怎样评价一个城市投资价值的大小？轨道交通尤其是地铁，是非常重要的指标。
我们可以这样判断：
1、如果一个城市至今尚未修建地铁，这个城市的整体投资价值不高。
2、如果一个城市在未来10年都没有可能修建地铁，那么这个城市基本上没有什么价值。
3、如果有例外，也是极少数城市，并需要特殊的地理位置或者非常特殊的政策来弥补。
原因很简单：中国的城镇化已经完成了一大半，高峰期正在过去；整体城镇化率将在10年内见顶。人口红利越来越少了。
下面是2021年10月份，中国拥有轨道交通的城市和基本数据。其中包括了有轨电车，所以天水、文山等几个小城市也在名单上。但有轨电车意义不大，因为造价低、运量低。受疫情影响，部分城市比如北京的客运量比正常月份偏低一些。
北京、上海的轨道交通处于第一阵营，通车里程都超过700公里、月客运量超过了2.5亿人次。
广州和成都处于第二阵营，通车里程都在550公里以上。但成都的客运量仍然低于深圳，轨道交通的利用率不算高。
深圳、武汉、南京、重庆、杭州处于第三阵营，通车里程在330公里到430公里之间。但深圳客运量，明显属于第二阵营。
通车里程超过100公里的内地城市，达到了22个。中国在修建城市轨道交通、尤其是地铁方面成就巨大，进展神速。
从全球范围内看，上海、北京、广州的地铁通车里程位居全球前三。成都、深圳、武汉也都进入了全球前十。进入全球前十的四个外国城市是：莫斯科、首尔、纽约、伦敦。
上图：主要城市轨道交通使用率（拥挤度）的排名，深圳、广州、上海位居前三。是用10月的客运量除以通车里程——每公里每月的客运量。
香港的地铁运营里程目前为264公里，在全国名列第十；台北运营里程为136.7公里，在全国名列第二十。
人类首条正式运营的地铁，1863年诞生在伦敦，运行第一年就载运了950万名旅客。那一年是中国的清同治二年，慈禧太后28岁，刚刚开始她将近半个世纪的统治。那时，距离中国第一条铁路——淞沪铁路通车还有13年。
从城市发展模式看，地铁更适合中国的城市，因为中国的城市人口密度更大，居住形态更有利于发挥地铁的作用。
在美国只有7个城市开通了地铁。有的城市，比如辛辛那提，虽然历史上修建了地铁的隧道，但最终没有铺设路轨而沦为烂尾工程，因为实在计算不出实现财务平衡的可能。
仔细研究上述表格，我们可以发现一个好玩的现象：
轨道交通通车里程前30名城市里，只有苏州、无锡、徐州3个“三非城市”。前20名城市里，只有苏州1个“三非城市”。
“三非城市”，是指“非直辖、非副省级、非省会”的城市，也就是普通地级市。这类城市，由于缺乏权力的加持，发展机遇相较少。
但“GDP排名”或者“资金总量排名”，就不是这样了。
上图是截至9月末的城市资金总量（金融机构本外币存款余额）的排名。在前20名，有3个“三非城市”——苏州、无锡、佛山。在前30名里，有6个“三非城市”。
今年上半年的GDP，在前20名里有5个“三非城市”，前30名里有11个“三非城市”。
普通地级市的GDP表现明显强于资金总量，而资金总量的表现又明显强于地铁通车里程。
换句话说，普通地级市挣了很多“账面GDP”，但没有转化为银行里的“真金白银”，更没有转化为“可支配财政收入”，这直接影响了地方基础设施的更新。
为什么会这样？还是跟城市的权力有关。
早在2013年我开始写财经专栏时，就提出了一个重要的投资原则：买房跟着权力走。
对于一个城市来说，拥有“权力”才能实现“权利”。
想想看：最能决定一个省级区域命运的人，住在哪里？首先是首都，其次是省会城市。
拥有“软权力”的人也是如此。比如院士、科学家、规划师、各种大V、意见领袖、明星，基本上都在高级别城市居住。你买房子的时候，最好是跟他们做邻居，这样烦恼才少、利好才多。
最近有报道说：长三角的网红们纷纷涌入上海，购买或者长租民国时代留下的网红公寓或者小洋楼，来做自己的工作室。因为上海的这类建筑物自带流量，在其中工作“事半功倍”。
这意味着什么？意味着上海“桃李不言下自成蹊”地又收割了一轮长三角乃至全国。
同样有漂亮的小洋楼，而且历史上居住其中的人物比上海还牛（退位的皇帝1个、下野的总统总理一大堆、各省督军无数），但天津为何就没有收割效应？
想想看，中国的金融要素市场集中在哪里，天津有证交所或者期货交易所吗？所以，答案是明摆着的。这一点，从资金汇聚就可以看出来：上海汇聚了16.8万亿的资金，天津只有3.58万亿。
所以，对于一个城市来说仅有历史积淀是远远不够的，当下的权力和权利更重要。
无锡、佛山、东莞、温州、烟台、泉州、唐山，这些“三非地级市”产业再硬核，GDP再高，在修建地铁这件事上一定是落后的。其结果，房地产价值也会受到影响。
中国未来最终会有多少个城市拥有真正的地铁（轻轨不算，有轨电车更不算）？恐怕很难超过70个。因为人口密度达不到，流量达不到，如果强行修建会沦为财政陷阱。
未来有可能修建地铁的，主要是大城市都市圈里的普通地级市，比如廊坊就正在修，当然是北京修的，22号线，在北三县有5个站点。
再比如惠州，深圳地铁14号线延长线在惠州有5个站点，估计会纳入深圳地铁5期。
嘉善到苏州和上海的地铁也公布了规划方案，什么时候动工还不知道。
除了地铁，城际的作用也值得关注。会有更多的地级市拥有城际，但真正有价值的城际，还是联系一线城市、强二线城市的城际，比如深圳到中山的城际，珠海到深圳、到广州的城际，惠州大亚湾到深圳的城际等等。这种城际在北京、上海、杭州、南京、武汉、成都、重庆的周边都有。
高铁出中心城市的第一站，也比较有价值。比如惠州南站，东莞南站，都是一站（10多分钟）到深圳。这种靠近中心城市的、新兴的高铁新城从长远看也比较有价值。
类似雄安新区、海口、三亚等特殊城市、新区，虽然在相当长的时间里不会有地铁，但由于有特殊政策，再加上机场、城际铁路的配套，不动产也有投资价值。
在个人飞行器普及之前，轨道交通将长期统治城市的交通，即便无人驾驶普及都不能动摇其地位。
在可以预见的未来，轨道交通（主要是地铁、城际）是影响城市、都市圈、城市群发展的最重要力量，也是催生“新价值点”的重要因素。
这些“新价值点”的不动产涨幅，或许会超过传统中心城区。
至于远离中心城市的，没有特殊政策、自然资源，人口也不能显著增长的普通三四五线城市，投资价值越来越低，甚至完全没有价值。
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（李显杰 ）
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