老炮儿撸群架可以，单挑就容易露底裤。
去年1月，天津市河西区一宗地块要拍卖。
拍卖前不到一个半小时，有关部门突然变卦，说要改期。
参与拍卖的另一方，估计早就惹到了深圳宝爷。
前一天，宝爷在微博上指名道姓，直接怼：
花样年北京区域和绿城天津明天下午竞拍天津河西区地块，只有我们两家报名，有本事咱们当场竞争分输赢，少背后耍阴的。
宝爷是花样年创始人曾宝宝。
这块地的东边紧挨着宝爷家的花样年香年广场，西边紧挨着绿城诚园。位置对两家而言，真是绝绝子。
况且，这位置本身也是投资人眼里的香饽饽，据说相当于北京东三环和四环的现代化新城区域。
两家势在必得。
不过曾宝宝虽然人称“宝爷”，这江湖的刀光剑影估计是见得不多的。
对于姓甚名谁，宝爷从不遮遮掩掩，人是江湖“我淮哥”的女儿。以前，大家见到宝爷基本都是捧着走，是万万不敢在背后耍阴招的。
如果真是耍阴，初衷也是想把肥肉送给宝爷，而不是从宝爷嘴里抢肉。
难怪，宝爷这次怒了。
宝爷怼完绿城的第二天，花样年就发消息说，任命宝爷为花样年CEO，向董事会和董事长潘军汇报。
宝爷敢这么怼，自然有宝爷的底气。1个月之后，双方就和解了，最后这块地由两家共同开发。
小朋友才问对错，成年人只谈利益。
地块挂牌起始总价11.6亿元，最后成交价还是11.6亿元，可以想象当时的拍卖氛围是一派和谐、一气呵成。
宝爷喜欢背最飒的包，喝最醇的酒，怼最屌的人，打最硬的仗。
她也很拎得清形势，撂下过一句狠话：
等人喂食，自己拉屎，什么年代了，自己不扑就是等死的节奏。
确实，任由宝爷飒的年代，跑得有点远了。
23岁，中国有不到4%的人在这个年纪刚刚本科毕业，还有96%的人压根没上本科。
但宝爷在这个年纪，已是一家地产公司的总经理。
在总经理的位子上修炼了两年，宝爷就离开了这家公司，自立门户创办了“花样年”。
这个故事听起来就够飒。
宝爷自立门户那一年是1996年，连福利分房都要2年后才取消，年纪轻轻的她对于房地产市场的嗅觉极为灵敏。
1992年，深圳出了一份《关于深圳经济特区农村城市化的暂行规定》，也就是说罗湖、福田、南山和盐田四区的身份要从农村转变为城市了。
几个区的建设速度很快，福田区用了8年把外围都建好了，就剩下中间一个福田中心区没动。
深圳市规划国土委的副总规划师陈一新，曾向媒体透露：
这是市政府的决策。当时领导们就决策，先外围后中心。先把外围建好，最后再建中心区，使得中心区的地不出让，那时候比较多的是协议用地，拍卖也有。但是中心区的地基本没动。
很少招拍挂，给这片土地招了不少黑。
10多年过去后，曾有媒体追问，为什么深圳中心区多数商品房项目的土地是通过协议方式出让？
当时的深圳市国土资源和房产管理局副局长黄珽回答：
不接受采访。
在福田中心区的招商引资中，一开始还以香港大品牌为主，但1998年亚洲金融风暴以后，港资开始退出。
国内开发商进入福田中心区的机会来了。
花样年的第一个作品也在福田，梅林西路156号的碧云天。
听名字，就很有逼格，据说是因为宝爷对美很有追求。
宝爷的公司有一个神秘部门，叫“曾小姐办公室”。
很多神神叨叨的红头文件就出自这个办公室，传播比较广的两个文件是：之前的《关于花样年要求和鼓励员工穿得美的通知》与最近的《宝爷家书》。
宝爷说过一句话：
家里再穷我们也不能让生活没有了品质，你就是穿蓝花棉布，你也得收拾出身段来。
斯基觉得，“家里再穷”这四个字，宝爷每个字都认识，连起来她不一定能理解。
当时，进入寸土寸金的深圳CBD核心区的，很少有一线大开发商。
那里，反而出现了很多深圳二线民营开发商的身影。
深圳一家上市公司的高层人士曾 “诉苦”：
深圳中心区的土地很少招拍挂，所以我们这些只能通过招拍挂拿地的公司，基本拿不到中心区地块。
协议出让和招拍挂，是两种玩法。
他们之间的代沟，相当于两个程序员，一个搞代码，一个搞算法。
玩转协议出让，不仅要有和地方议价的能力，还要有深厚的背景。
当年慧眼识珠，发现宝爷23岁就具备当总经理能力的伯乐——京基地产老大陈华，就是玩这类套路的高手。
不要怀疑，就是“入股”许家印的陈华。
陈华牛掰的地方，不只是会玩协议出让，他还会玩旧城改造与无贷款开发相结合的独特开发模式。
说实话，要不是佛系一点，陈华这种玩法还不得称霸全球房地产。
对宝爷，陈华那真是够仗义。
