高通胀下美国租房难，9月房租上涨10.2%，结构性难题无解

美联储对通胀的定义是“暂时的”，这个论点恐怕在美国住房市场上站不住脚。

16日，CoreLogic发布的最新数据显示，9月美国独栋住宅租金同比增长10.2%，与之相比去年9月同期租金同比涨幅仅为2.6%。

其中，租金增长幅度最高的美国城市为迈阿密，9月其独栋住宅租金同比增长25.7%，随后是凤凰城（19.8%）和拉斯维加斯（15.9%）。CoreLogic认为，伴随旅游业回暖，这三个地区的房地产市场正在看到越来越多的增长。此外奥斯汀（得克萨斯州）和圣地亚哥的租金涨幅也进入前五名。

CoreLogic首席经济学家博塞尔 (Molly Boesel) 表示：“2021年第三季度，单户住宅出租空置率仍接近25年低点，推动9月份租金增长达到两位数。”

她表示：“随着劳动力市场的改善和对大房子的需求持续增长，短期内租金增长应该会继续保持强劲。”

美国安迈企业咨询董事总经理赫尔索默拜克（Hunt Holsomback）接受第一财经记者采访时表示：“新房的供应量仍处于多年来低位，人口统计学上也保持强劲。”

美国租房难

此前美国劳工部发布的数据已让人窥到端倪：10月美国消费者价格指数（CPI）同比大涨6.2%，为1990年12月以来最高水平，CPI增速连续五个月超过5%。其中占CPI统计三分之一的住房成本，10月环比增长0.5%，同比涨3.5%。

CoreLogic 经济学家诺萨夫特 (Frank Nothaft) 表示，随着时间的推移，CoreLogic 所关注到的租金上涨会越来越多地出现在官方通胀数据中，从这个角度说，Corelogic目前的数据，就是对于未来通胀数据的一个预览。

为了详细了解独栋住宅的租金价格，CoreLogic调取了美国从高到低四类地区9月的租金价格变化。其中，低价区域9月增长8.3%，高于2020年9月的2.4%，中低价位地区9月增长9.3%，高于2020年9月的 2.3%，中高价位地区9月增长10.5%，高于2020年9月的2.4%，高价地区9月增长11%，高于2020年9月的2.8%。

“在过去12个月中，独栋住宅租金上涨了约10%。”诺萨夫特表示，“我们现在看到的租金增长比我们之前记录的任何增长都要快，且已经看到很多家庭搬出高层公寓楼，寻找独栋住宅或在人口密度低的社区寻找房屋。”

此次Corelogic的数据显示，芝加哥、波士顿、费城、华盛顿特区和纽约市区的租金增长率最低。

美住房市场结构性难题

另一份 CoreLogic 报告显示，虽然93%的消费者表示他们认为拥有房屋是一项不错的投资，但购买市场的竞争正迫使更多潜在买家继续租房。

Corelogic指出，独栋住宅市场现在特别火爆的原因在于，随着千禧一代步入婚姻并为人父母，人们想要更多的空间。

穆迪分析首席经济学家赞迪表示，租房市场增长将保持强劲。且租房市场出现问题早于疫情。“自金融危机爆发后，美国房地产市场泡沫破灭，此后美国经济适用房严重短缺，这种情况一直在发展。”

纽约大学弗曼房地产和城市政策中心执行主任墨菲亦表示，在2008年金融危机后，我到最近几年才真正开始看到房地产市场出现完全复苏，因而美国住房竣工、租约安置率等仍然相对较低，但事实上家庭增长已经回升，人们的寿命更长，而且也在养育下一代，而房产的供应跟不上这些人口变化。

美国金鹰房产投资公司执行合伙人陈跃武亦对第一财经记者表示，美国楼市库存低主要同次贷危机后房地产市场泡沫一度破灭有关。

“从上个世纪80年代开始，美国新房建成量每年平均是100万套独栋房，并在2006年高峰时达到160万套/年，2007年次贷危机之后美国房地产市场崩盘，随后新房建成量悬崖式下跌，跌到40多万套，一年跌了70%，随后就在40万~60万套之间徘徊。”

陈跃武说，“近三四年，美国新房建成量缓慢回升，在疫情前的2019年再次回到160万套/年，但同时，从上个世纪80年代至今，美国人口增加了近60%，达到3.3亿人左右，原本房产需求量相应也应增加60%，才能达到供需平衡，但在过去十几年中，美国新房建成量较低，对房地产市场的供给端造成一个非常大的缺口。这个缺口不是一年两年能补上的。”

如果要超过这个供给平衡点，大概还需要三五年时间，他解释道。

此外，从微观层面上，墨菲指出，目前美国大多数新建筑都集中在高端住房上——而忽视了更实惠的市场。

米勒塞缪尔房地产估价师、总裁米勒（Jonathan Miller）表示：“房租都在涨价，但是高端房租上涨得更快，而且领先于疫情前的水平。”

在美国，区分高端租金和低端租金的简单方法就是看看公寓门前是不是有门卫。曼哈顿大约一半的公寓门前都有。

对于这类门卫公寓，“曼哈顿 10月份的净有效租金中位数为4263美元，比一年前高24.9%……这是我们追踪过的最大同比增幅。”米勒表示，与疫情前相比，实际租金高出8.3%。

相比之下，没有门卫的公寓的净有效租金中位数为2560美元，同比增长7.4%，但仍比2019年10月低11.2%。

“换句话说，相对于疫情前水平，低端市场仍处于赤字状态。”米勒表示，这意味着疫情对于低收入租房者的伤害，要大于对高收入租房者的伤害。

墨菲表示，拜登政府在近期的立法中，要拨出1500亿美元用于推广经济适用房。

赞迪则认为，这更像是一个长期项目，就目前而言，房地产通胀之路将是持续的。

赫尔索默拜克接受第一财经记者采访时表示，由于供应有限、需求增加和低利率，美国房地产销售价格已经上升。现在价格仍有上升的空间，然而，经济的不确定性（主要是由于通货膨胀）和建筑材料的供应链问题此前抬高了价格，并在市场上造成了不确定性，造成了买家价格冲击，引发了目前销售放缓，然而房地产的基本面仍然强劲。

“多位经济学家预测，明年的抵押贷款利率将上升约50个基点，虽然这与目前的利率相比差别很显著，但仍然大大低于长期的平均资本成本。”他解释道。

（岳权利 HN152）