三线城市降价清库存 全国楼市降温效果显现

作者： 吴俊捷

楼市降温的效果，逐步在统计数据上得到印证。

10月20日，国家统计局发布了2021年9月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据。新房、二手房价格均有显著下滑。其中，二手房方面，有超过七成的城市房价出现下跌。新房方面，三四线城市景气度远逊于一二线城市，成为负累70城价格指数的核心因素。

市场人士认为，这与开发商在三四线城市开启价格战抢收有直接关系。后续，三四线城市房价数据的回调及库存数据仍值得注意。

一二手房降温显著

新房、二手房9月均呈现明显的降温态势。

统计局数据显示，9月份全国70个城市新建商品住宅价格指数环比涨幅为-0.1%，同比涨幅为3.3%。这是2015年5月份以来新房价格指数首次环比下跌，换而言之，这是新房价格指数77个月以来的首次下跌。

具体到房价上涨城市数量的变化来看，目前70个城市中，房价出现环比上涨的城市数量为27个，相比8月份数据明显减少。即便是房价涨幅排名靠前的城市，如西安和银川，其环比涨幅也相对不大，仅录得小幅上涨0.6%。

房企的销售数据也能部分佐证市场的寒意。克而瑞研究中心发布的百强房企9月份业绩显示，9月份百强房企实现单月销售金额7596亿元，环比下降1.8%，同比下降36.2%。超过九成房企销售业绩同比出现下降，其中六成房企同比降幅超过30%。

二手房同样降温显著。9月份全国70个城市二手住宅销售价格指数环比涨幅为-0.2%，同比涨幅为2.4%。在连续16个月房价上涨的基础上，8月份二手房价格涨幅首次为0，而9月份则进一步下跌。

从9月份一二三线城市二手房价格指数环比涨幅数据看，分别为-0.4%、-0.1%和-0.2%。三类城市均有不同程度的价格下降。其中，一线城市自去年3月份以来首次环比下降。

从二手房的降价城市数量看，9月份扩围至52个城市，大概有3/4的城市出现了明显的降价现象。

“这和实际感受非常接近，近期部分城市二手房腰斩交易态势，说明市场本身进入明显的降温周期。”易居研究院智库中心研究总监严跃进等多人均有表达类似看法。

以率先在国内推行二手房成交参考价的粤港澳大湾区为例，湾区深圳、广州、东莞、佛山等九城楼市成交同比下跌超50%，属近年少有。诸如，深圳二手住宅9月累计过户1765套，环比下跌13.6%，同比大跌80.0%；这两年调控力度仅次于深圳的东莞，9月二手住宅网签仅1516套，环比下跌9.9%，同比也是大跌了74.5%，仅仅通过数据就能感受到大湾区楼市的寒意。

有华南某项目公司总经理指出，原本9月是销售旺季，但如今信贷政策仍强调要加强预期管理和引导，不会放松。而购房者心态已出现明显变化。“现在楼市观望的情绪非常严重，加上房企债务爆雷，有钱有资格的购房者基本都在观望，并且倾向于再等等会降价。”

三四线城市促销回款热

一二线城市销售数据的回调，更像是信贷收紧和需求透支的阶段性产物。人口、产业基础等相对薄弱的三四线城市房价数据的回调或许更值得注意。

从9月份一二三线城市的房价环比涨幅数据看，分别录得0.1%、0和-0.2%。此次三四线城市房价指数数据首次下滑，也是2020年3月以来首次下跌。同时，70城新房环比下跌城市36个，比8月增加16个。超过一半城市新房价格下跌，且下跌城市数迅速扩大，单月下跌城市数接近翻番，历史上非常罕见。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对此分析，70城房价下跌主要是三四线城市大幅度打折促销造成的。同时，一二三线新房价格指数同比涨幅分别收缩0.4、0.3、0.5个百分点，还是三四线城市收缩最明显。

有房企投资人士在今年5月接受第一财经记者采访之际，就明确表示公司已经不再聚焦三四线投资，而是更多回归至核心都市圈的一二线城市。彼时，该人士有分享称，主要担忧三四线城市的去化。

以粤港澳大湾区购买力主力区惠州为例，乐有家研究中心数据显示，截至2021年上半年，惠州一手住宅库存147035套，存量面积1583万平方米，按照近半年每月平均消化速度计算，去化周期为15个月，与去年6月相比下降了0.7个月，有一定的库存压力。当地多个热销楼盘实行首付款打折、备案价打折、首付款金融贷等促销方式。

自9月以来，株洲、江阴、菏泽、岳阳、昆明、沈阳、唐山等多个三四线城市公布房价“限跌令”。无论是地方调控止跌，还是开发商卖力促销，离不开快速回款的核心诉求。有房企等市场人士表示，尽快卖掉项目回款在当下是首要任务。

三四线库存上升背后是地产投资策略的整体趋于收缩。

10月18日，国家统计局披露今年前9个月全国房地产开发和销售情况数据显示，全国房地产开发投资同比增长8.8%；这是地产开发投资增速连续7个月收窄后，年内首次进入个位数。从9月单月数据来看，房屋新开工面积为17442万平方米，较去年同期下降约13.54%。

一面是新开工面积下滑，地产投资增速持续收窄；另一面是房企融资额度收窄。

贝壳研究院前三季度房企融资报告显示，房企境外发债前三季度折合约2370亿元，同比下降35%。投资及融资端趋于收缩，房企经营策略回归求稳至上。陆续拉开帷幕的二轮土拍，民营房企更是成为土地端最为审慎的群体，缺席多个热门城市。

“房地产市场在去年至今金融、土地等多番调控之后，市场开始全面退烧，三四线低景气度城市出现的库存持续攀升、销量停滞值得注意。”在上述华南某项目公司总经理等多位业内人士看来，三季度开始的一二手房速冻也导致市场拐点开始出现，四季度三四线高库存城市很可能出现大范围的价格战。

（李显杰 ）