关于地产股必须了解的问题,你知道多少?

财经
2021
11/03
20:36
亚设网
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红周刊 作者 | 边航

为什么要买地产股?

买股票,有几十个行业可以选,在这个讲“赛道”的时代,地产股好像不太受待见。可好的“赛道”上堵的车太多,一样没法保证顺利抵达目的地。地产股最吸引人的,就是它并没有那么热,偶尔里面有些泡沫,但消散得也很快。

很多人喜欢泡沫,尤其是那种快速膨胀的泡沫,很适合做投机。但对于一个做长线,而且是靠股票吃饭的投资者来说,我更喜欢地产股现在这种“干巴巴”的样子,没有水分就没有意外,可以重仓,可以高枕无忧。

地产股和任何股票放在一起,都是一个另类,虽然它被人误解的地方有太多,但这并不能改变它的光彩。看看下面这七个买地产股的理由吧。

一、越来越富裕

由于我国经济体量越来越大,GDP的增速会逐渐变缓,但富裕的中国人仍将越来越多。大家对好房子的需求从来就没少过,只要收入还在不断增长,就还会有房地产市场的发展空间。

二、一直被低估

近十年来,地产股一直都是被市场低估的主要品种,各种误解和各种观念让地产股在大部分时间里估值偏低。其实,这正是地产股的安全所在,在估值已经处于底部的情况下,业绩的增速就是股价未来的增速,只要房企的销售还在增长,何必在意朝朝暮暮?

三、宏观调控

有些关注地产股的人,不愿意买入的重要原因,是房地产行业总是会面临各种调控。其实要是没有这些调控政策,市场早就因为过热而出大问题了,是宏观调控确保房地产能够长期稳定地发展下去。

四、集中化趋势

受核心城市的土地供应影响,商品房的销售额将出现增长缓慢直至平稳下降的态势,但龙头房企在这个过程中,却可以不断提升自己的市场份额和利润率,这一集中化趋势,可以参考白酒和家电行业的现状。

五、业绩明确

房企需要交房后才能结算利润,预售款变成营业收入一般都需要两到三年的时间。可以说,我们提前两年多就能知道该企业的未来营收和利润,这是绝大多数行业做不到的。

六、信息透明

很多企业的销售数据,都需要到季报或者中报、年报里才能找得到,而主要上市房企的销售数据,每个月都会公布,我们可以及时了解企业的收入情况,第一时间做好相应措施。

七、股息率高

因为行业被低估,大部分地产股的股息率都比较高,高于社会无风险收益率的倍数也屡见不鲜。对投资者来说,即便股价不变,买地产股也比将钱存在银行的收益大得多。

有长期逻辑、业绩明确、价格便宜、下跌空间有限、上升空间广阔的股票,我是不会错过的。最后汇总成一句话:未来十年,买房不如买地产股,当然必须是足够优秀的地产股。

研究地产股必须了解的五个问题

一、强者通吃时代的到来

以月为单位,地产是强周期的行业,但如果以年为单位,过去20年里,地产行业一直都处于上升周期中。随着国家对负债率和贷款端的管控越来越严格,目前行业处于集中化过程中,整体增速趋缓的时候,龙头房企的利润却将进入释放期。

未来十年,房地产开发都会处于上升阶段。2020年,前十房企的平均权益金额不到4000亿元,这个数字在十年后有机会突破1万亿元,即前十的房企整体权益金额会达到10万亿元左右,至少占据80%的市场份额。龙头房企的好日子远远没到头,有些甚至是刚刚开始。我们已经习惯了房企的“大鱼吃小鱼”,随着“三道红线”政策的落地,“大鱼吃大鱼”的时代也正在开启,投资地产股,首先要判断谁能活到十年后。

二、房企的核心能力是负债

房企最核心的能力是负债,看懂了负债也就看懂了该房企。很多新手或者一些刚入行的研究员,都把高负债当成房企的原罪。但高负债本身并不是问题,关键要看这些负债转化成了多少优质土储,以及该房企的销售去化能力和资金周转速度。而对于那些负债率过低的房企,也要小心其后期的发展速度,毕竟房企的负债率一般都是和土储联系在一起的,负债率太低的房企,往往后期可供开发的土储不足,会影响长期业绩增速。

三、发展持有型物业是房企的趋势

“三道红线”政策之下,是给全行业降了杠杆。两年之后,大部分房企会处于相近的负债环境下,企业发展会更依赖于经营能力和产品能力。经营能力包括融资能力、合作能力、执行能力、成本控制能力、资源整合能力等。产品力除了产品质量的保证外,还包括产品设计能力、产品与客户的匹配能力和业态组合能力等。

未来随着保障性住房的不断增加,各房企的发展趋势会是不断加大自身的持有型物业比例。但这种持有型物业后期的经营压力也是很大的,对企业运营管理和资金流动性的要求都很高,如果处理不好,就会变成一个长期的包袱,难以再翻身。但如果经营得当,看看在地产股整体低迷的大背景下,龙湖集团2020年的股价表现,大家应该就会对地产股的未来更有信心。

四、限价是长期趋势

目前全国主要的一二线城市和热点区域的三线城市,都处于限价范围内。在部分限价的城市里,也有一些非限价区域,但这些区域往往地理位置较偏,市场需求不是很旺盛,即便不限价,主动提升价格的空间也不大。

限价主要是分两种:一种是单盘限价,就是给该项目一个指导价,整体备案价格的均价不得超过指导价;另一种是区域定价,项目可以适当高出区域均价,但要想备案就需要其他项目有足够的低价房源同时备案,来拉低高价位房源的备案价。

开盘前房企需要把每套房源的价格进行上报,后期备案的时候不得超过这个价格,有些地方还规定了下限,低于备案价格一定的比例也是不允许的。对很多城市来说,防止降价的重视程度甚至要超过涨价。从目前来看,限价是一个长期趋势,只有供需平衡之后,才会被全面解除。

五、热钱的推波助澜

热钱是逐利的,而且是短期内要求快速见利的,可以类比的就是股市里的游资。这些钱会从低息货币那里融资,然后到高息货币那里赚钱。即便其投资收益不理想,仅仅是货币之间的利差,也足以保证资金的安全性和最低收益。

由于热钱是根据汇市的趋向流动的,这就要求它们要进入那些容量大、流动性好、价格弹性大的领域,以便在撤离的时候能够快速套现,最适合的就是股市和楼市。由于A股对外资还有一定的限制,进入房地产领域就是一个重要选择了。目前,住宅方面管控严格,限购条件基本屏蔽了外资的直接进入,外资比较关注的是股权投资、前融资金和商业地产领域。近期有很多商业项目被外资收购,就是一个缩影。不管从哪个方面着手,这些资金都直接推动了一级市场和二级市场的热度,最终会落实到房价上。

关于地产股必须了解的问题,你知道多少?

本文选自《看透地产股——从价值投资的根本逻辑出发》

作者:边航(雪球ID:朱酒)

出版方:机械工业出版社

(文中观点仅代表作者个人,不代表《红周刊(博客,微博)》立场,提及个股仅为举例分析,不做买卖建议。)

(张泓杨 )

THE END
免责声明:本文系转载,版权归原作者所有;旨在传递信息,不代表亚设网的观点和立场。

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