开心的故事总是相似，难过的故事却总是各有各的不幸。
“降价150万成交已经是很幸运的事情！”上海业主儒先生6月挂出一套108平米的房子，价格1250万，等到9月底成交时，房子价格已经变成1100万，降价150万被家人认为是很正确的决定，因为进入10月以后，同样的房子已经降到 998万。
还有一则新闻引起人们的关注，10月29日，因房价降价利益受损为由，武汉东湖新技术开发区中海光谷东麓小区多名业主被警方给予行政处罚，据悉，该楼盘从年初最高的1.5-1.6万元降到1.2-1.3万元，由此引发老业主不满。
上述案例背后有一个共同的指向，那就是房价下降，各机构数据均显示，10月楼市仍在加速降温。不过，业内认为，随着多个层面政策的调整，楼市有望迎来触底反弹。
01
10月楼市持续降温
海通证券数据显示，第43周30大中城市新房成交面积为313万平方米，同比2020年下降30%，相较而言，10月1日- 28日30城累计成交面积1033万平方米，同比-25%。也就是说，新房市场的下降速度在加剧。
二手房方面，海通证券(600837,股吧)数据显示，第43周18大中城市二手房成交量为87万平方米，同比下降54%，而10月1日- 28日二手房成交面积为287万平方米，同比下降40%。二手房成交量也在加速下滑，而且比新房市场更冷。
不仅是成交量，成交价格也显著回落，中指院数据显示，10月百城二手住宅价格年内环比首次下跌，同比涨幅较上月显著收窄。部分城市受“二手房成交参考价”政策影响，市场持续降温，如深圳、上海、广州、宁波和东莞等10月二手住宅价格延续跌势，成都、金华、无锡等价格环比由涨转跌。
实际上，与上半年的火热情况相比，下半年以来，全国各地销售均开始降温，且逐月愈差，世联行(002285,股吧)数据显示，三季度，全国商品住宅、商品房房销售额同比分别下降 14.9%、14.1%，与上半年相比呈现断崖式下滑。
对此这种市场变化，世联行认为，主要有以下原因影响了市场表现，且显著影响了非热点地区民众对于房价的预期：
（1）加码调控的热点城市在增多。
（2）多个城市出台学区房、二手房指导价，使得出现部分基于套现的业主大幅降价出售，在舆论的渲染下，居民对于房价上涨的信仰在不断被打破，观望情绪渐浓，投资客全国范围内退潮。
（3）房贷收紧以及利率上调的影响逐渐显现，尤其是热点地区严查首付来源，影响了刚需与投资客，核心城市郊县以及三四线城市的投资客退潮最为明显。此外，二手房贷款收紧更为显著，尤其是长三角、大湾区、南方省会城市出现较多银行二手房停贷情况，一方面大大降低了二手房成交流动性，通过影响置换链条间接影响到新房市场。
（4）“三道红线”、“银行集中度贷款条例”、按揭贷款收紧等威力显现，以部分高负债的民营头部开发商为首，以激进的降价促销来回笼资金，冲击市场价格体系，尤其是对于其布局的二线城市郊县以及三四线市场，价格冲击最为明显，其他房企被迫跟随进入价格战。
02
年底楼市能否反弹？
政策对楼市的影响不言而喻，不过，当前各个层面的政策正处于动态调整中。
一方面，部分城市推出了促进市场回暖的政策，比如，哈尔滨出台稳定房地产市场“十六条”新政，内容涉及人才购房、土地增值税、公积金贷款等；广州明确住房公积金可在佛山、东莞等省内7城购房时提取使用；湖南高层次人才购房公积金贷款额度最高可放宽至240万元；义乌降低商品房预售条件并调整“公证摇号”政策；与此同时，广州、青岛、佛山等部分银行房贷利率下调，放款速度有所提升。
另一方面，对于此前收缩过紧的融资政策，央行释放出纠正信号，10月15日，央行第三季度金融统计数据新闻发布会召开，金融市场司相关负责人表示房价上涨过快城市，房价回稳后，房贷供需关系也将回归正常。刘鹤副总理表示，合理的资金需求正在得到满足，房地产市场健康发展的整体态势不会改变。
更重要的是，房地产长效机制迎来关键性节点，23日，第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议决定，授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作，试点期限为五年。经济学家任泽平认为，当前房地产市场销售清淡、土地市场大幅流拍，因此房地产税在这个时点推出对市场压力不小，不过，具体影响程度取决于征税力度。
从基本面来看，房地产的调控政策处于收缩与宽松并存的动态调整过程，对于未来的楼市走向难言明朗，不过，可以确定的是，市场仍在会存在较大压力。
易居企业集团首席执行官丁祖昱认为，房地产税加速进入实操阶段，长期将改变楼市供需及房价预期，短期也将加剧市场观望情绪。预计年底房地产市场还是不容乐观，成交或将缓步下行，“以价换量”仍是加快成交去化的必选项。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，10月市场数据下降在意料之内，政策信号从9月底开始释放，真正的政策调整到宽松还有一段距离。他认为，对于首套房的支持要有一个过程，不能马上就见效，10月应该是市场筑底的一个过程，11月和12月市场应该会有一点反弹，底部反弹。
中指研究院指数事业部研究副总监陈文静认为，部分城市存在政策微调预期，整体市场有望改善，短期市场仍有调整压力，全国商品房销售面积和金额同比预计将继续下降。房价涨幅或将进一步收窄，部分城市房价面临一定调整压力。
（徐帅 ）
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