当年宝爷自立门户，陈华还是她的“天使”投资人。那种仗义，是不张扬的仗义，不像柳教父不计前嫌帮助孙宏斌，搞得人尽皆知。
要不是花样年的招股说明书，恐怕大家也不会知道京基地产是花样年占股48%的最初股东。
陈华的仗义，不只是对宝爷。
之前斯基在写姚员外的时候，提到过周镇宏这头“大老虎”。陈华也跟这头“大老虎”有交集，他在2008年春节给周镇宏发过20万港币的大红包。
后来另一头“大老虎”蒋尊玉落马时，陈华又被带走问话多次。
据说以前财务总监多次鼓励陈华，拿京基地产去上市，但都被他否了。
陈华不愿意让京基地产到资本市场“抛头露面”，原因之一，估计是不想暴露自己太多仗义行为。
当然，可能当时的京基地产，真不差钱。
因为很多业内人说，只有当项目的利润达到50％-60％时，陈华才会做。
这种作派，很像当年一个二代的作派，那位二代就说过：
一笔项目的进项少于两个亿，免谈。
在深圳地产圈，像陈华这样的仗义之士还真不少。
这些人在一线开发商眼里，只能算二线，可能正因为如此，他们只能靠着仗义抱团取暖。
2005年，一个名为“新地产联盟”的组织在深圳成立。
这个联盟由深圳星河地产董事长黄楚龙及益田房地产集团董事长吴群力发起，汇集了花样年、益田、星河、泰华、卓越等五家深圳房地产新晋企业。
但担任第一届理事会主席和首任秘书长的，却都是花样年的人。
理事会主席是宝爷，秘书长是潘军。
这个联盟虽然是二线开发商组成的，但极为低调，几乎没有官方说明和报道。
只有零星的信息，透露当时联盟的初衷：
希望通过战略同盟的方式达成资源共享的目标。
这些二线开发商寻求哪些资源共享，斯基就不知道了。
但斯基觉得，肯定不只是大家所能想到的那些。
早前，斯基跟一家二线开发商老总聊天，这家开发商也爱玩旧改。
人家告诉我，一般开发商都不爱玩旧改，因为开发周期太长。
当时，斯基就被他忽悠瘸了。
事实上，旧改不是开发商想玩就能玩的，也要看大人物愿不愿意带你玩。
而且，旧改免不了跟钉子户斗智斗勇，如果不玩些手段，开发商也是玩不起的。
2008年，广东珠海一村民房屋遭强制拆除。
事后，拆迁部门的口径很一致：
不好意思，拆错了。
拆错了，都算礼貌的。当年“小区被泼粪毁坏”这种坏招，开发商们憋了不少。
玩旧改，太礼貌了就是费时间、费钱。
吴群力就吃过这亏。
深圳罗湖区有个木头龙社区，吴群龙的益田集团从2007年开始进驻，到了2018年12月，还由于4个钉子户未能完成100%签约。
在这个项目上，吴群力就耗了12年，但前期钱已经砸了10个多亿。
这事搞得大家都同情他了。
那些敢玩手段的，都不是一般人。
只有他们玩了，才不会被追究，这其中的奥秘到了2014年才正式被揭开。
2014年8月，上面牵头18个部门，开始对2008-2013年五年内的土地出让金收支、土地征收、储备、供应、整治、耕地保护及土地执法情况进行审计。
在那次调查中，大家发现，所查案件中有领导干部插手土地出让、工程建设等。
虽然这种事大家都心知肚明，但有人捅破窗户纸之后，有些人还是被吓到了。那时候，佳兆业的老大郭英成就跑去了香港四季酒店避风头。
一避，就避了几个月，差点把公司给避没了。
从那以后，这些二线开发商就没什么机会玩“协议出让”了。
斯基发现，玩协议出让那会儿，这些开发商看起来都低调、佛系、神秘。
因为他们不用去招拍挂市场上举牌，非得叫价压过对手一头，才能搞到土储。
2009年，花样年赴港上市那会儿，那都有大量土储放在一边“晒太阳”。
现在呢，就像宝爷说的，时代不同了。
在这个时代，就算飒如宝爷，也得积极参与招拍挂。
斯基说了，招拍挂和协议出让是两种玩法。
所以，在2019年8月21日的中期业绩会上，潘军就说了：
为了让花样年的发展速度变得更快，我们在投资方式和人才组合上要换仓。
换仓哪那么容易，这不，花样年现在就被2亿美元债难倒了。
哎，哪有什么佛系不佛系，低调不低调，飒不飒的，说到底都是有资本任性罢了。
倒是斯基突然醒悟：原来玩招拍挂的，才更像是正经生意人。
来源：老斯基财经（ID：laosijicj） 作者：锅盖斯基
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（李显杰 ）
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