而后中铁置业又联合兴创以37.84亿元+5.4万平方米现房销售，竞得大兴黄村地块，这也是北京首次竞现房销售。最后，中建一局14.6亿元摘北京房山地，溢价率8.15%；龙湖+北辰联合体首轮报价12.18亿元摘门头沟地块。

至此，土拍结束。

土拍一日

相比起北京首次集中供地，二批集中供地中，企业似乎已从兴奋中缓过劲来。

在热度方面，二批供地当中大量地块延期，参与报名的企业不多，以至于报名截止时，5宗地直接以底价成交。11宗地2宗转入竞高标准商品住宅建设方案。算上报名截止后底价成交的134.0亿元，二批次集中供地总额513.4亿元。

回头看北京首批集中供地，揽金1109.71亿元，30宗土地整体拍出20宗，10宗地进入高标准商品住宅建设方案。二批供地成交总额仅为首批的一半。

此外，首批供地中，丰台区长辛店地块在竞买报价阶段已达到上限价格62亿元。经过48分钟“激战”，109轮报价，首开+卓越以62亿元+3.25万平方米公租房配建夺得。相比之下，同为丰台区的周庄子地块在二批供地竞价中，中铁未报价，旭辉、华润、首开联合体报名未进场，懋源以溢价率1.03%竞得。

尽管在地块上价值不同，但在竞拍现场的表现来看，也显示出更为冷静和谨慎的态度。比起卓越在几月之前竞得的朝阳金盏乡宅地，楼面价仅与购房者最大上限购房价格差万余元，在二批供地中，房企这种势在必得的架势少了许多。

据相关人士分析，首批供地热度高，一部分原因是部分房企有补仓的需要。但有补仓需要却未在首批供地中拿地的房企，在二批供地中仍然势在必得，例如中海。

作为此批供地中表现踊跃的房企，中海报名8宗地，最终“海淀四美”中，两宗在中海给出上限价格后转入竞方案，一宗中海以45亿元竞得。

若是首批供地相当比例的房企有补仓需要，那在二批供地中，报名房企锐减也能说通。且这次参与竞价的房企确实都是新面孔，近几年较少活跃在土拍市场扎根朝阳区的房企懋源也相对积极。另外在联合体形式上也有新的组合，例如北辰和龙湖构成联合体，首开和建工的联合体。

楼市叠加作用

二批供地来看，比起首次，延期竞价且参与竞价企业不多，北京亚豪市场研究部总监郭毅认为，从供地来看，有三个原因，“第一个是供地量太大了，第二个是小片区过度集中，第三个是房、地价差太窄。”

“市场基本面好，房企货值消化速度快，就能有劲去摊平财务成本，如果成交量减缓，去化周期拉长，这是市场面上影响二批次拿地的原因。” 郭毅向观点地产新媒体表示。在集中供地中，因拿地后去化慢造成巨大资金压力的房企已屡见不鲜。

首批集中供地后，北京首个获取预售资格证的项目仅用99天，目前朝阳、石景山、昌平等地项目陆续开盘，拿地后如此迅速的推售，这意味着接下来供给端可谓井喷。

“北京现在新房市场上，大部分还是通过卖旧买新去重得购房资格群体，二手房的流通性被限制住了之后，势必会在之后，至少年底之前会影响新房的交易量。这一点来说，房企对土地价值和预期的判断，较之前会更加理性和客观一些。” 她进而表示。

据观点指数研究院统计，9月单月楼市方面，北京新建住宅成交三连降，网签6614套，环比下降11.3%；受调控影响，二手住宅月内共网签12575套，环比下降20.6%。供应方面，月内北京市商品房新增供应9632套，环比增加130%。

从二手房交易的消费者一端来看，购房信贷政策是限制二手房成交量进而限制新房市场的关键因素。据了解，北京最新购房信贷政策上，购买普通自住房的首付款比例不低于60%，购买非普通自住房的首付款不低于80%，且在“认房”对首套房的认定规定补充细则较多。

在政策面上，对房企和对消费者两端的影响产生了一个叠加作用。三条红线等政策对于房企融资有较为严格的限制，信贷政策影响力度较大，导致二手房交易量萎缩，对于影响新房市场有间接的影响。

在此情况下，房企叠加资金和去化周期的压力，供地中拿地自然越发理性。甚至将目光从拿地转移到推售，不看锅里的，吃好碗里这口饭。

（ HN666）