作者： 吴俊捷
[ 一位在深圳定居的投资人士以亲身投资实践告诉第一财经记者，此前他入手一套汉阳区四环边三房，两年亏损已超过30万元。历经了近一年挂牌无人问津的僵持，这套房产才得以转手。而他身边有不少类似他这样买后即被套牢的投资客，忍痛割肉后方能脱身。 ]
[ 更多的市场人士也提醒，寄望在武汉复制深圳、杭州等城市炒房一两年回本的例子，如今变得不现实了。 ]
曾经在年初吸引了全国炒房客的武汉楼市，以个别楼盘业主对降价维权的方式，再次成了焦点。
处于舆论漩涡中心的中海光谷东麓，突然拿出了大手笔的促销，部分房源从一万五六千的价格，降到了一万二三千。尽管开发商澄清，并非对所有的房源进行了降价，但武汉楼市的降温却是不争的事实。特价房、工抵房……许多市场间断几年未曾出现的促销手段开始重出江湖，部分甚至出现在主城区。有炒房客告诉第一财经，快进快出的短炒做法，如今越来越行不通了，而且还可能面对投资不及预期的尴尬现实。
舆论漩涡中的降价盘
光谷，当之无愧的武汉楼市热度王。中国指数研究院统计数据显示，光谷近5年的涨幅达到103.37%，平均每年涨幅约20.66%，位居武汉各板块之首。
处于舆论漩涡中心的中海光谷东麓的本次降价是直接把整一栋楼的200多套房都拿出来特价出售。据了解，而该项目前期的均价是15583元/平方米，带装修销售。其余楼层仍保持原价。整栋楼均价14500元/平方米，较原价折让10%左右。
九折的微调本不应该引起市场的强烈反响，争议比较大的部分在于顶层和底层的价格。在这次的促销中，底层和顶层价格定在了12000~13000元/平方米。项目负责人士也表示，考虑到当前楼市及项目剩下三四栋楼备案价格低，后续顶底层会延续12000~13000元/平方米的折扣售价。
距离中海光谷东麓几公里的正荣恒瑞御峰，地处光谷中心城核心的区域，备案价超过2.1万元，售价2.5万元/平方米，仅剩下最后一栋高层和部分叠拼别墅。这一价格较四年前上涨近100%，项目目前并未受到中海项目降价的困扰。
但凡到东湖高新(600133,股吧)区光谷东等区域的购房者，都会听到项目销售强调片区高新技术产业聚集、人群年轻且素质高、商业交通配套设施近两年正在快速兑现等。但光谷的在售项目，真正的底气来自它的产业潜力。
以中海光谷东麓项目为例，该楼盘虽位于武昌区三环外，但所在的左岭片区分布着华星光电、天马微电子、国家存储器基地项目二期等一系列光电科技产业、新能源汽车产业等。而楼盘所在的辖区武汉东湖高新区，高新企业数量位于武汉各区之首，于去年首次突破3000大关，占武汉半壁江山、全省30%以上，2025年年底，高新企业数量目标值10000家。
节节攀升的土地价格也赋予了这个片区未来的想象空间。片区今年6月新拍的土地单价已达20799元/平方米，也令这个片区除了吸引全国性开发商外，俯拾皆是2万元+/平方米的楼盘。
随着近几年东湖高新区以光谷为代表的产业高地高速发展，核心区的发展已进入到成熟期，片区内主要是二手房，新盘较少，仅有的少数几个新盘则是供不应求。而光谷中心城的住宅用地占比较低，新增住宅供应放量一直不连续。武汉市国土资源与规划局公布2021年的土地供应量显示，东湖新技术开发区商品住房用地录得745亩，供应套数1.1万套，均位居各板块倒数第二。
但在全国楼市下行的趋势中，高光中的光谷也迎来了一丝凉意。
今年上半年以光谷东为首的东湖高新区因为炒房热，外地投资客控盘房价跳涨等，引发外界质疑房价严重虚高。随后的7月末，东湖高新区率先试点房票，打新市场遭遇趋势性降温。
7月，东湖高新区平均去化率多达67%。8月，东湖高新区平均去化率跌至28%，环比骤降39个百分点。其中，近半新开盘项目去化率低于30%。但受访的房企人士更愿意把房票制度理解为精准打击投资投机，片区购买力中长期并不会受到影响。
促销力度下探至七五折
如果说光谷的开发商还在看好片区市场后市的话，其他片区的开发商日子可能就没这么好过了。特价房、工抵房、员工内部房源……层出不穷的促销方式重出江湖，部分甚至出现在主城区。
一位项目在主城区的北京某央企华中区负责人士告诉第一财经记者，公司为了加快回款，半个月前将武汉市汉口区二环内的改善新盘以员工内部房的名义折价出清了，回款落袋为安要远比盈利几个点更为重要。“我们公司在武汉的项目，全款付清类型的客户，我们会给到最大力度折扣。”据了解，如果可以在一周内付清全款，开发商会给到九折。更有甚者，如花样年碧云天，对在一个月内付完全款的客户给出了七五折的优惠。
在三环外非功能区非产业聚集区，这样的促销手段十分常见，尤其是汉南区、蔡甸区、经济技术开发区等较为普遍。
