红周刊 作者 | 边航
为什么要买地产股？
买股票，有几十个行业可以选，在这个讲“赛道”的时代，地产股好像不太受待见。可好的“赛道”上堵的车太多，一样没法保证顺利抵达目的地。地产股最吸引人的，就是它并没有那么热，偶尔里面有些泡沫，但消散得也很快。
很多人喜欢泡沫，尤其是那种快速膨胀的泡沫，很适合做投机。但对于一个做长线，而且是靠股票吃饭的投资者来说，我更喜欢地产股现在这种“干巴巴”的样子，没有水分就没有意外，可以重仓，可以高枕无忧。
地产股和任何股票放在一起，都是一个另类，虽然它被人误解的地方有太多，但这并不能改变它的光彩。看看下面这七个买地产股的理由吧。
一、越来越富裕
由于我国经济体量越来越大，GDP的增速会逐渐变缓，但富裕的中国人仍将越来越多。大家对好房子的需求从来就没少过，只要收入还在不断增长，就还会有房地产市场的发展空间。
二、一直被低估
近十年来，地产股一直都是被市场低估的主要品种，各种误解和各种观念让地产股在大部分时间里估值偏低。其实，这正是地产股的安全所在，在估值已经处于底部的情况下，业绩的增速就是股价未来的增速，只要房企的销售还在增长，何必在意朝朝暮暮？
三、宏观调控
有些关注地产股的人，不愿意买入的重要原因，是房地产行业总是会面临各种调控。其实要是没有这些调控政策，市场早就因为过热而出大问题了，是宏观调控确保房地产能够长期稳定地发展下去。
四、集中化趋势
受核心城市的土地供应影响，商品房的销售额将出现增长缓慢直至平稳下降的态势，但龙头房企在这个过程中，却可以不断提升自己的市场份额和利润率，这一集中化趋势，可以参考白酒和家电行业的现状。
五、业绩明确
房企需要交房后才能结算利润，预售款变成营业收入一般都需要两到三年的时间。可以说，我们提前两年多就能知道该企业的未来营收和利润，这是绝大多数行业做不到的。
六、信息透明
很多企业的销售数据，都需要到季报或者中报、年报里才能找得到，而主要上市房企的销售数据，每个月都会公布，我们可以及时了解企业的收入情况，第一时间做好相应措施。
七、股息率高
因为行业被低估，大部分地产股的股息率都比较高，高于社会无风险收益率的倍数也屡见不鲜。对投资者来说，即便股价不变，买地产股也比将钱存在银行的收益大得多。
有长期逻辑、业绩明确、价格便宜、下跌空间有限、上升空间广阔的股票，我是不会错过的。最后汇总成一句话：未来十年，买房不如买地产股，当然必须是足够优秀的地产股。
研究地产股必须了解的五个问题
一、强者通吃时代的到来
以月为单位，地产是强周期的行业，但如果以年为单位，过去20年里，地产行业一直都处于上升周期中。随着国家对负债率和贷款端的管控越来越严格，目前行业处于集中化过程中，整体增速趋缓的时候，龙头房企的利润却将进入释放期。
未来十年，房地产开发都会处于上升阶段。2020年，前十房企的平均权益金额不到4000亿元，这个数字在十年后有机会突破1万亿元，即前十的房企整体权益金额会达到10万亿元左右，至少占据80%的市场份额。龙头房企的好日子远远没到头，有些甚至是刚刚开始。我们已经习惯了房企的“大鱼吃小鱼”，随着“三道红线”政策的落地，“大鱼吃大鱼”的时代也正在开启，投资地产股，首先要判断谁能活到十年后。
二、房企的核心能力是负债
房企最核心的能力是负债，看懂了负债也就看懂了该房企。很多新手或者一些刚入行的研究员，都把高负债当成房企的原罪。但高负债本身并不是问题，关键要看这些负债转化成了多少优质土储，以及该房企的销售去化能力和资金周转速度。而对于那些负债率过低的房企，也要小心其后期的发展速度，毕竟房企的负债率一般都是和土储联系在一起的，负债率太低的房企，往往后期可供开发的土储不足，会影响长期业绩增速。
三、发展持有型物业是房企的趋势
“三道红线”政策之下，是给全行业降了杠杆。两年之后，大部分房企会处于相近的负债环境下，企业发展会更依赖于经营能力和产品能力。经营能力包括融资能力、合作能力、执行能力、成本控制能力、资源整合能力等。产品力除了产品质量的保证外，还包括产品设计能力、产品与客户的匹配能力和业态组合能力等。
未来随着保障性住房的不断增加，各房企的发展趋势会是不断加大自身的持有型物业比例。但这种持有型物业后期的经营压力也是很大的，对企业运营管理和资金流动性的要求都很高，如果处理不好，就会变成一个长期的包袱，难以再翻身。但如果经营得当，看看在地产股整体低迷的大背景下，龙湖集团2020年的股价表现，大家应该就会对地产股的未来更有信心。
四、限价是长期趋势
目前全国主要的一二线城市和热点区域的三线城市，都处于限价范围内。在部分限价的城市里，也有一些非限价区域，但这些区域往往地理位置较偏，市场需求不是很旺盛，即便不限价，主动提升价格的空间也不大。
限价主要是分两种：一种是单盘限价，就是给该项目一个指导价，整体备案价格的均价不得超过指导价；另一种是区域定价，项目可以适当高出区域均价，但要想备案就需要其他项目有足够的低价房源同时备案，来拉低高价位房源的备案价。
开盘前房企需要把每套房源的价格进行上报，后期备案的时候不得超过这个价格，有些地方还规定了下限，低于备案价格一定的比例也是不允许的。对很多城市来说，防止降价的重视程度甚至要超过涨价。从目前来看，限价是一个长期趋势，只有供需平衡之后，才会被全面解除。
五、热钱的推波助澜
热钱是逐利的，而且是短期内要求快速见利的，可以类比的就是股市里的游资。这些钱会从低息货币那里融资，然后到高息货币那里赚钱。即便其投资收益不理想，仅仅是货币之间的利差，也足以保证资金的安全性和最低收益。
由于热钱是根据汇市的趋向流动的，这就要求它们要进入那些容量大、流动性好、价格弹性大的领域，以便在撤离的时候能够快速套现，最适合的就是股市和楼市。由于A股对外资还有一定的限制，进入房地产领域就是一个重要选择了。目前，住宅方面管控严格，限购条件基本屏蔽了外资的直接进入，外资比较关注的是股权投资、前融资金和商业地产领域。近期有很多商业项目被外资收购，就是一个缩影。不管从哪个方面着手，这些资金都直接推动了一级市场和二级市场的热度，最终会落实到房价上。
本文选自《看透地产股——从价值投资的根本逻辑出发》
作者：边航（雪球ID：朱酒）
出版方：机械工业出版社
（文中观点仅代表作者个人，不代表《红周刊(博客,微博)》立场，提及个股仅为举例分析，不做买卖建议。）
（张泓杨 ）
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