关系户、未冻资？招商外滩玺被爆“违规”认筹

（文/解红娟 编辑/马媛媛）近日，购房者顾琪向观察者网表示，招商外滩玺（备案名：虹玺名邸）大量客户未按照规定冻结资金，涉嫌违规认筹。与此同时，“违规”购房者的进入让入围积分水涨船高，损害了部分合法合规购房者的权益。

对此，招商外滩玺方面向观察者网回应，项目认购期间的流程及操作，符合政府要求的认购原则规范。销售开盘前冻资，是符合规范要求的合理、合法的商业行为。

上海市虹口区住房保障和房屋管理局方面认为，购房政策中没有规定开发商需要冻结购房者的部分资金，冻资属于开发商自主行为。购房者投诉的冻资协议属于开发商自身的认筹规则，可以归为双方约定的合同纠纷。事情发生后，开发商负责人向虹口房管局表示，目前除维权人解除冻资外，所有购房者相应资金已冻结。

突然出现的350组客户

10月29日冻结资金完成认筹后，顾琪得知招商外滩玺部分购房者并没有冻结资金，但依旧成功完成认筹手续。“其中，既有购房者没有冻结任何资金，也有二套房按照首套标准冻结的。”

为求证事实，顾琪向另外一名销售人员透露，“自己资金不够，是不是可以不用冻结资金或者只冻结部分”，得到了肯定的答复。

“将违规认筹情况反馈后，项目负责人曾主动和我沟通。”顾琪表示，项目方承认认筹过程有过违规行为，且承诺之后认筹将合法合规。

对此，招商外滩玺方面表示，“该客户提出了我们无法满足甚至明显侵犯其他购房者的合理权益的诉求，如在入围积分尚未确认的情况下，要求确保其积分入围。”因该客户现场情绪激动，销售员为不影响当日现场购房秩序，项目工作人员应购房者要求返还相关材料。后续该客户明确继续认购，仍需按照统一认购流程执行。

公开信息显示，招商外滩玺此次推出309套房源，入围比为2.5，认购人数超过772.5即触发积分实行摇号政策。认筹时间6天半，从2021年10月27日起至11月2日中午12时截止。

前五天，招商外滩玺认购情况并不理想，平均每天认筹一百余组。在顾琪看来，一开始少报人数是招商外滩玺的营销策略，“先给消费者营造一种项目热度不高、低分购房者可以先冲的假象，在低分购房者大量占位后，在最后一天带关系户前来认筹。”

11月1日是认筹的倒数第二天，据媒体报道，有350多组客户涌入招商外滩玺，一举触发2.5倍入围积分制，同时让入围积分变得扑朔迷离起来。类似的情况曾出现在仁恒海上源，连续多天认购低迷后，在最后的一天半内触发积分制。

上海中原地产首席分析师卢文曦分析，顾琪的猜测不是没可能，但执行难度不低。用数学题作为比方，若想把平均分从90降到80，可以减少90分的占比，增加70分甚至更低分占比拉低平均分。

之所以认为这是招商外滩玺的营销策略，是因为后续“上车”的购房者中有顾琪的朋友，并向其坦言并未冻结资金，是通过关系完成认筹的。“后续才知道当天是关系户认筹日，认筹了一百组，多数高于62分。”

最直接的影响是，“老老实实执行规定的购房者将因为他们的操作导致出局。”顾琪表示，自己分数为61-62，周一结束之前预估60分。最后两天的操作导致入围分上提5分左右，本来58分左右的入围分数线提升到了63分，机会渺茫。

最高“冻资”超总价9成

招商外滩玺地块，原为虹口区嘉兴路街道HK271-01宅地。

2020年3月，中海以底价34.3亿元竞得该地块，63155元/平方米的楼面价创下上海当时宅地的最高纪录。随后，坊间传出中海与华润、万科合作开发的消息，由于三家房企皆是该地块的中标候选人，且竞拍环节并未举牌，“疑似围标”传闻不胫而走。

当年6月，该地块重新挂牌出让，最后招商以44.04亿元的价格收入囊中，楼面价81089元/平方米，对外推广名为招商外滩玺。

据悉，招商外滩玺备案均价为12.25万/平方米，主力户型为86平方米的两室两厅，按照套均计算，总价约1000万元。也就是说，首套且首贷需要支付首付350万，二套则需要支付700万。

但在项目公示的销售方案中，购房者需要缴纳个人认购金262万元，同时，参照银行认房认贷口径认定的首套或二套房首付比例，首套且首贷房冻结资金金额不少于197万元，二套房冻结资金金额不少于657万元。

为此，顾琪前后共“冻结”了919万元，较其应付首付多出219万。

这或许是招商外滩玺“放松冻资”的主要原因。根据顾琪提供的资料显示，项目营销总谢某表示，“盯牢买700万的首套客户，按照35%计算首付只需245万，但招商外滩玺认筹金就高达292万，这种特殊客户还要冻资，明显是高于政策规定。”

事实上，开发商冻资行为从积分制未执行之前就已出现，且新房市场大部分项目的认筹规则都对冻资有具体规定。一般而言，开发商冻资其实是为了提高门槛，快速筛选出和项目匹配的客户。“愿意给这些人提供便利，或许是开发商对其资金情况较为清晰。”业内人士表示。

58安居客房产研究院分院院长张波指出，冻资超出正常二套房首付的现象在上海部分项目上的确有出现，但实际上是与政策规定不符的，购房者可以进行相应的投诉。此外，为保证整个房地产销售的有序平稳，公平、公正、公开是非常重要的原则。

北京炜衡（上海）律师事务所合伙人鞠秦仪律师表示，目前来看，对于“开发商要求冻资”这一事项，到底应该如何操作、如何监管、如何落实无论是在法律层面还是政策层面都没有形成明文规定，相关做法都还只是停留在“惯例”的层面，所以申购人依据“惯例”进行的维权，如果找不到法律或者政策的支撑，其实难度很大。

不过，在鞠秦仪律师看来，开发商既然公开要求申购人进行“冻资”，那么就应当秉持“诚实信用”、“公平公正”的原则，一视同仁的要求所有申购者均须“冻资”，而不应当搞双重标准、内部操作。这种“双标”行为不仅会有损公平合理的市场环境，也一定程度上会影响到自身企业的口碑和信誉。

（文中顾琪为化名）

（张泓杨 ）