融信服务(2207.HK)高质量发展的三力模型：战略力+服务力+科技力

三季度以来，受累于地产行业的信用风险暴露，物管板块指数一度从峰值回落了30%以上，导致行业估值失真。直至近期，这一情况出现扭转，物管板块开始重拾升势。究其原因，其一在于政策基调出现软化，或将带动开发企业现金流的改善。长期来看，地产行业稳健发展的趋势未变；其二则是关联性的问题被逐步厘清，物管行业的独立性得到进一步强化。中信证券在日前发布的研报中指出，物业管理不仅已经完全独立，且其和开发行业之间的纽带正不断变松变弱。

从另一个角度来看，物业管理板块的调整或为投资者布局优质物管公司带来了契机。根据中指院数据，截至2021年9月30日，港股物业板块平均市盈率为26.2倍，远低于三季度初33倍左右的市盈率。而其中，于今年第三季度赴港上市的融信服务(2207.HK)的PE(TTM)仅为20.8倍，明显低于行业均值。不妨就此来探讨融信服务的“反弹力”如何，及其低估值带来的向上空间是否有机会兑现。

一、顺行业之势而为，融信服务优势显现

伴随着物业管理行业走向独立，行业的增长逻辑也发生了一些变化。

增量逻辑方面。随着上游地产投资完成额增速的放缓，脱离于关联房企的竞标外拓能力或将成为驱动规模增长的原动力。

以融信服务的情况来看，2021年上半年，融信服务成功中标多项商业、办公及住宅项目。根据中报数据显示，融信服务上半年第三方在管建筑面积为946万平方米，占总在管建筑面积的41.1%，对比2020年度37.8%的第三方在管建筑面积占比，融信服务展现出了不断提升的第三方外拓能力。

存量竞争方面。在我国经济发展以及人均可支配收入提升的过程中，物业行业已经迭代升级为生活服务的必选消费，由此在存量空间中产生了对更加优质的物管服务的追求。

注意到融信服务基于对城市人居生活独到的理解以及对产品打造的经验积淀，打造了“美好+”全生活服务体系和“融御ROYEEDS”高端服务体系两大品牌。以“融御ROYEEDS”为例，其以高雅格调与定制服务为载体，迎合了消费升级趋势下人们对高品质生活的追求与向往。

由此看到，融信服务在第三方市场拓展领域及品牌建设领域的积极探索，均取得了良好成效。深一层的考虑，这也侧面印证了融信服务对行业发展趋势的敏锐捕捉，并因此实现了增量逻辑与存量竞争两个维度上的优势积累。

二、“三力”驱动，彰显高质量发展成色

以上笔者以行业发展的动态视角，分析了融信服务在“顺势之中”呈现出的两大突出优势。接下来，笔者将围绕战略力、科技力和服务力这三个纬度，进一步分析融信服务的发展现状。

(1) 战略力：“1+N”战略逐步推进

得益于长期以来实行的“1+N”发展战略，融信服务的全国化布局在上半年仍有不错的进展。截至6月30日，公司业务已经覆盖了全国6大区域，50余座城市。报告期内，公司的合约面积为4220万平方米，同比增长23.1%；在管面积为2300万平方米，同比增长35.3%。其中，海峡西岸地区业务占比高达63.5%，是占比最高的区域；长江三角洲地区是业务增速最高的区域，在管面积同比增长59.4%。

持续扩张布局也为公司业务打开了“N”的增长空间。中报数据显示，融信三大业务板块均取得了不错的成绩。物业管理、非社区增值服务和社区增值服务分别实现了2.2亿元、2.38亿元和3千万元，同比增长分别为33.28%、61.61%和432.7%。“1+N”战略还在推进中，公司未来业绩依旧具备着很大的成长空间。

(2) 科技力：数字化为发展赋能

近年来，数字经济发展尤为迅速，各行各业都在推进数字化布局。而物业作为劳动密集型产业，在面对巨大的管理规模和数据时，数字技术就能够提供不少的帮助。如今，许多物业企业都在智慧科技方面有所拓展，物业管理数字化、智慧化也必然是行业趋势。

融信服务顺应信息技术发展、数字化转型趋势，打造出智慧生态系统“融智”管理平台，并且也自主研发出了“融e居”、“融e帮”等掌上APP；2021年融信服务首个智慧社区项目落地上海，并计划于2022年覆盖全国项目。

积极推动物业管理信息化、智能化，不仅能够为公司发展提供新动力，同时也能够提高服务品质，提升居民体验，实现与业主的实时高效对接，方便业主解决物业问题。

(3) 服务力：高品质服务广受市场认可

融信所涉及的服务范围也尤为广泛，从社区配套、秩序安全、接待服务到商务服务、餐饮服务等。以打造“有品质、有温度、有爱”的社区为理念，为业主提供零距离、有品质、差异化的服务体验。融信服务官网数据显示，公司的平均物业管理费用已经从2018年的2.5元每月每平方米提高至2.9元，这也很好的体现了业主对于公司服务品质的高度认可。

了解到，融信服务在上市之后斩获了多项荣誉。9月份，中国易房居地产研究院揭晓测评榜单，融信服务荣获“2021物业服务企业综合实力500强”、“2021中国品质物业服务领先企业”等五项大奖。资本市场给予认可，进一步验证了公司具备着出众的经营能力、企业综合实力等。

结语

著名投资家江恩曾说：“顺应趋势，花全部的时间研究市场的正确趋势，如果保持一致，利润就会滚滚而来。”当前，二级市场上内房股及物业股迎来了久违的反弹行情，就物管赛道而言，其仍处在百舸争流、蓬勃向上的发展阶段，估值回归行情或许才刚刚开始。通过以上分析不难发现，融信服务已经构筑起了以“三力”为支撑的高质量发展体系，看向后市，其有望依托行业的快速发展，迈入新的增长阶段。

（文章来源：格隆汇）

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