汉阳四新板块禹洲新希望雍禧兰台一位项目负责人告诉第一财经记者，考虑到楼市行情回调，下半年的这轮新盘开盘价较上半年做了折让。雍禧兰台拍地时的楼面价已达1.3万元，在他看来当前在售楼盘给出的带精装修单价1.6万元，已经属于“非常有诚意的让价，公司也只是勉强实现收支打平”。
和禹洲新希望一马路之隔的是一整片正在建设中的新项目工地。在两公里之外，另一个新盘上坤云启都会也正在让价以售尾货，折扣同样喜人。诸如，五天内全款购房者打九二折，三天内付首付款、10~15天内付完余款的购房者打九五折等。更为重要的是，相比于周边二手房1.9万元/平方米左右，上坤云启所在的四新板块1.6万~2.1万元/平方米的价格显得非常有吸引力。项目负责人告诉第一财经记者，部分让利能快速回款，在当下显得尤为重要。
但房企薄利促销的姿态并不能彻底打消购房者的顾虑，主要的原因还是促销扎堆区是新盘密集区，购房者可选择空间大。
购房者王晓聪对于房企近一两个月开启的降价营销显得颇为平静。“当下，汉阳三环外的新盘每平方米相比高点基本有10%~20%的下降，一万多元/平方米有很多新盘随便挑。”他说道。
驱车沿着三环线，从武昌前往汉阳四新板块，沿线新开楼盘的价位基本与周边二手房价位相当，部分甚至要低于二手房。
一位在深圳定居的投资人士以亲身投资实践告诉第一财经记者，此前他入手一套汉阳区四环边三房，两年亏损已超过30万元。历经了近一年挂牌无人问津的僵持，这套房产才得以转手。而他身边有不少类似他这样买后即被套牢的投资客，忍痛割肉后方能脱身。
楼市疲乏的表现如今在其他热门区域也有所体现。以汉口景气度较高的后湖板块为例，片区销冠楼盘融创公园大观每平方米单价仅录得2.3万元左右，这与周边二手楼盘价格相当。项目负责人向第一财经记者表示，原计划定于2.5万元/平方米，后来也是根据市场行情进行了适度下调。“2.3万元/平方米的定价距离我们期望的价格线其实还是有差距的。”
市场的悄然转冷在数据上有直接体现。国家统计局数据显示，从2020年5月开始，武汉新房价格已连续16个月上涨，而今年9月是首次未上涨。二手房不仅在价格涨幅上明显低于新房，并且先于新房在8月首次停止上涨，9月份进入下降通道，是2020年12月以来首次下跌。
10月的武汉楼市亦维持了下降趋势。武汉市房管局数据显示：2021年十一黄金周期间（即：10月1日~7日），武汉全市商品房网签1047套，同比下滑44.89%；其中商品房住宅网签777套，同比下滑56.64%。
去化年限拉长
根据国家统计局统计的2015年~2020年各大城市房价的涨幅情况，武汉涨幅161.6%，位列全国第二，仅次于西安。拉到更长的时间轴来看，中国指数研究院数据显示，武汉新房年成交套数在2016年达到26万套的峰值之后，随即震荡下行。近年，这一数据整体保持在16万套左右。价格方面此间也有小幅盘整，但是整体仍呈上行趋势，并于2020年站上1.4万元/平方米年度成交价格高点。
今年上下半年楼市表现差异显著。克而瑞数据显示，上半年，武汉房地产市场明显转暖，供求显著放量。1~6月，武汉商品住宅累计供应1086万平方米，同比增长94%，较2019年同期增长20%；累计成交1172万平方米，同比增长149%，较2019年同期增长33%。
不过，7、8两月武汉市场明显降温，成交量持续走低。具体而言，7月，受限于供应陷入低迷，武汉成交量降至173万平方米，同、环比跌幅都在20%附近，较2019年同期下降17%。8月，尽管供应有所放量，但成交量进一步回落至113万平方米，创年内次新低，同、环比分别下降40%和35%，较2019年同期下降44%，跌幅也有进一步扩大的趋势。
其中，部分片区面临去库存压力。以链家网数据来看，截至9月底，全武汉，二手房挂牌量已超过10万套，平均去化年限为5~6年。东湖高新区、汉口江岸区、汉阳钟家村、王家湾等主城区，去化周期基本在4~6年左右的时间。而江夏区、东西湖区、黄陂区、蔡甸区、新洲区等远城区或是关注度较低的区域，去化周期普遍在8年甚至是10年以上。
克而瑞驻武汉分析师谭尧对此表示，此轮新盘降价在远城区此起彼伏与片区土地供应多，利好消息有限，需求乏力直接相关。“得益于信贷端的支持，楼市接下来不会比之前更差，可能会慢慢好转，但是也并不会明显上行。稳定是当前市场的主基调。”
更多的市场人士也提醒，寄望在武汉复制深圳、杭州等城市炒房一两年回本的例子，如今变得不现实了。“投资客若是抱着上半年光谷东板块控盘炒房快速获利的目的来武汉的话，势必是要栽跟头的。”
（董云龙 ）
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