中华网财经11月8日讯：不久前，在万科举行2021年媒体交流会上，郁亮表示，行业冬天来了，大家都冷，首先要自己解决自己过冬问题。
而在万科发布2021年10月销售及近期新增项目情况简报显示，2021年10月该公司实现合同销售面积258.1万平方米，同比下降29.51%；合同销售金额419.5亿元，同比下降19.7%；2021年1~10月公司累计实现合同销售面积3,204.5万平方米，同比下降11.76%；合同销售金额5,210.7亿元，同比下降4.4%。目前已完成7900亿元年度销售目标的68.96%。
也就是，截至10月末，万科房地产开发的销售业绩完成年目标刚刚接近七成，行业大环境下行万科业绩也一退再退。
房地产“冬天”万物云上市猜想
恰巧在这时，物业板块这一“印钞机”在此前一再被郁亮及万科否认上市不合时机，而如今在这个房地产的“冬天”万物云被推上了上市路。11月5日万科的第十届监事会第八次会议决议公告，审议通过了万物云有关上市的多项决议。
这一举动，也被业界人士猜测称，这是万科亟待转型的一种安排。也有投行分析指出，此时并非上市最佳时机。
而郁亮最近一次谈及万物云的上市问题是在今年6月，其表态是：万物云要作为城市服务商去敲锣。
增速低于碧桂园服务
据万科年报披露，截至2020年底，万物云在管面积达5.66亿平方米。这个体量什么概念，行业龙头碧桂园集团截至2021年6月30日的物业服务收费管理面积约6.4亿平方米，合同管理面积约12.05亿平方米。也就是说，万物云未上市前其规模已接近碧桂园服务，此次上市港股市场势必将迎来另一物业巨无霸，其估值及也将引发一番猜想。
对标碧桂园服务来看，从近年的增速方面，万物云持续低于碧桂园服务。数据显示，2018年-2020年度，万物云分别实现收入为97.96亿元、127.00亿元、182.04亿元，同比增速分别为32.95%、29.65%、27.36%。而碧桂园服务则分别是46.75亿元、96.45亿元、156.00亿元，同比增速分别为49.74%、106.31%、61.74%。
同样在盈利能力与碧桂园服务尚有距离。数据显示，盈利表现上，截止2021年6月30日，碧桂园服务营收115.60亿元，毛利为38.60亿元，经营利润30.11亿元，营业利润率26%。万物云今年上半年营收103.83亿元，经营利润为10.43亿元，营业利润率仅为10%。营业利润率不及前者的40%，不过收入规模在缩小。
也有投资者就此表示，相较潜在投资价值，万物云目前走的路线略显粗放，而碧桂园服务已开始进入下沉精耕细作。虽然行业集中度还不够，但在万物云上市后会加快行业洗牌。
万科持股62.889%
就万科于11月6日发布的万物云赴港上市公告来看，截至公告日，万科直接或间接合计持有万物云62.889%的股权，持有股份数660,602,000股。
公告显示，此次发行方式为香港公开发售及国际配售，发行具体上市时间将根据境外资本市场状况、审批进展及其他情况决定。
发行规模根据香港联交所关于最低流通比例的规定和万物云未来发展的资金需求，此次发行的H股股数不高于万物云发行后总股本的15%（超额配售选择权行使前），并授予承销商不超过上述发行的H股股数15%的超额配售选择权。
根据公告披露，截至该公告日，万科直接或间接合计持有万物云62.889%股权。万物云成立于2001年2月，注册资本为人民币105,042万元，主要经营范围包括物业服务家政服务；与物业管理相关的房屋维修、养护，楼宇机电设备，环境卫生及园林绿化设计、房地产经纪等。
截至2021年6月30日（未经审计），万物云的总资产为190.10亿元，总负债119.30亿元，所有者权益70.8亿元；2021年1-6月，万物云录得营业收入103.83亿元，营业利润10.43亿元。
此前，万科方面表示，目前万物云在住宅服务、商写服务、城市服务三方面均已呈现良好发展势头，公司认为上市时机成熟，董事会已审议通过，下一步将提请股东大会审议。
公告中，万科表示，公司相信如果此次分拆上市得以实现，将有助于突出公司在空间科技服务领域的发展优势，提高公司及万物云的持续运营能力，释放其内在价值，同时有利于公司向开发、经营、服务并重的转型发展。本次分拆上市后，公司仍将继续保持对万物云的控股权，不会对公司其他业务板块的持续经营运作构成任何实质性不利影响，不影响公司独立上市地位。
同时通过本次分拆上市，可以有效增强万物云的资本实力，并拥有独立的资本运作平台以及投资者基础，为其业务发展提供更为多元化的融资渠道，提升万物云竞争优势。
值得一提的是，在万科发布拟分拆万物云到香港联交所上市公告后，万物云CEO朱保全在朋友圈中写道，“恰逢其时，合伙奋斗”。
对于万物云上市进展，中华网财经将进一步关注并报道。
（中华网财经综合 文/刘星）
（张泓杨 ）
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