套现约35亿元！融创中国出售贝壳找房部分股票，什么信号？

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撰文|蜜姐&编辑|凯

此次出售行为对融创中国有何影响？

公告披露，融创中国已于今年6月1日（纽约时间）至10月28日（纽约时间）期间，累计出售约1863.9万股贝壳美国存托股票(ADS)，相当于约5591.7万股贝壳A类普通股，总代价约为5.54亿美元，折合为人民币约为35.4亿元。

融创中国此举是缺钱还是落袋为安？

公告称，融创中国投资贝壳找房已超4年，自投资起到出售事项完成，出售的这部分股票实现了税前溢利约为24.3亿元。出售事项是按计划收回财务投资，支持集团聚焦主业发展，并进一步优化本集团的资产结构。

有意思的是，融创中国预期出售事项将于2021年度录得税前亏损约27.2亿元。

前后看似矛盾，对比2020年年报，情况就比较清晰了。

2020年，融创中国其他收入及收益为197.9亿元，比2019年增加了56亿元。

原因是有二，其一是处置了其持有的金科地产股份收益；其二则就是来自于其持有的贝壳股份收益。

去年8月，成立仅两年左右的贝壳找房成功在纽交所挂牌上市，募资24.4亿美元、市值约233亿美元。上市首日其股价即大涨87%。

而融创早在2017年就成为了贝壳找房的股东，占贝壳上市后股比超4%，是其主要战略合作伙伴，自然获得了贝壳普通股公允价值大幅提高的好处。

按照出售股票列于融创中国2021年度财务报表内的账面价值估算计算，是录得税前亏损约27.2亿元人民币。

套现之后的钱，公告披露，出售事项所得款项净额将用作集团的一般营运资金。

另外，融创中国表示该项投资已取得了良好的投资回报，并持续看好贝壳找房未来的发展。

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最近两年，融创中国都在积极降负债。这与此前它的快速扩张密不可分。

以2017年为例。

这一年，融创不仅投资了贝壳找房，还先后收购了13个万达文化旅游项目；还完成了乐视网(300104,股吧)、乐视影业及乐视致新的目标股份的投资；以及收购金科地产的部分股份等。

2020年，融创中国曾出售部分金科地产股份。

同年11月，其物业板块融创服务成功赴港上市，募集资金净额约为78.6亿港元。

截至去年底其净负债率较2019年末大幅下降了约76.3个百分点，但仍然高达96%。

截至今年6月底，上半年，融创中国的净负债率为86.6%，非受限现金短债比约为1.11，剔除预收款后的资产负债率约为76%。尽管其资本结构有所改善，但对标房企融资新规的“三道红线”要求，还有待进一步调整。

今年楼市调控继续，一些城市的集中供地及二手房市场表现，对购房者的预期影响也颇大。楼市不仅没有金九银十，还秋意浓浓，直到近期才有一些利好信息传出（如：又开了个座谈会，房地产绝地反击？）。

身为龙头房企融创中国，同样无法避免大环境的影响。目前其销售压力也不小。

据公告披露，9月融创中国的合同销售额为466.5亿元，同比下滑达32.2%。

如果蜜友们关注房企的销售数据，会发现今年9月房企销售额同比下滑幅度20%-30%挺常见的……

好在今年1-9月，融创中国仍然保持了21%的正增长。最后一个季度，既要搞销售又要继续降负债，也并不容易。

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相比而言，贝壳找房的日子更难。

贝壳找房最近两年是大起大落。

一方面，创立仅两年左右就成功上市了。而其老对头安居客数次冲击上市，目前还未成功。

另外一方面，遭遇了其创始人和灵魂人物突然离世，而且是在行业和公司同时备受考验的时期。

上市前三年，2017-2019年，贝壳找房一直处于亏损状态，直到上市当年，2020年才扭亏为盈。

其背后还存在利润增速波动大的问题。

比如2018-2020年，2019年贝壳找房的收入同比增速最高，为60.63%，但同期其归母净利润增速却为-366.75%。

2020年底其归母净利润同比增速在前一年很低的基数上，有明显反弹，同比增长227.21%。

今年上半年，贝壳找房实现营收449亿元，同比增长64.6%；但二季度其净利润比去年同期缩水幅度达60.69%。

据市场消息，11月9日，贝壳找房将发布今年第三季度财报，预计其净收入约为145亿—155亿元，较2020年同期下滑约24.6%—29.4%。

这样的预估并不让人太意外。

今年8月，杭州推出了“个人自主挂牌房源”，尽管这并不意味着不需要中介了，但对中介平台和公司来说无疑是利空消息。

投资者预期该做法可能会有其他城市陆续跟进，势必会影响中介平台和公司的市场地位。

同时，行业的规范要求也日渐趋严，需要有时间去调整和适应。

本月，贝壳找房上海团队“被优化”的消息也曾一度引发舆论关注（详见：上海团队“被优化”？贝壳找房大喜大悲过后）。新的挑战不断出现。

截至目前，贝壳找房的股价较今年2月高点，跌幅超70%。

尽管融创中国表示依然看好贝壳找房的发展，但其落袋为安的行为，也会影响投资者的预期和市场的看法。

希望大家都能平安度过这个冬天吧。

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今日词汇：美国存托股票

美国存托股票(American Depository Share,ADS)：指外国公司授权美国的受托人(Trustee)在美国发行的、以美元计价的所有权证书，大多数的外国公司股票以这种方式在美国股票交易所交易。

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（张泓杨 ）