从最近市场表现来看,购房者买房更需要保持一颗警惕心,因为出现了一些大房企都接近烂尾的情况。好在国家层面也表示,只是个别房企,不代表整个行业,而且可以看到,很多房企也都开始逐步复工了。
但作为购房者来说,还是尽量不要碰上,否则浪费的不只是钱。之所以会出现这么一波,其实有果必有因,这都是之前种下的因,在房地产高速增长的时代,很多房企一味追求“高杠杆、高负债、高周转”的三高模式,实际上是外强中干,一旦资金收紧,其实偌大的房企都很脆弱。
好在国家提出两维护,维护房地产市场平稳健康发展,维护购房者合法权益。很大程度上也为地方整顿楼市乱象划上了红线。
11月7日,石家庄住建局发布《关于调整我市商品房项目预售许可形象进度的公告》指出,2021年11月8日后出让的房地产开发项目,预售形象进度达到封顶后,方可办理预售许可审批手续,住建部门将进一步加强工程建设全过程监管,同时修订商品房预售资金监管政策,重点加强项目预售后剩余工程建安成本资金的监督管理,专项用于工程款项支取,确保项目完全达到交付使用条件。
这很明显,是为规范房地产开发秩序,避免房地产项目“烂尾”风险,切实维护购房者合法权益,才出台的此项新规。
对于河北而言,今年以来,全省共排查房地产项目28091个,发现“入住难”“办证难”“烂尾楼”等问题项目96个,目前已整改完成94个,2个正在推进解决。仅石家庄就有9个“烂尾楼”。可见,楼市乱象已经严重影响到购房者合法权益。
可不止是河北,很多地方都是如此。云南省工程性烂尾楼项目共334个,已基本盘活207个,总化解率为62%,有效化解了近20万户、70万购房业主的揪心事、烦心事。
近日,北京市住建委也发布《北京市商品房预售资金监督管理办法(2021年修订版 公开征求意见稿)》,进一步加强对预售资金监管力度。
由国家出面解决烂尾楼事宜确实给购房者很大的安慰,但作为购房者最好还是要有风险意识,在买房前就要做好风险预判,尽量不要买到“烂尾”或资金链出问题的房企的房子。
1、房子封顶不代表就没有烂尾风险。
据统计,房屋主体工程已经完成2/3的时候,出现烂尾的几率可一般较低。房子封顶才可以发放预售许可证,很大程度上可以保证项目不烂尾,但要知道,不是说房子封顶就万事大吉了,同样也有烂尾的可能。实际上,房子封顶与会不会烂尾没有直接关系,有些开发商到期如果欠账太多,照样会烂尾。这样的例子也有不少。
但是,相对而言,哪怕烂尾,封顶后的房子比较容易盘活一些。
2、关注品牌房企,稳健公司更安全。
过去经常跟购房者说,买房要买大房企,口碑好信誉佳。尤其是现在,更应该注意,但仅仅看大房企还不行,大家也看到了一些大房企照样有风险。所以,还要看房企的债务情况,如果过于激进那就要小心了。三道红线中如果触碰两条你就要格外留意。
3、常去工地看看。
如果干得热火朝天,心里踏实些,以点带面能看出开发商的一些问题。当然这个有点不太现实,其实更重要的还是关注开发商的资金情况。
4、了解开发商的各项手续。
“五证”齐全的房子,不但很大程度上可以有效避免烂尾,而且对于后期办理产权证也非常有利。如果“五证”不齐全,意味着房屋手续不全,那么办理产权证也就不会顺利,甚至会拖延许久。这样一来,夜长梦多,谁也不知道会发生什么。
5、对于抵押房要多留个心眼。
有一些开发商在开发楼盘时,一旦出现资金不足,便会拿房子去抵押贷款。已抵押的商品房可以预售,但必须获得抵押权人(通常是银行)的同意。买房时一定要弄清楚产权及抵押情况。
最后,如果真的遇到了烂尾楼,也不用太急,先弄清楚实际情况。如果判定开发商能够在短时间内筹到资金继续完成后续工程,可以给开发商一点时间并要求其继续建造完毕。如果开发商已经被其他众多债权人起诉并且已经查封,可以求助于有关部门。最后没办法了,就是业主联合起来自救,这样的例子也有不少。虽然不是最好的,但确实是最具效率的方式。
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(王治强 HF013)