去年以来，泰禾、恒大集团部分在京项目相继出现资金链紧张、停工以及预售资金挪用情况，反映出部分项目存在违规使用预售资金问题。为切实维护商品房交易双方合法权益，11月4日，北京市住建委发布《北京市商品房预售资金监督管理办法（2021年修订版 公开征求意见稿）》（以下简称“办法”）。
北京市住建委相关负责人表示：新修订的《办法》主要包括：总则、一般规定、资金收存支取、监督管理四个部分31条。
《办法》强调，预售资金重点监管额度可由各区根据企业信用水平、经营状况、交付条件等因素综合确定，每平方米不低于5000元，较此前大幅提高了43%。此外，当预售项目存在重大风险隐患时，区住房城乡建设部门应全面接管预售资金监管账户或建立政府监管账户，实施封闭管理保障资金安全，优先用于工程建设。
对此，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，以前存在“网签了，没入帐”的情况，所谓“没入帐”指的是没入监管账户。这几年，开发商搞高周转、冲规模、多元化运营等，需要很多钱，就把预售款挪走了。不过，他认为，即便明确预售资金必须进监管账户，但开发商资金链紧张，可能帐外运作，以低价卖房，先不网签，资金被抽走，项目竣工拖延，或只能以后面的项目销售来完成。
李宇嘉认为，新规出台的背景是因为竣工高峰期将至，叠加行业去杠杆，开发商资金链紧张，可能无法按时交付，或交付的房子货不对板。这样的结果是，大规模的业主维权，社会稳定风险，民生保障不到位，与新时期行业高质量发展、提高民众幸福感背道而驰。
李宇嘉认为，从近期部分开发商信用违约案件暴露出来的问题看，开发商挪用预售资金、随意抽走资金的现象很明显。最关键的是，让购房者知道，入了监管账户，才能保证自己的权益。
以下为具体调整部分：
一、招标选取监管银行，夯实监管主体责任
《办法》明确预售资金监督管理坚持银行监管、政府指导、多方监督、保障建设的原则。针对此前银行从事资金监管“零门槛”的问题，明确市住建委会同北京银保监局、人行营管部将综合银行监管能力、服务效率、研发水平、经营状况、信用等级等因素，公开招标择优选择银行承担监管工作，开发企业在中标银行范围内选择专用账户的开户银行。同时，对中标银行履职情况定期考核，淘汰递补。
二、实时共享政务信息，提高资金监管能力
为解决监管银行与开发企业之间信息不对称问题，《办法》提出，监管银行通过北京银保监局金融专网和市住建委房地产交易管理系统实时共享房屋网签和入账信息，便于监管银行掌握销售情况和入账资金。
在穿透审查方面，《办法》明确市住建委及北京银保监局通过金融专网共享开发项目销售进度、网签备案明细、监管账户交易明细等信息，与监管银行上报数据交叉核验；穿透监测开发企业与监管银行预售资金监管执行情况。
在入账管理方面，《办法》将现行的先网签后入账，调整为先监管保护后网签，即：购房人只有将定金、符合个人住房贷款规定的首付款足额存入专用账户后，方可开通网签，确保预售资金及时足额直接入账。
三、落实属地监督职责，提高资金监管额度
《办法》提出，预售资金重点监管额度可由各区根据企业信用水平、经营状况、交付条件等因素综合确定，每平方米不低于5000元，较此前大幅提高了43%。《办法》还明确银行在支付预售资金前，属地主管部门要进行现场查勘或通过市工程质量风险分级管控平台核验工程进度，进一步强化了属地在资金支取管理上的监督责任。
针对当前部分开发企业挪用预售资金，导致项目经营困难问题，《办法》特别规定：当预售项目存在重大风险隐患时，区住房城乡建设部门应全面接管预售资金监管账户或建立政府监管账户，实施封闭管理保障资金安全，优先用于工程建设。
四、持续优化营商环境，推动社会各方监督
为在确保资金安全的情况下提高利用效率，《办法》进一步发挥现金保函作用，提出：现金保函额度和有效期可覆盖开发项目的重点监管额度和建设周期的，可不进行预售资金监管。开发企业可按单一楼栋或多楼栋分别申请用款，同时将放款时限由过去的五个工作日优化为两个工作日。《办法》还规定购房人可凭网签编号和密码通过政府网站查询账户的出入账信息和余额，便于社会监督。
此外，为尽早掌握账户查封信息，《办法》新增了监管银行收到法院等对监管账户采取保全措施时，应及时告知属地部门的要求。对开发企业和监管银行违规使用预售资金的要及时足额返还，造成项目烂尾、侵害购房人合法权益造成严重后果的，《办法》明确由各行业主管部门移送公安部门行刑衔接，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
（刘宝丹 HO023）
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