区域市场综述
根据中指监测，2021年10月华东大区重点城市上海、杭州、苏州累计开盘77个（较上个月减少52个，南京本月无新开盘），推出房源19833套。其中，刚需项目占比59.7%。各地在“银十”减缓推盘节奏，改善项目增多，去化效果差异明显。保利云上拾光、愚源名邸、众安蒲荷芸邸、时代天境等项目由于区位优势、交通便利通达性好、配套资源丰富、功能齐全等原因实现开盘热销。
上海：银十迎来开盘潮，以改善项目为主
监测21个项目开盘，共推出7390套房源，主要集中在浦东、奉贤，其中纯新盘项目9个，老推新项目12个。
开盘价格较上期推出价格变化不大；
产品类型以精装小高层、高层为主，也有部分别墅入市；
整体开盘去化率非常好。
上海：保利云上拾光（2021年10月11日）
价格优惠：无优惠。
认购去化：10月11日本项目共推360套房源，开盘当天认购360套，去化率100%。
本次推出户型面积及开盘当天认购去化情况
项目优点
配套完善，功能齐全。保利云上拾光择址浦东核芯区域，坐拥行政、文化双心交汇之地，周边生活氛围浓厚，教育、商业、医疗配套完善，配有健康漫步道、亲子活动中心、集中绿地等设施。
交通便利，项目通达性好。项目地处浦东国际枢纽核芯辐射驱动区，享“一环两横四纵”多维快速路网覆盖，多条城市主干道环伺，快速通行浦东及各大商圈，帷幄全城繁华。四大轨交2、11、16、机场联络线（在建中）环伺，也为出行提供了更多的选择和便利。
上海：愚源名邸（2021年10月24日）
价格优惠：无优惠。
认购去化：10月24日本项目共推154套房源，开盘当天认购154套，去化率100%。
本次推出户型面积及开盘当天认购去化情况
项目优点
配套完善，功能齐全。周边生活氛围浓厚，教育、商业、医疗配套完善，配备百合，中山等大型公园出行游玩较好等设施。
交通便利，项目通达性好。2号线、11号线江苏路站直线约550米。项目直线约350米即是延安高架路。项目西面约1.5公里即是内环高架，可接驳南北高架、延安高架和沪闵高架等城市主干道。商业方面，通过550米外的2号线，业主1站直达中山公园商圈以及静安寺商圈，而11号线则是2站徐家汇(002561,股吧)。
杭州：供应量略高于上个月，新推盘节奏放缓，板块分化加剧
本月重点监测项目开盘52次，共推出11399套房源；主要集中在萧山、上城区；本月供应量略高于9月，整体去化速度较上月有所下滑，板块分化加剧。
本月供应量略高于9月，共计11399套房源入市，吸引36832户家庭参与摇号，平均中签率33.7%，平均去化率79.8%，去化速度较上月有所下滑；
本月开盘的6个项目购房意向登记家庭数与公开销售房源数≥10：1，需按缴纳社保月份排序入围摇号；其中，位于未来科技城板块的众安蒲荷芸邸和地铁万科五常车辆段上盖（云泓之城）的中签率均小于10%，需五年限售；
板块分化加剧，“拼社保”项目集中在未来科技城、三塘等热点板块，平均中签率仅10.4%；富春、浦阳等郊区板块流摇项目较多，20个项目流摇，流摇占比四成左右；
区域方面，本月开盘区域主要集中萧山、上城、临安等区域；其中萧山区加推11次，推出房源2145套，占入市总量的两成左右。
杭州：众安蒲荷芸邸（2021年10月6日）
开盘详情：2021年10月6日加推8、9、14、15#共计160套精装高层房源，户型建面约112-146方。
价格优惠：均价37710元/平方米（含精装修4000元/平方米）。
认购去化：截止报名登记期限届满，购房意向登记家庭数与公开销售房源数≥10：1，按社保月份排序入围的家庭共1684户，中签率9.5%，需限售5年。开盘当天销售表现佳，去化率100%。
客户定位：改善客群。
本次推出户型面积及开盘当天认购去化情况
项目优点
位于未来科技城板块，产业强势，高层次人才最密集、增长最快，板块规划利好；
区位优势，板块居住氛围日益成熟，项目紧邻四所小学、三所中学，医疗、商业配套逐渐完善；
项目是板块内加推楼盘中唯一的大面积纯改善楼盘，具有竞争优势。
项目缺点
项目周边的学校会带来噪音和交通拥堵问题。
杭州：时代天境（2021年10月21日）
开盘详情：2021年10月21日，时代天境首开小高层、高层共307套房源，户型建面72-164方。
价格优惠：均价23000元/㎡。
认购去化：截止报名登记期限届满，购房意向登记家庭数与公开销售房源数≥10：1，按社保月份排序入围的家庭共2900户，中签率10.59%。开盘当天销售286套，去化率93%。
客户定位：刚需及改善客群。
本次推出户型面积及开盘当天认购去化情况
项目优点
作为闲林板块均价23000元/㎡的纯新盘，项目销售均价比周边二手楼盘低5000-8000左右，价格上倒挂明显；
区位优势，邻近未来科技城板块，可共享其配套设施，承接未来科技城和西湖区的外溢需求。
项目缺点
周边地铁在规划中，公共交通不够便利。
苏州：房企积极推盘，老盘推新与纯新开盘项目并行
监测4个项目开盘，共推出1044套房源，分布于工业园区、吴中区和高新区，老盘推新与纯新开盘项目并行。
价格方面，开盘项目定价整体较为稳健，与往期开盘售价基本持平；
纯新盘和热门板块项目开盘优惠力度较小，大多按照备案价销售无优惠，竞品众多、板块存量大的项目优惠促销动作较多；
刚需型住宅的客户群集中于30岁以内，改善型居住需求的客户群集中于40岁左右。
苏州：中海阅湖湾（2021年10月21日）
价格优惠：无。
认购去化：2021年10月21日本项目推出精装小高层1#、8#、10#、11#共110套，开盘认购95套，去化率86%。
客户定位：以园区（湖西湖东外溢、青剑湖）改善客户为主，辅以外区域改善客户。
本次推出户型面积及开盘当天认购去化情况
项目优点
金鸡湖北低密大平层，居住舒适度高；
出则尽享星湖天街商业繁华，入则有三湖两园一河之宜居，自驾出行便利；
品牌房企，精装房源。
项目缺点
单价较高，且以大户型为主，总价偏高。
苏州：万科隐秀东方（2021年10月16日）
价格优惠：备案价销售，无优惠。
认购去化：2021年10月16日本项目推出11F精装洋房8、12#和18F中高层13、17、18#，合计房源271套，开盘认购120套，去化率44%。
客户定位：以湖东/湖西外溢+胜浦地缘客户为绝对主力，大市范围其他区域客户补充。
本次推出户型面积及开盘当天认购去化情况
项目优点
位于高贸新城，不仅串联苏州核心区，更是跨城链接周边城市的枢纽；
坐拥自贸区高能政策的红利，未来发展潜力大；
生活配套较为齐全。
项目缺点
配套尚在完善，目前公共交通便利度一般。
本月开盘
表：2021.10.01-2021.10.29部分典型项目开盘信息
注：本报告中开盘效果评价依据为：非常好（开盘当天去化率70%以上）、较好（开盘当天去化率50%-70%）、一般（开盘当天去化率30%-50%）、较差（开盘当天去化率30%以下）。
下月预告
表：近期部分典型项目开盘信息
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（张泓杨 ）
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