250万差价背后，这套房子隐藏着什么？

【环宇杂谈】

二手房监管没有抓手，中介和卖家合谋瓜分差价，对二者都有利，政策层面很难监管。

李宇嘉

我们都知道，二手住房交易本来只涉及三方，即买方、卖方和居间代理的第三方中介机构，但近期在深圳发生的一个二手住房交易案例，还冒出个第四方机构。这单二手房交易中，业主挂牌价为3800万元，但实际成交价却是4150万元，差价中的250万元被这个第四方吃了，真正居间代理的第三方，拿走了摆在台面上的33.5万元的服务费，中介费率只有0.8%。

怎么回事呢？经过多方打听，不为人知的隐情浮出水面。一开始，业主委托了一家叫深安地产的中介机构代理出售其房子，挂牌价为3800万。一听这个价格，就像猎人嗅到了猎物一样，市场嗅觉极其敏锐的深安这个中介，觉得业主可能叫低了价格。于是，他和业主签了一份独家委托协议，他承诺帮业主卖到3800万，不过业主也要配合他所谓的“美妆经营”。

也就是，从室内软装设计到装修，再到各大平台做推广，深安对这套房子进行了价值抬升导向的“美妆经营”。然后，这套房子的挂牌价格就一下子从3800万提升到了4150万。接下来，就有了买家夏小姐以4150万的价格，从第三方中介那里买了这套房子。当然，卖家也默认这一操作，并按协议将250万元转给了深安，作为台前代理的中介机构正当地拿了33.5万。

怎么看待这个问题？权威媒体都指向二手房市场屡禁不止的“吃差价”乱象。从表象看，中介确实“吃了差价”。但据了解，价值低估或经过美妆的房子，类似上面这种倒一手后加价出售的现象，在现实中很常见。前几年，笔者委托一家中介卖房，对方在现场拍照时告诉我，如果把房子好好收拾一下，刮一遍腻子，既增加了卖相，还可以在现有挂牌价的基础上多卖10万。

我按照对方的建议，前后花了不过2万元的美妆成本，但果然就多卖了10万元。当然，中介小哥没有让我分几万元给他，当时这么建议完全是为了提高成交概率。其实，从我这个卖家的角度看，中介小哥的这番操作，完全是基于市场形势、周边价格比对的专业化建议、增值性服务，返给他几万元也在情理之中。当时，他如果提出这个方案，我也可能会接受。

这和上面案例讲的，不是一样的嘛！但对买家来讲，算不算“吃差价”？如果中介规范操作，如果挂牌信息透明，就不会有“吃差价”的空间。但问题是，只要买家认可，“美妆经营”后的所谓溢价就会实现，也就有中介想方设法赚这个超额价值。要深思的是，为什么“美妆经营”后的所谓溢价，会有买家认可？笔者认为，这与这几年房价无理由暴涨脱不离干系。

这几年，深圳二手楼市炒作频繁，价格上涨没有理由，一个虚无缥缈的规划概念，就可以让二手房一夜之间暴涨20万。一年涨价50%或涨几百万的房子，深圳在现实中的案例还少吗？新房市场有预售价格审批，现在甚至做到了“一房一价”，但也难以杜绝“茶水费”。二手房市场价格信息多元、混乱、不透明，挂牌价、指导价、成交价可以没有任何关系。

目前，每一个片区的价格体系，可以有自己的一套逻辑，比如前海、后海、光明、宝中、福田等，各自涨价的故事不一样。甚至，同一套房子，业主心里的出售价、中介建议的挂牌价，也是千差万别。当市场缺失了能够锚定买卖双方成交的“价格准绳”，业主之间、买家之间对价格的认识就有很大差距，就给中介所谓的“美妆经营”，通过包装抬升价格创造了空间。

巨大的诱惑面前，必然会变着法子地“吃差价”，正面去堵是很难奏效的。当下，二手房监管没有抓手，中介和卖家合谋瓜分差价，对二者都有利，政策层面很难监管。如果不是卖家事后透露真相，就不会有本案例。怎么避免这一问题？阳光是最好的消毒剂，加快建立二手房交易平台，买卖双方要在平台上实名注册并填报相关信息。这样，即便有业主和中介想合谋“吃差价”，但区域内所有在售房屋的挂牌价信息一览无遗，“吃差价”很难得逞。

（作者系广东省住房政策研究中心首席研究员）

以上文章发表的言论，仅代表作者个人观点，不代表证券时报立场。

（董云龙 ）