长城大厦，时代财经/摄
10月，深圳二手房成交量创下自2012年3月以来的最低，二手住宅过户套数为1605套，二手房网签套数仅1777套（含自助），比去年同期下降69%，环比下降10%。
从业多年的房产中介阿伟（化名）告诉时代财经：“二手房（成交量）每个月都在降，现在跟去年比真的差很远，看房的人也减少了，很多小区都没有成交，我们也很不好做。”
阿伟负责的是深圳福田百花片区，这里是深圳有名的“名校片区”，百花小学、荔园小学、深圳实验小学、深圳实验中学都是全市排名前列的学校。有名校加持，百花片区的二手房跟着水涨船高，常年占据深圳学区房成交量、成交价高地。不过，自从二手房指导价、大学区招生的政策出台以来，百花片区也变得不再“高不可攀”。
近段时间来，部分学区房业主开始降价卖房，市场由去年的卖方市场转变为买方市场，购房者们开始犹豫，整体市场观望氛围浓厚。
略微平淡的市场下，“深圳23套顶级学区房集中抛售”的消息突然冲上热搜。
不过，据时代财经了解，所谓的“23套学区房抛售”实际为深圳联合产权交易所官方网站发布的两则房产转让公告，即百花片区内的长城大厦挂牌23套学区房，单套总价在938万元至2653万元之间，价格临近指导价，且低于市场价100万元。
有房源降价600万 成交依旧冷淡
时代财经发现，这23套房产属于国有资产，目前归属于浙江省机关事务管理局，因为历史发展缘故，从以前的“国有企业分配房”演变为现在的商品房。由于这23套房属于国有资产，转让的方式只能通过拍卖。
中介介绍，这并不是长城大厦第一次转让国资房，2019年时就曾经挂牌过40多套。
虽然这23套“国资房”为百花片区带来了热度，但阿伟却并没有很兴奋，“最近百花的学区房成交情况很差，价格相比指导价出台前跌了很多，普遍降价200万元-300万元，夸张的有降价600万元的。我们现在推盘主要是推荐这些降价、诚心卖的。”
阿伟告诉时代财经，自己有一个“购房微信群”，里面都是向他咨询过学区房的意向客户，之前他经常发百花学区房的成交情况到群里，但从9月开始，自己就很少在群里发消息了，因为基本没有成交。
链家网显示，目前百花片区的二手房挂盘量为175套，其中长城大厦（即长城花园）共有20套房源。时代财经了解到，目前长城花园挂盘较多的户型为87平方米的复式两房，总价约在980万元至1200万元之间，有急于出售的业主愿意把价格谈到920万元，但这样的房源只有一套。
长城大厦外立面，时代财经/摄
“这套87平方米的两房，总价980万元。这是1985年的房子，那时候比较流行复式，所以这里（百花片区）好多小区都是复式的两房。”在阿伟的带领下，时代财经来到一套位于长城大厦13层的在售房源，阿伟表示小区内同户型的房源，价格已经挂到了1230万元，相比之下，这套房源的业主卖房诚意很大。
从现场照片可以看到，长城花园楼间距较大，但房源分布较密集，一层楼往往聚集40户-50户，最多的一层接近60户。每一户都紧挨着，共用一条走廊，走廊里也堆积着很多杂物。
尽管降价幅度不小，但买房客们似乎并不愿意为此买账。
最近有买房考虑的张丽（化名）向时代财经透露，自己并不想买百花片区的学区房，“现在的选择更多了，新房二手房都可以买，百花的学区虽然好，但是房子太老了，相比之下我更愿意买环境更好的新房，至少住着更舒服。”
去年结婚的张丽计划明年生小孩，但生孩子之前要把买房子的事处理好。此前，他们夫妻曾看过百花片区的房子，但一直没有合适的，如今经过长时间的观望，她反而不想在这里买房了，原因是百花的小区普遍都是80年代的老小区。
“10月整个百花片区只成交了7-8套房，但却是指导价出台后成交最多的一个月，长城大厦只有1套成交。以往百花片区都是20-50套的成交量，今年的行情真的太差了。”阿伟无奈说道。时代财经走访时发现，过去门庭若市的中介门店，工作日竟没有一个上门咨询的客户，连店员也走得七七八八。
长城大厦楼道，时代财经/摄
学区房为什么不香了？
不可否认，学区房曾经为房子增加了许多附加价值，但在制度和观念的改变下，学区房已经没有那么“香”了。
今年7月30日，深圳拟通过立法推行大学区招生和办学管理模式，建立义务教育学校教师交流制度，健全优质教育资源共建共享机制。
自此以后，深圳学区房市场的买卖方在心理上产生了微妙变化，部分业主担心政策实施后影响学区房源价值，从而多次调低报价。也有部分业主认为，学区房挤出一些“泡沫”实属正常，深圳学区房的价值一直都会存在。
但近段时间来，学区房降价的情况却日渐增多。最典型的例子是百花片区内的核电花园，此前行情较好的时候，卖过1700万元左右，现在成交价却降到了1066万元，一前一后差距竟有600多万元。同片区的南天二花园也出现业主“大降价”的情况，一套89平方米的房源，市场参考价为1870万元，实际成交价却只有1530万元，降价340万元。
阿伟告诉时代财经，降价是普遍现象，部分卖家担心大学区制施行后，手上的房产更难出手。同时很多买家都保持观望心态，不着急买房，等着大学区制的落地。“大家都怕高位站岗，这是目前学区房成交少最主要的原因”，阿伟说道。
中国城市经济专家委员会副主任宋丁认为，深圳大学区招生政策的推出，并不会导致深圳名校以及学区房的消失。深圳名校在“制度”“管理”“校风”“生源”等方面都有较大优势，而且还有优质师资，即使大学区制施行也不会改变名校的师资结构和实力，所以名校仍比那些非名校更具明显优势。
荔园小学，时代财经/摄
不过，宋丁表示，“现在学区房的价值极有可能会相比之前打折扣”，因为大学区制度下，每个小孩都有上名校的机会，学区房的概念将会削弱。而张丽也表示赞同，“只要我在附近买了房，就有机会上百花的学校，还可以省下更多的钱。”
虽然买房客观望情绪浓厚，但房地产税试点消息传出后，不少业主却纷纷挂牌。数据显示，截至10月底，深圳的二手房挂牌量突破5.5万套。
而与二手房交易的冷淡相比，10月份，受新上市项目大幅增加影响，深圳新房成交套数、成交面积环比增幅均在30%以上。
（马金露 HF120）
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