小型物企二次递表 明宇商服再度冲刺港交所上市

观点地产网 中小物企的资本市场热潮渐去，但并没有劝退明宇商服。作为刷新在管面积最低纪录的“蚊型”物企，明宇商服仍然再度递表。

对于成长中的物企来说，规模是基础要素，盈利是关键要素。

在规模方面，过去的这半年，明宇商服总的签约面积和在管面积增长平缓。截止2021年6月底，公司物业管理服务的订约面积310万平方米，较2020年底增加2万平方米；在管建筑面积295.3万平方米，较去年底增加10.3万平方米。

按其披露，2018、2019、2020的在管建面分别为148万平米、169万平米、285万平米，到2020年增长近70%。

另外，2018、2019、2020年关联方提供的在管面积分别占比96.4%、87.4%、65.1%，母公司提供的在管面积占比仍然超6成。

此外，在规模中，合约面积增速远比在管面积增速重要，在管面积/合约面积的比值可以反映当前业绩释放比例，比值越小，说明业绩释放少，未来业绩释放潜力大。

2018、2019、2020、2021的前6个月，其在管面积与签约面积的比值约为170%、160%、 110%、 100%，这在上市的物企中是比较少见的。一般来说，签约面积是远多于在管面积，在50-80%不等。

在盈利方面，总收入这半年在平稳增长，但同期利润有所下降。

2018、2019、2020年，明宇商服分别实现总收入约8390万元、8860万元和1.05亿元，同期溢利为1720万元、1731万元、3152万元。2019年到2020年，年内溢利一度猛增82.1%。截至2021年6月30日止六个月的约6020万元，相比同期约人民币4950万元，增加约21.7%。

相比同批失效的中梁百悦智佳，以及东原仁知服务，在毛利率方面，明宇商服表现出了作为商管物企的优势。2018、2019、2020年的毛利率分别为35.4%、33.2%、44.1%，2021上半年的毛利率也保持在42.2%。

但是对于小型物业企业来说，盈利的数字稍有变动，无论增减，其增幅或者跌幅都会非常明显。

此外其第三方占比收益很高。2018、2019、2020年其独立第三方带来的收益占比总收益的67.8%、69.5%、64.6%，2021上半年占比74.2%，在面积上占比不到一半的独立第三方拉动较大的收益。

据招股书，明宇商服2020年的新增业务酒店后线集成服务，即作为一站式服务平台向酒店业主及酒店管理公司提供集中物业管理相关服务，目前获6家委聘。

其中成都琅珀酒店一家是独立第三方，其他5家分别为长春净月凯悦嘉轩酒店、凯悦臻选酒店、南充东方花园酒店，以及位于成都的三家其他酒店。这归功于其母公司明宇集团是中国西部规模最大的民营酒店集团，曾是中国首家获得凯悦授权许可的特许经营酒店第三方管理公司。

另外，其业务主要集中在四川和长春。2019、2019、2020、2021上半年度，在管建面分别为14%、12.2%、12.3%、13.3%，来自长春的物管收入占总物管收入的25.6%、22.6%、19.6%、25.6%。

若从基本面来看，明宇商管优势在于其作为商管物企的一面。

商管作为估值较高的物企类型，相比于住宅业务为主的物企，其毛利和净利表现一般不错，更加有盈利的潜力。中骏商管就是同批上市物企中规模不拔尖，但毛利突出的典例。明宇商服2018、2019、2020其商用物业收益分别占比物管收入的82.2%、83.5%、83.0%。是典型的商管类物企。

根据港交所官网发布的文件，从明年1月1日起将提高主板盈利规定，将主板盈利规定调高60%，要求主板上市公司三个会计年度盈利总和达到8000万港元，折合人民币为6578万元，并将盈利分布改为56%∶44%，即财报期首两个财政年度所需的最低盈利总和为4500万港元，最后一个财政年度为3500万港元，约3700万人民币。

从港交所调高盈利规定此举，除了意在规范集资流程、保障投资人利益不受损害之外，也是避免小型企业在盈利不足情况下，却花费高昂的上市开支，以达到上市目的。

这意味着，今年后半年是小型物企上市的最后窗口，这也许是明宇商管迅速再次递表的原因。

（ HN666）