13倍PE 孙宏斌18亿“倒手”商管版块与融创服务扩容

观点地产网 2021年以前，物管企业上市潮还是最为热门的话题；2021年以后，行业回归理性，价值部分房企受债务问题影响，开始“卖卖卖”，物管行业进入并购热潮。

有数据统计，第三季度，上市物企共计发生10宗并购交易，交易额接近150亿元，超过去年全年的交易额；前三季度，行业发生63宗并购案例，交易额315亿元。

进入第四季度，收并购的案例还在继续。

前不久，融创服务以6.93亿元收购第一服务3.22亿股股份，在管面积再度扩容，如今，这家企业又将触角伸至商管版块。

11月8日早间，融创服务发布公告称，该公司与融创中国订立收购协议。

据此，融创服务须通过收购目标公司100%权益的方式，将融创中国商管轻资产运营板块整合至公司旗下，代价为人民币18亿元。收购事项完成后，目标公司将成为融创服务的间接全资附属公司。

事实上，当行业进入存量时代，房企的规模竞争早已转移至物业领域，毕竟在这个强者恒强的时代，扩规模是物管企业成为行业翘楚的必经之路。

今年以来，碧桂园服务以48.47亿元收购蓝光嘉宝服务64.62%股份；花样年12.6亿收购绿闵物业全部股权；传合生活收购雅生活、奥园健康……

对于物管企业而言，收并购最直接的作用，或许是在短期内实现规模的快速扩张。以碧桂园服务为例，去年年末，该公司的在管面积为3.8亿平方米，在收并购的辅助下，其在管面积于今年上半年达到6.44亿平方米，成为物管上市公司之首。

除此之外，上半年，保利物业、雅生活服务、恒大物业等企业的在管规模在4亿平方米以上。同期，融创服务的在管建筑面积仅为1.73亿平方米，处于行业中游。

数据来源：企业财报、观点指数整理

根据此次的公告，目标公司的在管建筑面积约为305.4万平方米，合约建筑面积约为372.9万平方米。

也就意味着，本次收购过后，融创服务能够进一步扩大规模，加之此前收购的第一服务拥有5320.2万平方米的在管面积，年内，融创服务的规模有望突破2亿平方米。

另一方面，商业管理作为大物管下的细分赛道，逐渐受到资本市场的青睐。

去年以来，包括星盛商业、华润万象生活、中骏商管等企业先后抢滩上市风口，今年以来，物业行业收并购动作不断，但企业在收购标的的选择上，显然更趋向于商业物业。

融创服务本次收购的标的公司，为融乐时代（海南）商业管理有限公司，其为融创文旅集团商业运营板块的运营管理公司，主要从事商业项目的研策服务、开业筹备服务、招商代理服务及运营管理服务。

截至公告日期，融乐时代已签约的商管项目28个，其中在管项目21。在签约的商管项目中，融创集团自持的商管项目建筑面积约为343.5万平方米，占比约为92%，来自第三方的商管项目建筑面积约为29.4万平方米，占比约为8%。

事实上，相较于传统的住宅物业管理公司，商管公司因其租金收益成长性高，且很稳定，整体的市盈率表现、估值会更高一些。

数据来源：交易所 观点指数整理

数据显示，截至上一交易日收盘（即11月5日），华润万象生活的总市值为889.77亿港元，PE为56.48，而近期准备上市的轻资产商管公司珠海万达商管，网传市值或超4700亿港元，保守的估值亦超过2000亿港元。

期间，融创服务总市值为425.22亿港元，PE为36.95，相较于华润万象生活等企业，融创服务的估值并不算高，此次融创中国将商管轻资产运营版块注入融创服务当中，或能进一步提高后者的估值。

值得注意的是，近日，海通证券(600837,股吧)发布研报，给予融创服务2021年50-55倍PE估值，对应合理市值为777-855亿港元，对应合理价值区间为25.06-27.56港元。

回到交易本身，孙宏斌这笔左手倒右手的买卖，一方面能够扩大规模、提高融创服务估值，另一方面，融创中国能迅速回笼资金，降低负债。

毕竟，在海外债集中到期，且房企融资阀门关紧的今天，出售资产成为房企回笼资金的最优方式。

据财报透露，截至2021年6月30日，融创中国的非受限现金短债比约为1.11，净负债率约为86.6%，剔除预收款项后的资产负债率约为76.0%。

在中期业绩会上，融创管理层也提到，“降低融资成本、提高评级的目标是坚定不移的，在这个目标下必须降负债率，降负债规模，降拿地的规模，甚至降整体的规模。我们希望用三年左右的时间达到投资级的评级，融资成本降到5%以内。”

不过，仔细算来，融创中国这笔买卖或许稍显优惠。

公告透露，目标公司于2021年10月31日的资产淨值约为人民币1121.6万元。自2021年2月20日至2021年10月31日止，税前利润9313.86万元，税后利润7881万元。

此次交易双方签下了对赌协议，目标集团于2022年度的归母淨利润不低于人民币1.4亿元。如果目标集团于2022年度的归母淨利润低于承诺利润，则买方有权要求卖方进行现金补偿，现金补偿金额应为承诺利润与实际实现的归母淨利润差额的12.86倍。

按照1.4亿元的利润额、18亿元的交易额计算，此次收购的商管运营版块，PE不到13倍。而此前，花样年收购绿闵物业，后者多为商管业务，PE约为530倍，整体报价更高一些。

（ HN666）