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从前被捧得有多高，现在就会有多落魄！
深圳学区房的境遇，就是最好的写照。
都知道，从年中开始，曾经比肩豪宅的深圳学区房，部分房子的价格就已经开始跳水。
但没想到的是，深圳的学区房的价格，连底裤都保不住。
就在前两天，深圳的中介们开始推一套“超级笋盘”。百花片区的长城花园，一套124㎡的四房，指导价总价1240万，现在挂盘只要1200万，比指导价还低40万！如果你能一次性全款买，只要1100万。
也就是说，这套1200万，没有幺蛾子，就是正常的业主降价。
值得一提的是，熟悉情况的中介和我说，这套房的业主在百花有两套房，在卖的只是其中一套。
百花这个价位的学区房，能有两套的人，都不是一般人，基本上可以判定，这套房就是妥妥的投资。
看得出来，被政策敲打之后，投资客们对学区房的信心已经跌到谷底。
只是没想到，信心动摇之后的市场能够这么没有“底线”，
在深圳其他地方都看不到的指导价价格，竟然在动辄房价上千万的百花出现！
学区房低于指导价卖房，未来恐怕不是个例。
因为，现在顶级学区房的价格走向，总结起来就一句话：
市场价和指导价越来越近。
之前8月份的时候，我们曾经去过百花片区考察，那时候学区房就已经开始松动。
过去几个月之后，百花的学区房降得更猛了。
长城花园是典型。
之前8月份的时候，我看了一套长城花园的87平复式的户型，当时的价格还要1200万。
而现在，一套85㎡的复式2房，业主降价了322万，现在的挂盘价格只要948万。
月初的时候，浙江省的机关事务管理局以清理资产为由，一次性抛售了长城花园的23套房源，其中：
85㎡户型11套，挂牌价950万，
104㎡11套，挂牌价1090万；
1套359㎡，挂牌价2653.5万；
除了大户型，其他房源的单价都在11万/㎡上下，和10万/㎡的指导价非常接近。
在百花，长城花园之外，其他小区降得猛的也不少。
价格一直比较坚挺的长怡花园，现在一套170㎡的房源，价格只需要1780万，比指导价1701万只高了79万；
长泰花园一套100㎡的3房，指导价要1000万左右，现在挂牌价价格1180万，和指导价相差180万。
把目光放到整个深圳，其他顶级小区的房子也没啥好日子过。
深高北学区的莱蒙水榭春天5期，一套89㎡的三房，之前的报价要到1200万，现在940万就卖！和807万的指导价价格只差133万。
深中学区的鹏公馆39㎡小面积户型，因为总价格比较低，刚开始业主都不愿意降价，现在也顶不住了，从600万降到了520万.
同样是深中学区的愉天小区，之前单价16万/㎡，现在一套81㎡的三房挂盘900万就卖，单价只要11万/㎡。
小区的指导价现在是9.8万/㎡，市场价和指导价的差距只剩下不到2万/㎡。
这就是深圳楼市行情的魔幻之处，涨的时候涨得最猛，跌的时候跌得也最惨。
往后，那些想卖又不肯大幅放低价格的学区房业主，会越来越没有耐心。
因为，愿意接盘顶级学区房的人越来越少。
根据乐有家的数据，
今年深高北学区房1月到9月的过户量下滑了88%；
深中学区9月份过户量相比1月跌了83%；
百花片区1到9月的过户量下跌了48%。
行情冷淡，这个时候，有人身先士卒打破价格底线，就必然会有人跟进，一场价格内卷就此展开。
身处其中的任何一套顶级学区房，如果不加入这场降价内卷，别说房子卖不出去，连看都没人看。
价格跌成这样了，深圳的学区房完了？
要我说，现在以为深圳学区房完了的人，和上涨周期吹深圳房价还能一直涨的人没差别。
典型的给他阳光就灿烂，市场行情的墙头草罢了！
虽然价格在跌、虽然教育政策在变，看空深圳学区房的情绪很浓，但我还是想说一句很多人不爱听的话：
