大降价！这里迎来抄底的最好时机？

“大胡子说房”视频号已经推出，欢迎大家关注！

最近很多朋友在后台给我们留言，询问我们惠阳和大亚湾的情况。

这几个月以来，确实有很多惠阳和大亚湾的中楼盘传出在各种打折、优惠的动向，我自己在朋友圈都时常能看到几个惠湾楼盘的折扣消息。

行情如此，或许很多人会问：

惠湾楼市是不是不行了？

惠湾还会跌多少？

惠湾还能买吗？

这两天我一直在惠湾跑，今天这篇文章，就给大家一个详细讲一下当下的惠湾楼市和我们对行情的判断。

这两天考察下来，我看到的是：

现在的惠湾，几乎所有楼盘都在打折送优惠。

有些新盘相对保守一点，降价幅度没有那么大，最多打个99折或者98折。

比如碧桂园南站新城，只有个别楼栋打98折，正常的漏洞只有买了2万或者4万的车位才能打个98折。

再比如惠阳的保利阳光城(000671,股吧)，现在剩下的少数房源只打98折卖。

南站新城项目

而有些楼盘，不仅要打折，还要开始送首付、返还现金、送装修。

大亚湾的云水佳苑，现在的优惠就是打9折还送1.5成首付！如果买一套这里的84㎡三房，原价1.6万/㎡，最后买的时候只需要1.3万/㎡，3成首付算的话最后首付只要20万。

