京投发展：以用户主义为中心，打造TOD幸福生活方式样本

城镇化进程的加快，考验着每个城市对土地的合理规划利用。TOD（Transit-Oriented Development）物业开发模式在提高土地利用效率的同时，还对交通承载能力、区域经济发展等均有促进作用。

作为TOD领域先行者的京投发展(600683,股吧)，在这片蓝海市场已耕耘数年，除了“TOD智慧生态圈”的创新理念外，还提出向用户中心主义转变，针对用户需求从生态、智慧、幸福三大维度解决痛点，并已在无锡愉樾天成项目正式落地。

TOD市场利好叠加，京投发展深耕近十载

根据国家统计局数据，从1978年到2019年，中国城镇常住人口从1.72亿增长到8.48亿，城镇化率从17.92%提高到60.6%。而在今年两会上，新型城镇化又提出新的阶段性目标，“十四五”期间（2021年至2025年）中国常住人口城镇化率提高到65%。

随着外来人口的涌入，城市首先需要面临不断增长的居住与出行需求。这时，以交通运输为导向的TOD物业开发模式优势凸显，土地利用效率提高，交通压力缓解，同时促进区域经济发展。

TOD模式从政策层面开始被重视。在今年4月8日国家发展改革委印发的《2021年新型城镇化和城乡融合发展重点任务》中明确提出，“探索推行混合产业用地供给、分层开发、立体开发和以公共交通为导向的开发（TOD）等模式。”

根据中指研究院方面的统计，今年初至今，各地城轨建设也持续发力，广东、天津、湖南、江苏等多省市公布城轨建设工作计划。其中，北京今年将推动地铁站周边用地一体化综合开发，建设71个“城市活力微中心”，涉及14个区、28条线路，同时发力推进多个TOD项目建设。

在这片蓝海中，京投发展自2011年开发第一个TOD项目后便投身于此，是目前国内在建项目体量最大、房屋交付数量最多的地铁停车场上盖综合开发企业。此外，京投发展还开创性地提出“TOD智慧生态圈”理念，致力于为城市、地铁、市民提供可持续性价值与服务，唤醒城市活力，带动区域经济发展，实现便利高效的幸福生活。

践行用户中心主义，提高“幸福的效率”

在今年10月举行的京投发展·第四届TOD创新论坛上，京投发展总裁高一轩对目前房地产行业的发展提出自己的看法：“高杠杆、快周转不是企业的核心竞争能力，在这个时代，反而是深度的挖掘，能够找到在地项目，在未来10年乃至20年做一个正确的事才是最重要的。当然这需要投入、需要耐心、需要公司的忍耐，但这是对的事，也是一定要做的事，快而简单的事已经明显证明活不下去了。”

正如其所言，京投发展一直努力踏实地做好本职工作，在TOD领域站稳脚跟的同时不断创新前进，逐渐摸索出一条自己的发展道路。

“随着越来越多的企业加入TOD开发阵营中来，单纯的技术和经验门槛已经不再是决定性因素，并不能构成核心竞争力。如何把TOD和未来的生活方式做结合，如何提高幸福的效率，成为TOD发展过程中更为重要的抓手。”对于TOD行业的未来发展，高一轩如是说。

高一轩指出，后疫情时代越来越多的人开始重新审视生活，如何消弭诗与远方的距离、如何平衡自我与家庭的成长、大都市的理想生活在哪等问题也成为京投发展思考的重点。

在对这个时代和社会的观察和思考中，京投发展发现“为自己消费、为意义消费、为社交消费”的新消费趋势，并总结出趋势转变的三大特征，即从产品中心主义到用户中心主义、单维价值创造向多维价值创造、功能化产品向生活方式的转移。在京投发展看来，“以前做产品更多是为了实现功能性，今天则是为了更好地展开理想的生活方式。”

具体落实到TOD项目层面，京投发展以“三观正”“颜值高”“关系好”三大关键词践行用户中心主义。其中，“三观正”指的是企业必须秉持正当的初心和目的做好产品和服务，“颜值高”则是产品能够体现社会认同的美，“关系好”是与用户之间建立起平等、信任的关系，进而实现用户黏性和口碑传播。

无锡愉樾天成打造“TOD幸福之城”

与无锡地铁、中铁四局合作开发的位于无锡的愉樾天成项目，是京投发展新理念实践的“实验田”，实现了三大国企对于未来TOD项目生活样式的“完美想象”。

就“三观正”来说，京投发展创新提出“生态、智慧、幸福”三大开发主题，契合低碳生态的时代课题。京投发展在愉樾天成打造WELL认证的TOD社区，通过包括空气、水、光、声环境、材料等在内的10大健康要素和80项关键技术，着力解决社区用户关于绿色、低碳、健康的基本诉求，守护幸福生活的底色。

同时，愉樾天成还打造微网连家庭、内网连社区、外网连社会这样三网合一的智慧物联平台，实现对人、物、事的全面服务和管理，如动态持续更新业主、访客和服务人员的信息，为社区用户提供精准化、个性化服务；通过对设施设备的智能化、自动化运维，大大降低运营成本等。

通过持续近2年时间、受访人数超过1万人的用户需求研究，了解各年龄段人群的行为习惯、需求程度，京投发展绘制出覆盖9类人群、50+生活触点的用户地图。

基于对用户需求的全面洞悉，愉樾天成摒弃了传统生硬的建筑形象，打造幸福微笑曲线外观；通过层次丰富的高坡和景观，计划串联起归家路上的快乐街道、街心花园、半私密配套花园和共享社区大堂四重体验空间，让愉樾天成项目实现“高”颜值。

此外，愉樾天成将打造步行、自行车、电动车、机动车能够合理分享的上盖坡道，结合地形设计将传统8%的较缓坡道进一步减缓到4%，对步行者和骑行者更友好，切实为使用者着想。而美化的坡道将城市步行空间与上盖空间自然融合，更是形成了优美的城市景观面。

在愉樾天成，一年近200场的社区活动让业主与社区的关系更为紧密。幸福童心季、幸福陪伴季、幸福邻里季、美好新春季、幸福萌宠季等围绕幸福主题的社群活动，充分激发了业主的价值认同，使用户与京投发展之间建立起情感纽带，实现了用户黏性和口碑传播。

将三观正、颜值高和关系好全面践行的愉樾天成，以用户主义为中心，打造了现代幸福生活样本。正如京投发展方面所言，生态是基础，智慧是手段，最终目的是提高幸福的效率。愉樾天成作为京投发展在TOD领域上的一个创新实验，也是名副其实的“幸福之城”。

文/饶舒玮 图片来源 企业供图

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