深圳的学区房只是在调整，不可能现在把它打死。
当下的学区房市场变化，和调控政策的力度有关、和大家对学区房市场预期有关、和市场的低迷情绪有关。
但和还未落地的教育改革无本质联系！
其次，大学区、多校划片、教师轮岗，没有改变深圳的积分入学政策，也没有改变教育公共品和房产绑定的关系！
只要这个关系还存在，就会有学区房；
只要学区房的概念还存在，就会有学校的三六九等，就会有名校！
只不过，这个差异会被强制性弱化、淡化而已。
此刻的价格回调，是深圳学区房的一次“刮骨疗毒”，从健康角度来说，反倒是利好。
这个时候，过度看空只是情绪，等待政策具体落地、等待价值重塑，深圳学区房的未来才会更清晰。
经历了政策和市场的调整之后，未来在深圳买学区房，我有3个建议：
第一个建议：老破小区的学区房要彻底放弃！
我们之前的文章说过很多次，老破小区的学区房，无论是老破小还是老破大，基本上都没有什么居住感，性价比不高。
具体来说，老破小区不同户型之间，各有各痛点。
中等户型和大户型会面临的问题是：
流通性很差。
很多人买学区房就是为了学区，压根不是为了住，所以很多人买老破小区只看小户型的学区房。
现在市场上，降价比较多的也是这些正常户型和大户型的学区房，因为流通性实在太差，不降价卖不出去。
你买这些学区房，不就刚好给这些业主解套吗？但下一个能接你盘的蠢萌接盘侠又是谁呢？
再说老破小。
老破小虽然流通性有保障，但它要面对另外一个现实的问题是——
这类学区房很可能就是当下学区房改革的重点打击对象。
之前，深圳的螺岭外国语学校就曾经出现过50㎡以下住房被限制入学的规定。
未来，说不定这类规定就会被普遍实行，小户型的房子直接不纳入学区房范围，到那个时候，老破小就成了甩不掉的包袱，流动性会非常差。
第二个建议：选择豪宅盘周边的学区房
这一类的学区房，有两个优势。
首先，豪宅盘聚集的位置通常都是豪宅板块，有地段优势，在深圳这个土地相对稀缺的市场，只要你的地段好，就算房子差些，房产的价值也有保障。
其次，豪宅盘扎堆的区域，往往有好的生源。
因为豪宅地段决定了购买力、决定了居住人群的圈层，而好的圈层更容易积聚好的生源。
决定一座学校发展潜力的因素有两个，一个是好师资，一个是好生源。
师资这一点，会随着教师交流轮岗和多校划片被“平均化”；
但好生源是稀缺资源，在学区房政策下不可能被平均，只有好的地段、豪宅积聚片区的学校才会有。
第三个建议：选择靠近名校学区的次新或者新兴名校的楼盘
一旦多校划片全面铺开，名校学区会纳入更多的小区，这个时候就可以挑选那些被纳入学区同时又是次新的小区。
这么做，其实就是为了保证学区房的居住价值和学位价值能够并存，避免居住和学区两个属性割裂。
当然，可以肯定的是，这一类房子的价格不会便宜。
那如果想要价格稍微会低一些，也可以选择新名校的学区房。
随着教育集团化办学和教师轮岗的推进，名校资源会分流到这些集团化学校之中，选择这一类发展潜力很大的新兴名校的学区房，会是一个不错的选择。
最后，直白地给大家一个总结：
过去不可一世的顶级学区房，完了；
未来低调有内涵的优秀学区房，没完
低于指导价抛售的例子，以后只会越来越多。
但是，买了学区房的家长们，没必要慌；
没买学区房的家长们，也不要幸灾乐祸；
各回各家、各找各娃，周末了，陪孩子出去玩一下。
学区房降价的瓜，先吃着；学区房改革的子弹，让它再飞一会。
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（李显杰 ）
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