澳头的海伦堡臻悦府，价格打95折之外还可以送装修；

大亚湾一个刚开盘没多久的灿邦璟悦公馆，除了正常的9折之外还会根据不同面积的户型返还现金，68㎡能返还5.9万，93㎡能返还7.5万。

云水佳苑项目外观

除了优惠力度之外，还有要留意的一点是：

这一波惠湾降价压根不分板块，即便是靠近深圳的板块都在跟风搞优惠！

比如惠阳临深和坪山一步之遥的深荟城3期，原价只要1.9万-2万/㎡，现在打折卖1.8-1.85万/㎡。

这几天深荟城还推出了几套工抵房，均价降到只要1.69万/㎡，按3成算的话大概50万首付就能买。

除了惠阳，大亚湾临深也在降。

龙山一路边上的冠华城桂香园，现在打94折，还可以返还半年月供，打完折之后，基本均价只大概在1.6-1.7万/㎡，而原价是1.8万/㎡。

冠华城桂香园

现在惠湾楼盘的打折优惠，真的只有你想不到。

形成当下的市场，主要有两个因素。

第一个因素：调控导致楼市整体处于低迷期。

现在整个湾区的楼市，连深圳都是各种笋盘满天飞，其他城市更不可能幸免。

像中山、广州、东莞、佛山这些城市，降价的房子都不少。

从这个角度看，当下，湾区城市有降价是正常现象。

第二个因素：年底这个时间节点。

现在就快到年底，很多开发商都想着赶快回款，还有很多楼盘有在年底前清盘的打算，所以这个时间点，开发商往往更愿意搞优惠促销。

再加上现在这个相对冷淡的行情，加大力度优惠促销也就成了顺理成章的事。

下调已成事实，问题随之而来，惠湾还会继续跌吗？

我们的判断是：

现在惠湾已经跌到底了！

什么原因能让我们如此笃定？

主要有三点。

第一，官方有限跌政策。

现在惠湾有一个很有意思的现象：

惠湾的新盘再怎么打折，最多都只能打到9折，9折之后就下不去了。

为什么会这样？

因为政府在此前发布的文件中，对惠州新盘有如下规定：

商品房实际成交价下浮幅度不得超过10%，成交价格低于监制价格10%的，预售系统限制其网签功能

这也就意味着，下调之后的成交价不能低于备案价的90%。

因此，9折就是新盘能打的最低折扣，下跌的空间被锁住了。

所以为什么会有新盘要返还现金、送首付、送装修，其实都是开发商的套路、都是变相的打折降价。

开发商都精着呢，你有张良计我就有过墙梯，不明降，那就只能像现在这样拼命搞优惠了。

不过从现实来看，返还现金、送首付这些操作的力度总是有限，想要继续降价，只能依靠打折，但在折扣被严格限制的情况下，惠湾的房价确实很难再降下去。

第二，开发商优惠已经到底，再降价就亏本。

考察过程中，当地很多楼盘的销售都和我们说，现在它们的折扣优惠基本已经到底，不会继续加码。

从开发商角度来看，开发商也没有到要打骨折亏本卖的地步。

我们跑盘调查的过程中，发现有些盘降价之后的销售情况还不错。

比如我们在深荟城看房的时候，现场就有一对情侣来了就定了一套特价房。

有些楼盘降价之后的热度还不错

此外，现在惠湾很多新盘的优惠，其实都有时效性，过了这两周或者这个月就会取消。

像大亚湾中心区的楼盘碧桂园城央印象，月底前部分楼层能打92折，下个月就没有这个优惠，回归到正常的98折。

打折优惠并不持久，也说明很多开发商其实并不太愿意长期搞优惠。

第三，现在楼市大环境在转向

9月底，高层谈到两个维护的时候，其实就已经给接下来的楼市定下来主基调。

现在的楼市不再像前几个月一样整体下行压力很大。急转弯之后，总归是要先缓一缓，楼市转向平稳发展的趋势很明显。

大环境下，无论是官方层面还是整个市场情绪，都不希望惠湾片区继续降，

归根结底，上头飘下来的还是那两个字：稳定！稳定！稳定！

惠湾楼市维持现状，就是最好的结果。

价格处于底部的惠湾，不是烫手山芋，反而是购房者最好的抄底时机。

要理解这点，前提是你得有一个清晰的认识：

惠阳和大亚湾这个地段有价值。

市场是纷繁复杂的，短期的波动和变化永远存在，需要抓住的是长期不变的本质。

惠湾作为临深有轨道交通的接驳片区，无论市场如何变，它的价值都摆在那，现在这个价格，恰恰是价值板块入手门槛最低的时候。

不过，此刻买惠湾，关键在于剥开各种优惠的糖衣炮弹，避免盲目看价格和折扣、搞错板块和项目。

在惠湾选板块，大胡子李老师之前一直强调两个原则：

越靠近深圳越好；

越靠近和深圳接驳的轨道交通线路越好。

在板块上，两个原则都符合的白云新城最好；

南站新城和大亚湾西区临深板块各占一个，属于第二梯队；

接下来才是大亚湾万达商圈、淡水板块这些两头不靠的第三梯队。

至于选项目，我们的建议是：

选大开发商的楼盘，尽量避开本地开发商和小开发商。

不同开发商的楼盘之间，分化其实很明显。

大开发商的楼盘，往往没有那么大的折扣和优惠。

比如大亚湾临深的大中华幸福城，只有几套房子可以打96折，其他的连99折都没有。

再比如碧桂园的楼盘，很多盘都是只有99折或者98折的优惠。

现在打折打得猛的、各种铺天盖地宣传生怕别人不知道的，往往是本地开发商和小开发商的小楼盘。

像淡水的山水御园，开发商就是本地的，开发商老板留了一套特价房，备案价1.6万/㎡，现在只卖1.42万/㎡而且还送1成首付。

还有这两天每个中介都在给我叨叨的惠阳临深楼盘——逸基乐天阁，同样是本地开发商，现在9折卖1.3万/㎡，还送一半首付。

山水御园周边界面很破旧

这些本地开发商或者小开发商的项目，虽然优惠全都亮瞎你的眼，但往往地段和品质都难保下限。

而且现在房企日子难过，这些小开发商，保不齐哪个就会出问题，特别是那些送优惠送得贼猛的小开发商新盘，更是要小心。

你真的说不清楚这些小开发商的糖衣背后，是多大的坑。

与其冒风险，不如选大开发商的盘更稳妥。

最后提醒一句：

现在的惠湾市场，天使与魔鬼并存，即便是抄底，也要讲“基本法”，关注板块和项目，千万不要把自己抄进去了。

-end-

以上为正文，来自湾区区长

扫码添加微信

▼

惠湾片区现在普遍在打折送优惠，很多人认为现在这个行情不能买，但对于一个有价值的片区而言，只要长期价值坚挺，降价期反而是最好的买房时机，当下在惠阳和大亚湾买房要具体如何选板块和项目？有任何惠湾买房的问题，记得扫码下方二维码，李老师及其研究团队成员将会为你一对一解答！

看完文章点个赞和“在看”哟

本文首发于微信公众号：大胡子看深圳。文章内容属作者个人观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

（张泓杨 ）