大利好，要降首付了！

楼市政策底已现，转向的速度，快得让你我都很诧异。

在9月底央行与银保监会提出两个“维护”之后，其他部门也在用举动进行呼应。

比如中房协和广东房协约谈房企，提振信心。再比如各城市都开始降低购房利率，加快放款速度。

本号前两天推送的文章就提到，根据贝壳研究院的统计，当下已经有20个城市降低了首套房或二套房贷款利率。

信贷转向着实能让楼市大松一口气。因为过去大半年新房与二手房成交量惨淡，房企回款难、现金流吃紧，以致躺平不拿地，信贷收紧是最重要的原因。

现在信贷转向，意味着：

第一，意味着接下来放款速度会加快，购房者，尤其是刚需，购房更容易了。因为从利率下调情况来看，多数城市在下调首套房利率。

在一系列利好之下，过去两天，资本市场中的房地产板块大涨。无论是A股市场，还是H股的内房股，都有触底之势头。

你以为降低利率，就是信贷转向的顶了吗？不，还有力度更大的信贷转向。

前天（10月21日），国新办举行的三季度银行业保险业数据信息暨监管重点工作发布会上，银保监会统计信息与风险监测部负责人刘忠瑞表示：

在贷款首付比例和利率上支持首套房购房者，目前，银行个人住房贷款中有90%以上都是首套房贷款。

这句话，可是在国新办召开的会议上，银保监会负责人说出来的。国新办的全称，是国务院新闻办公室。

换句话说，“给予首付支持”的这个表态，不是专家的预测，而是官方的明确指令。在目前的楼市环境下，给予首付支持，很明显就是要降首付，而不是提高首付。

之所以说，降首付是比降低利率更大力度的信贷转向，是因为这超出了很多人的预期。之所以是超预期，是因为2015之后开启的全国楼市大牛市，就是由降首付开启的。

2014下半年，在去库存口号之下，中央开始放松信贷，降首付、降准、降息等动作纷至沓来，最终在2015年启动了牛市。

事实上，在国新办强调给予降首付支持刚需以前，不少城市已经偷偷在降首付开始试探了。

比如南京、郑州等城市的部分楼盘。南京南部新城、新玄武在降首付的边缘疯狂试探。

另据中国经营报(博客,微博)爆料，郑州一些开发商与第三方公司合作，可“借”给购房者首付款，借款部分在未来一定期限内分期偿还。亦有项目销售人员表示，可通过“做高合同价，获得更高银行贷款”的方式，减少首付金额，通过分期之后，1万元即可购房。

这些行为都是暗度陈仓的试探。

现在，国新办与银保监会负责人明确表示要降首付，意味着接下来会具体落实，会正大光明地降首付，不用再偷偷摸摸了。

在降首付和降利率的背景下，意味着，刚需能更轻松地上车了。

那关键问题来了，既然上一轮牛市的源头，是降首付，那现在明确要降首付，会不会引发新一轮牛市？

本号的观点是，不会。

“非冷即热，过热时打压，低迷时刺激”，这是过去多年市场形成的一种惯性思维，但如今这种惯性思维，显然与当下的环境不吻合。

当下，楼市政策之所以开始放松，主要因为在信贷收紧和新一轮强调控之下，楼市过冷，导致房企债务问题频发，民营房企躺平不拿地，全国卖地收入已经连续两个月下跌，影响了土地财政。

此外，房企债务压顶，越来越多的城市或限跌，或约谈房企，禁止他们恶意降价。而且，房企债务问题频发加大了烂尾风险。

截止到目前，已经有杭州、东台、鄂州、舟山、广东等多个省市，发布了商品房交易风险提示，内容主要涉及预售证、资金监管账户、开发企业以提供购房优惠为名与购房者签订线下合同等。

如果再继续严厉下去，意味着楼市将要硬着陆，会带来一系列问题，加大金融风险。不利于楼市稳定和经济稳定。

所以，要适当放松。适当放松，不是为了重启，而是为了稳定。或者说，适当放松，不是为了让房地产重新成为支柱，而是为了不让它成为累赘。

再者，从表述可以看到，给予首付支持的对象是刚需，也就是说，最有可能下调首付比例的是首套房，二套房不太可能下调首付比例。

明白了这一点，就不会能明白，大牛市不可能再昨日重现。

此外，在最近给予放松信号的同时，房住不炒、保持房价稳定、保持房地产市场健康发展，依旧被重点强调。

管理层的目的很明确，就是要让房地产市场和房价保持长期稳定，在这稳定的阶段中，不断降低房地产对于经济的权重，同时给消费经济、三孩政策、共同富裕等战略，腾挪施展空间。

所以说，尽管楼市的至暗时刻已经过去了，但并不意味着冬雪皑皑会立刻变成夏日炎炎，至多是春风和煦，冷暖相宜。

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（张泓杨 ）