从一封市政来信说起

【燕语东西】

2021年住宅类房产的税率，多伦多市是0.611013%，比R市的0.659549%便宜了大约7%！

筱燕

去年的一天，我收到所在R市的政府来信。R市位于GTA即大多伦多地区，这个地区除多伦多市外，覆盖DURHAM, HALTON,PEEL和YORK 四个地区共20多个城市。

信上说，在没有削减原有市政服务、也不会动用市政储备基金的前提下，本市2021年的Property tax（房产税）不会涨价。疫情期间什么都涨价，虽然R市一些服务不尽如人意，不加税还是要算好消息。

加拿大华人一般把房产税称为“地税”，这是财产税的一种。加拿大房子的持有成本比中国高，地税是一个重要原因。而对加拿大政府来说，地税是主要的收入来源之一。根据一张公开的各级政府收入结构图，联邦、省及地方三级政府的总收入中，份额最大的是所得税，占比约47%；其次是消费税，占比24%；第三就是地税，占比11%。

那么，到底什么是地税呢？地税其实分为两种，一是房屋买卖时要交的 land transfer tax，即土地转让税；二是业主持有期间每年要交的the annual tax，即年度地税。R市寄来的这封信，说的就是年度地税。

地税又是如何计算的呢？用税率和房产评估价值相乘即可。以R市为例，地税税率由R市议会决定，在其确定年度财政预算后，会估算市政服务需要的钱、其中有多少要从地税中出，这样再推算地税的年度税率。税率一经确定，业主不得讨价还价。

另一变量房产估值，则由MPAC根据土地价值和房产价值决定。MPAC据说是北美最大的物业评估机构，每4年重新评估一次。据称这套方法的决定因素有200多个，其中关键的5个因素决定了85%的评估价，他们分别是Location（地段）、Lot Dimensions（占地面积）、Living Area（居住面积）、Age of the property, adjusted for any major renovations or additions（房龄，并考虑重大翻新或扩建等调整因素）和Quality of Construction（建筑质量）。如果不同意MPAC的评估价值，业主有权提出上诉。

随便翻翻R市最近的房产成交纪录，不难发现，一个四卧室的独立屋2021年的地税多为6000多元，而R市住宅类房产2021年的税率为0.659549%，可以大致推算出MPAC的评估价约为90多万。但事实上，这些房子是以多少钱卖出的呢？基本都在150万以上。究其原因，一方面是MPAC每4年才评估一次，这些年GTA的房价涨上了天，另一方面或许是根本原因，MPAC评估价和市场价本来就是两个概念。

对绝大多数加拿大业主来说，地税都是一个不小的负担。他们因此很关心，这些钱被政府花到哪儿去了？毕竟人人都希望自己的家园美好温馨，自己所在的城市环境宜人、各项施设便利。

我收到的R市写给居民的这封信中，把2021年地税支出的预算画成了饼状图，并附有相关说明：地税中50%被上一级YORK地区政府拿走了，用于为区内居民提供公共卫生、社会服务、儿童服务、警务、辅助医疗服务和区域道路服务等；27%被R市留下了，用于R市的消防、公共图书馆、公园和游乐场、回收、有机物和废物收集、除雪和除杂草、饮用水、当地道路和土地规划上；还有23%是教育税，由教育局支配，花在中小学义务教育上。也就是说，地税中只有27%由R市自己支配，73%是代为征收。

关于教育税，本地的华人都明白，虽然业主要支付包括教育税在内的地税，但对于暂未购房、租房而居的家庭来说，只要拿得出租约，孩子也一样可以上本片区所属的学校，一样可以申请IB、AP等受华人家庭追捧的课程。公立教育体系实行划片招生、就近上学的原则，在申请学校时，地税账单和租房合约享有同等待遇。

说到多伦多市的地税，一个有趣的现象是，多伦多市的地税比其他城市要低，这可能超出了一般人的想象。2021年住宅类房产的税率，多伦多市是0.611013%，比R市的0.659549%便宜了大约7%！

本地媒体曾报道说，就2020年的地税情况、对安省的35个城市进行比较后发现，多伦多市的地税最低，而房价较低的温莎，其业主每年要交的地税几乎是多伦多市业主的近3倍！这是因为，多伦多市房价高，MPAC评估价也高，市政府的财产税收入多，因此有能力把税率维持在较低水平——同时也希望用低税率吸引更多人到多伦多市置业，毕竟其房价已高与天齐，被一些机构视为“全球第二大房产泡沫”！

（作者系旅居加拿大华人作家）

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（李显杰 ）