万科旗下物业主体拟港股上市，背后有阳光城的身影

物业由于具有典型的轻资产、逆周期等特征，很大程度上被认为是地产企业的另一块优质资产，市场也会给予充分认可。2015-2020年期间，各大地产企业的物业主体纷纷被拆分出来进入资本市场，如今沉淀许久的万科，也开始有所动作，不过这个动作背后却隐含着很多东西。

一、2021年11月6日，“A+H股”地产企业万科（000002.SZ、2202.HK）发布公告称，将拆分旗下物业公司《万物云空间科技服务股价有限公司》到香港上市，意味着头部地产企业中，一直保持相对静默的万科，也开始将其旗下的物业公司推向了资本市场。不过，这件事让我们想起来近期陷入困境的阳光城(000671,股吧)，仔细梳理会发现万物云的上市与阳光城之间可能有着特殊的关系。

二、2021年5月14日，阳光城旗下的物业公司，阳光智博向证监会递交了关于其拟发行境外上市外资股挂牌上市的申请材料。6月11日阳光智博向香港联交所递交IPO的申请材料。9月15日，阳光城第十届董事局第二十七次会议决议明确“阳光城及控股子公司阳光智博其他各股东在进行股权归集后拟以其持有的阳光智博100%股权战略投资万物云空间科技服务Pre-IPO轮，换取万物云4.80%的股权”，即阳光智博将终止H股发行。

这里就很明白了，即阳光城放弃阳光智博前往港股上市的计划，并用其持有的阳光智博100%股权换取万物云4.80%的股权，并寄希望于推动万物云上市。因此我们理解，这背后的条件应该是万科给予阳光城一定现金补偿，并向阳光城承诺将推动万物云尽快在港股上市。如果万物没有在承诺期限内完成上市，则万科可能会向阳光城支付一笔费用。否则阳光城用阳光智博100%的股权换取万物云不到5%的股权，很难解释得通。

三、今年9月底，阳光城的其他权益工具投资由8972.66万元大幅增至36.41亿元（同比增幅高达3957.59%），实际上正是由于换入万物云股权所致。其他权益工具投资由0.90亿元增至36.41亿元，意味着阳光城持有万物云4.80%股权的对价应为35.50亿元左右，如果没有现金补偿，则相当于万物云的市值要达到740亿元，这显然是一个庞大的数字，毕竟目前市值超过千亿的物业公司只有碧桂园一家。不过从万物云的创收能力来看，其市值后续突破千亿可能并不是奢望。而我们更为好奇的是，这笔现金补偿大概是多少？是否能够用来缓解阳光城目前陷入的困境？这还有待继续观察。

四、万物云空间科技服务是万科旗下的物业公司。2001年2月20日万科物业发展正式注册成立，2020年10月31日万科物业发展正式更名为万物云空间科技服务。根据万科披露的停牌，万科直接或间接合计持有万物云的股权比例为62.889%（表决权占71.43%），而阳光城持有万物云的股权比例为4.80%，即万科、阳光城合计持有万物云的股权比例应为67.689%。

五、今年上半年，万物云总资产达到190.10亿元，实现营业收入103.80亿元（同比增速达到33.30%），其在社区空间服务、商企空间服务、城市空间服务领域的品牌分别为万科物业、万物染行和万物云城。其中，住宅物业服务收入57.10亿元（占比达到55%）、商业物业及设施服务收入31.60亿元（占比达30.40%）、智慧城市服务收入6.30亿元（占比达到6.10%）、社区生活服务收入5.60亿元（占比达5.40%）、万物成长收入3.20亿元（占比达到3.10%）。

六、我们进一步对比了目前主流的上市物业主体，发现万物云虽然不规模最大的，但创收能力却是最强的。例如，截至今年上半年，万物云的总资产为190.10亿元，在上市物业主体中位列第五位（低于碧桂园服务、恒大物业、华润万象生活以及雅生活），但今年上半年万物云创收达到103.80亿元，仅略低于碧桂园服务的115.60亿元，在上市物业主体中位列第二。若以同等资产的创收能力来看，万物云在所有上市物业主体中无疑具有绝对优势。

阳光城主动旗下旗下的物业主体，转而推动万物云，应是看好万物云的市场价值。毕竟，若阳光城自身的物业主体上市，按照目前的市场环境来看，估值应很难上去，甚至早晚也要陷入被甩卖的境地，因此还不如全力推动市场认可度较高、创收能力较强的万物云，反而有可能实现增值。事实上，在物业主体纷纷赴港上市的大环境下，一直保持相对平静的万科显得有点特立独行，借助于市场对物业主体的认可环境，推动万物云上市显得越来越符合潮流，毕竟万物云的价值与市场地位是确定的。一旦万物云的市值得到认可，则阳光城的这笔股权互换操作将被证明是极其明智的。

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（王治强 HF013）