明知有问题却难以取消的商品房预售制

明知有问题却难以取消的商品房预售制

据澎湃新闻报道，截至目前，已有浙江杭州、湖州，重庆、江苏东台、河北石家庄灵寿县、湖南永州等多地发布“购房风险提示”，其中有提示指出，购房者切勿贪图打折诱惑，避免陷入重大风险，如开发企业收取购房款，长时间不签订正式《商品房买卖合同》和不进行网签，可能造成“一房多卖”、“延期交付”、“停工烂尾”等风险。

所有这一切，都直指两个字——预售。也就是说，在有商品房预售的情况下，就会出现这样的问题和风险，就会给购房者带来利益损害。尤其在开发商普遍资金紧张的情况下，商品房预售带来的风险也更大，可能出现的开发商跑路、“一房多卖”等不规范行为更多，从而让房地产市场逐渐演变成一个风险场，一个很容易爆发各种风险、产生各种矛盾的场所。

面对房地产市场出现的这些风险和问题，有关能不能取消预售制的话题，也再一次成为舆论和公众关注的焦点。很多人在问，既然预售制存在这么多问题，为什么还要坚持，而不取消呢？取消了预售制，所有问题不就迎刃而解了吗？

从道理上讲，确实如此。房地产市场的许多问题，确实都与预售制有关。取消预售制，也确实能让许多问题得到解决、许多矛盾得到化解、许多风险得到排除。可是，如果取消预售制，带来的新的矛盾和问题也是不容忽视的。尤其是眼下，如果取消预售制，就等于点燃开发商爆雷的导火索，会让多数开发商出现资金链断裂风险。必须正视的一个现实是，之所以开发商还能勉强维持正常运行，就是因为预售制支撑了开发商的资金链没有断裂。一旦取消预售制，相当一部分开发商就将资金链断裂，甚至直接破产和关闭。

这就是既残酷、又尴尬、更不合理的现实，明知预售制很不合理，却没有办法取消，只能维持这样的不合理，继而只好采用加强预售资金监管等被动手段，以弥补预售制带来的风险缺口，减少预售带来的矛盾，尽可能地减少风险的发生。即便如此，预售带来的问题依然很多，留下的风险也不可小觑。

那么，不能取消预售制的原因到底是什么呢？实际很简单，那就是开发商大多是利用预售款在建房，等于是拿购房者的钱建购房者的房，开发商自己基本不要掏钱。而从银行等借来的钱，则被开发商用到了其他方面，甚至被偷偷转移了。如果取消预售制，就意味着相当一部分的楼盘要烂尾，购房者支付的购房款，也将没有了下落。因此，只能继续维持，继续允许开发商拿购房者的钱为购房者建房，且不需要支付任何利息。

实际上，在房地产市场火爆时，如果有关方面真的认识到预售制带来的问题与风险，是有条件逐步取消的。因为，那时候的开发商，是有承受能力的，也是可以接受取消预售制的。接受不了取消预售制的，都是一些没有实力的、想空手套白狼的小开发商。让这些开发商因为取消预售制而淘汰出局，实际更有利于房地产市场的健康有序发展。可是，那一刻的有关方面，早已被房地产市场的火爆迷惑了双眼，也看不到预售制可能带来的问题和风险。因此，错过了取消预售制的机会。即使预售制已经产生了很多矛盾与问题，仍然假装看不见，仍然不提出取消预售制的办法与举措。结果，矛盾越积越多、风险也越积越大，以至于一旦出现开发商跑路等问题，就会留下许多需要处理的矛盾，甚至引发社会不稳定因素。

在房地产市场陷入低迷，开发商面临资金链断裂风险的情况下，也就根本不可能再有取消预售制的条件了。如果此时取消预售制，就等于给快要下沉的房地产市场狠狠地踩上一脚，迫使其快速下沉。显然，这是不可取的。

这也预示着，虽然明知预售制带来的矛盾和问题已经十分严重，却又没有办法将其取消，甚至还要护着开发商通过预售把房子建起来，从而不要出现烂尾等现象，能够正常交楼、正常交房。我不知道，这是否也算是被开发商绑架。反正银行已经被开发商绑架，预售制能否取消，差不多也已经被开发商绑架。

所以，在商品房预售制问题上，需要有关方面认真思考，能否制定有利于取消预售制的政策与思路，譬如必须达到什么水平才能预售，譬如只能按照实际价格的一定比例预售，又譬如预售取得的资金必须提取风险保证金等，避免预售引发新的矛盾和风险。

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（李显杰 ）