之前去广州考察，经过一个神盘：祈福新村。
广州的粉丝朋友们应该很熟悉这个超大盘，总占地142万平方米，居住着10万多人。三十年的老社区，周边配套十分成熟，楼下就是商业街。
但这个小区的价格涨幅却非常弱，甚至在去年疫情期间，还有下跌迹象。
原因就是：小区太大啦！
没错，小区大也是个致命问题，也是拖房价后腿的大问题。
但是，在老百姓(603883,股吧)的概念里，小区大往往意味着开发商实力强，配套齐全，人气旺盛…这不是买房的大热门吗？
今天我们就来盘点下全国的一些大社区，大神盘，究竟都有些什么问题！
最重要的原因就是居住体验太差了！
大社区往往意味着楼栋多，住户多。就拿广州神盘祈福新村来说，业主就有20万人，常住人口高达10万多，已经赶得上一个小县城的人数了。
然而，这与国内其他大楼盘相比还是逊色了！
建筑面积排名第二的贵州花果园，作为全国最大的棚改项目，涉及拆迁人数就高达10万。根据2019年6月统计数据，花果园已经入住14.3万户，共计43万余人。
北京的就更厉害了，两个上榜的小区：回龙观和通天苑。十三号线上的两大神级片区，加起来常住人口得有80万，已经超过了整个西城区的人数！
这么多人！大家应该意识到不对劲了，这些小区都快抵上一个镇了，住着该有多拥挤？
小区公共资源无时无刻都在接受挑战。我就不摆数据了，大家看图片感受一下，早高峰天通苑的地铁状态。
花果园的金都街号称早高峰堵半小时才能过红绿灯，上班累了一天，从公司一路堵到家，结果回来发现小区里才是最堵的。
祈福新邨更不用说了，靠里的楼栋到小区门口坐村巴都需要二十分钟，走华南快速路或者新光快速路去广州市区是挺快得，但是也经常堵得让人没脾气。
并且这些小区早年规划时车位也不够，夜里回小区晚了车位都得找半小时，此外还有等电梯难、容积率高、离商业近噪音等问题。
但社区得问题远不止于此，更让人头疼的是业主权益上！
人多,对物业的管理要求就更高。
这就使得物业很难实行较好的精细化管理，业主的安全与隐私等权益极难保障。
大社区占地为何如此之大，还是因为在郊区，拿地比较便宜，所以配套的打造十分重要。以祈福新邨为例，小区内住宅、别墅、写字楼以及商业，应有尽有。配套完善是好事，但也意味着小区内的人员十分混杂，管理起来难度确实更大。
又是租户、又是业主、又是商户，体量如此之大，物业维权也是经常出现在报道之中。
以祈福新村为例，这些年得命案出现不少，著名的别墅碎尸案、七尸命案等，偷窃等情况出现的也不少。
碰上今年疫情照妖镜，问题暴露的更加明显。这些大社区作为人口密集点，也是最容易出现问题的地方。
祈福新邨确诊43例，被称为广州小武汉。北京通天苑近期出现大连关联病例。超大社区因为人口混杂，在消杀、卡点监管、居民生活保障等工作上难度更大，疫情防护压力更大。
贵阳世纪城，虽然宣传主打中高端消费商圈，但一度成为传销窝点。此外，车库管理混乱、楼道无人打扫，世纪城物业被骂不是一次两次了。
但这些大社区还面临着更加现实的难题。
困扰更多业主的问题是升值难。
小区住户多意味着什么呢？意味着二手市场挂拍的房屋也多，与此同时这些楼盘往往还在不停的推出后续新的项目，对于二手市场造成挤压。
与此同时，小区二手房数量也不少，这样极易形成买方市场。新楼盘多且二手房挂牌数量不少，选择多就意味着二手房挂牌价更难控制，只要有一个业主着急变现，整个小区的二手房价格都会受到影响。
以祈福新邨的祈福缤纷汇为例，挂牌价均价在3.5万/平附近，与同地段的金山谷领仕相比，二手市场挂牌均价高祈福缤纷汇近三千每平。
毕竟什么东西都是物以稀为贵！不说物业保养等方面的问题，大社区二手市场极其不友好，并且未来刚改势必成为发展趋势。这种居住体验差的小区，越来越遭人唾弃，尤其是那些对生活品质要求越来越高的年轻一代。
说了这么多，那咱们选择项目该如何入手呢?
1、选小区大小，尽量选择占地面积在5-12万平方米之间的。
需要解释一下，不建议买大社区并不意味着小区选的越小越好，那些占地很小的单体楼往往周边配套比较差，学区难以保证，小开发商出品甚至有烂尾风险。
大社区虽然配套十分完备，但是小区内部的管理成为问题，人多人员混杂，居住体验很差，在未来不是主流。
因此选择在5-12万平方米这样大小适中的项目是比较稳妥，一般能够享受不错的配套，小区内有优质的幼儿园资源与九年一贯制学校，车位与人口密度都能保持在一个比较舒服的范围内，不至于十分拥堵。
2、一定要好好挑选物业。物业有多重要，李老师已经讲过很多次了。
物业费直接与入住后的居住体验挂钩。正所谓一分钱一分货，如何选好物业，一个非常简单的标准就是物业费多少钱！贵的不一定不好，但是便宜的一定不好！
此外一定要问清楚小区的物业是哪家，看看这个物业还服务了当地哪些项目，可以去这些项目实地看看，问问住户的体验，再去选择。
也千万别省物业费，否则为了省那么点物业费，自己住得不舒服，未来房子升值慢，转手难。那就是捡了芝麻丢了西瓜，实在是不划算的。
3、一定要注重观察与生活体验密切相关的东西，小区容积率、车位比、梯户比与朝向的问题。
一般来说容积率为3的小区已经算是优质了。车位比至少是1：1.2，未来每家每户可能都不止一辆车了，适当多规划些，对于未来二手置换肯定更加有利。此外梯户比尽量选择1：2的，朝向尽量挨着南向，冬暖夏凉更加舒适。
未来刚改的大趋势下，大社区可能逐步被淘汰，在交通越来越完善的情况下，选房将更加注重体验感，选房一定要有意识的避开这些大社区！
很多人在选城市这块虽然已经有基本的认知，但落到选户型、选产品却没有深刻且成体系的认知，很多时候之知其然而不知其所以然，社区到底多大算大，多小算小，车位要不要买，楼层应该怎么选，对这些细节很多人还不够清晰。
所以到底如何选到好房子，好产品，我建议你多花点时间去研究系统的房子选筹。
而很幸运，你看到了这里。
授人以鱼不如授人以渔，李老师今年花了极大的心力打造系统化的房产知识课程，不是在写课程，就是在准备写课程的过程中。
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（张泓杨 ）
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